El AIFA impulsa al nuevo corredor industrial más prometedor del Valle de México

Tierra disponible y precios más bajos

A diferencia del corredor Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán donde la disponibilidad de tierra comienza a escasear, el entorno del AIFA aún ofrece reservas territoriales para desarrollos industriales. Este factor resultó clave para el despegue del corredor aeroportuario, donde ya operan complejos como el T-Mex Park, uno de los más grandes de América y colindante con la vía de acceso al aeropuerto.

No obstante, los precios de salida en esta zona rondan los ocho dólares por metro cuadrado, mientras que en CTT alcanzan hasta 14 dólares, de acuerdo a la especialista de Datoz. Esta diferencia incentiva el interés de empresas nacionales y extranjeras, sobre todo del sector logístico.

Además del costo, la construcción de infraestructura complementaria resultó determinante. La interconexión con el Circuito Exterior Mexiquense y la autopista México-Querétaro permite una distribución eficiente hacia otros polos industriales del país. “Desde ahí puedes llegar hacia Querétaro, Puebla, Hidalgo o incluso al norte hasta Nuevo Laredo”, explicó Gómez.

Ocupación alta y demanda a la medida

El modelo predominante en este corredor es el de naves “built to suit” , es decir, desarrollos hechos a la medida de las empresas usuarias. Esto favorece que las entregas se realicen prácticamente con contratos de ocupación asegurados.

Ejemplo de ello es el megaproyecto de DHL, que opera su centro logístico nacional más importante desde el T-Mex. Ahí se construyen cuatro naves que sumarán 200,000 metros cuadrados. La primera, de 60,000 metros cuadrados, ya funciona. La segunda, de 51,000 metros cuadrados, tiene un avance de entre 55% y 60%. Las dos restantes iniciarán en 2025.

También destaca el centro de distribución de Inditex, que ocupa 57,000 metros cuadrados dentro de este complejo logístico e industrial y comenzó operaciones a finales de 2023. En esa misma zona, Silodisa, empresa de logística, adquirió 75,000 metros cuadrados en abril de 2024 para instalar otra operación logística.

Al cierre del primer trimestre de 2025, la tasa de ocupación en el corredor ronda el 90%. La disponibilidad se limita a unos 77,600 metros, mientras que los proyectos en construcción suman apenas 20,000 metros cuadrados, según datos de Datoz.

No obstante, T-Mex Park planea desarrollar hasta 6 millones de metros cuadrados en los próximos seis años.

El potencial de expansión sigue abierto. Las reservas de tierra son amplias, aunque en algunos casos el reto está en la regularización del uso de suelo. “Los terrenos ejidales necesitan liberarse para seguir creciendo”, señaló Silvia Gómez.

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Fibra Danhos y AMEFIBRA apuestan por el AIFA

El impulso institucional refuerza el dinamismo del corredor. En mayo de 2025, la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA) anunció un plan de inversión de más de 111,000 millones de pesos para desarrollar 7.3 millones de metros cuadrados rentables en 12 municipios del Estado de México.

El 59% de los nuevos proyectos, la mayoría, se concentrará en Tultepec y Nextlalpan, ambos en la zona AIFA, lo que representa una atracción de inversión más amplia que la del codiciado CTT, que recibirá 30%.

“Esta inversión posiciona a las Fibras como participantes activos en la respuesta a la demanda de infraestructura”, dijo Salvador Daniel Kabbaz, presidente de AMEFIBRA y director general de Fibra Danhos.

Por su parte, en su posicionamiento como Fibra, destacó la apuesta por esta zona como parte de su estrategia orientada al consumo interno. “La zona del AIFA tiene infraestructura, acceso ferroviario y una población abundante y capacitada, lo cual la hace muy atractiva”, dijo Salvador Daniel, directivo de la firma.

Esta será la incursión de Fibra Danhos en el sector industrial, en una entidad en donde también mantiene proyectos de oficinas, centros comerciales y hoteles.

La firma reconoce que una de las principales barreras es la tenencia irregular de la tierra, aunque valora la disposición del gobierno estatal para facilitar la inversión.

El reporte más reciente de CBRE confirma que el corredor Zumpango-AIFA ya representa el 17% de la actividad industrial de la Zona Metropolitana del Valle de México, solo detrás del CTT, que mantiene el 67% del mercado.

Durante 2024, este corredor, junto a Cuautitlán y Zumpango recibió 70% de los 876,357 metros cuadrados que se integraron al inventario clase A de la región, en lo que se considera un récord histórico de comercialización.

Proyección al futuro

Más allá del presente, las condiciones estructurales indican que el corredor AIFA se mantendrá como un polo en crecimiento. Aún con tasas de vacancia moderadas, la vocación logística de la zona, el desarrollo de infraestructura pública y la participación de capital institucional refuerzan su papel como una de las apuestas más relevantes del sexenio.