Sin municipalización no hay impuesto predial
Nota del editor: Esta columna se publicó originalmente en la edición 527 de la revista Obras , 'Proveedores: tiempo de evolución', correspondiente a noviembre de 2016.
(CIUDAD DE MÉXICO) – Por indagaciones personales he constatado en varios desarrollos de vivienda ocupados y en proceso que no han sido municipalizados, es decir, que la autoridad local no los ha recibido para hacerse cargo de proporcionar los servicios básicos de limpieza y vigilancia, y tampoco el de conectarlos a los sistemas de agua potable y alcantarillado, lo que no ha sido impedimento para ofertar sus viviendas.
Es evidente que los promotores de esos conjuntos, comúnmente ubicados en las periferias citadinas aunque dentro de los polígonos de contención urbana establecidos por la Conavi, han construido las más de las veces en zonas que aún no cuentan con usos de suelo establecidos ni con infraestructura básica.
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Esta situación ha propiciado las famosas 'prefactibilidades' para construir fraccionamientos o conjuntos habitacionales, lo que puede interpretarse como la aprobación para iniciar obras con la promesa municipal de que en algún momento contarán con las licencias o permisos definitivos.
Al aproximarse la terminación de la obra, total o parcial, se obtiene la 'factibilidad' (lo que puede significar que la promesa sigue vigente), documento usado para demostrar que las viviendas y desarrollos son habitables.
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La vivienda que se oferta a derechohabientes del Infonavit o del Fovissste se dictamina (Dictamen Técnico Único) como habitable, puesto que está terminada, tiene dispositivos obligatorios para ahorrar energía y agua, puede contratar el servicio eléctrico, se le abastece de agua y sus aguas servidas se vierten a algún sistema de tratamiento o a la red municipal.
Pero lo que no se informa es que el abastecimiento de agua está a cargo del desarrollador, quizá por medio de extracción subterránea y bombeo a tanques elevados para su distribución, y que la disposición de aguas residuales se conduce a plantas de tratamiento, las que en algún momento serán administradas por los residentes o abandonadas.
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¿Cómo saberlo? Simple, antes de la escrituración, vale comprobar que existe la Autorización de Uso y Ocupación, expedida por el Municipio, para esa vivienda en particular y correspondiente a su propia Licencia de Construcción, lo que detonaría el pago del impuesto predial.
La realidad es que a los municipios no les interesa recibir esos desarrollos ni cobrar el predial, puesto que les es más oneroso proporcionar servicios, infraestructura y equipamiento urbano a que están obligados al extender una Licencia de Fraccionamiento o de Conjunto en lugar de la dudosa factibilidad.
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¿Hasta cuándo las autoridades de los tres niveles y los organismos de vivienda cerrarán los ojos ante esta realidad?
No basta señalar que la recaudación del impuesto predial es ineficiente, se debe eliminar el origen: desterrar las factibilidades y extender licencias para la construcción de los fraccionamientos y conjuntos con base en Planes de Desarrollo Urbano, porporcionar la infraestructura existente y, posterior a la aprobación de ocupación oficial, iniciar el cobro del predial.
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* Arquitecto, perito, DRO, consultor en normas, regulaciones y capacitación para la construcción. Director de CORPICO.
