Durante los últimos tres años, el sector inmobiliario industrial en México se posicionó como una de las apuestas más sólidas del mercado.
La demanda acelerada por espacios logísticos y de manufactura, impulsada por el nearshoring y el comercio electrónico, llevó a tasas de ocupación récord, aumentos constantes en las rentas y un alza sostenida en la construcción de naves industriales. Pero a finales de 2024, e inicios de este año las señales cambiaron.
Aunque el mercado mantiene fundamentos sólidos, comenzó a mostrar signos de desaceleración. La construcción de nuevos espacios se redujo y la velocidad con la que se absorben también disminuyó.
El enfriamiento se percibe en la toma de decisiones de los inversionistas y en la cautela de las empresas interesadas en instalar operaciones en México, especialmente en manufactura ligera.
“El mercado sí vio una desaceleración en la demanda de espacio en el último trimestre del año pasado y principios de este año también”, dijo Javier Llaca, director de Operaciones y Adquisiciones Fibra Mty.
“Empresas nuevas que quieren establecerse en México están un poquito en espera.
El sector más afectado por esta desaceleración es el de manufactura ligera, que históricamente es uno de los pilares del mercado inmobiliario industrial.
Ellos (los desarrolladores) son los que están siendo más afectados por la incertidumbre, principalmente relacionada a posibles tarifas.
A pesar del descenso, la menor absorción de espacios industriales no se traduce en una crisis. Los niveles de desocupación en Bajío, Valle de México y Monterrey —los tres principales mercados de México— cerraron en 2024 en 3.7%, aún dentro de un rango considerado más que saludable.
Sin embargo, se alejaron de los registros por debajo de 2% observados en años anteriores, cifra que era insostenible, considera Ernst Anton Mortenkotter Terrazas, jefe de Activos Reales e Investigador de Acciones de Grupo Bursátil Mexicano (GBM),
Para Javier Llaca, esta es una señal de estabilización pues se vive a una transición hacia un mercado más consolidado y maduro, con una proporción proyectada a una oferta más alineada a la demanda real.
La pausa en el ritmo de crecimiento impacta sobre todo al segmento desarrollador, pues hoy hay más cautela en las operaciones.
“Si antes creías que en seis meses ibas a tener rentada tu nave industrial, hoy ya está tomando un poquito más de tiempo”, explicó el analista de GBM.
La incertidumbre generada por el contexto político, particularmente las tensiones comerciales entre México y Estados Unidos, provoca que las decisiones se posterguen.
Además, deriva en que si bien la relocalización de empresas no desaparece, sí se reconfigura. Hoy el crecimiento viene de las compañías que ya están en el país, muchas de ellas estadounidenses.
Aunque las empresas chinas redujeron su ritmo de instalación en México, se espera que la revisión del T-MEC, las nuevas políticas de infraestructura y un entorno más estable puedan reactivar el interés de nuevos jugadores a partir de la segunda mitad de 2025.
“El nearshoring no empezó en 2022, empezó desde el Tratado de Libre Comercio del 94 (...) "La demanda eventualmente repuntará si todo sale como esperamos con el T-MEC”, consedera Llaca.
En contraste, a la desaceleración de manufactura ligera, el segmento logístico se mantiene dinámico. La demanda de última milla, distribución y almacenamiento continúa firme, debido al consumo interno y al crecimiento del comercio electrónico. Esta diferenciación lleva a varios jugadores del sector a replantear su estrategia.
Como Fibra Mty, que planea seguir presente en todos los mercados industriales, pero con un enfoque particular a la logística.
“Históricamente habíamos estado más o menos 80% en manufactura, 20% en logística. Ese porcentaje lo queremos llevar a 75% y 35% o incluso 60% y 40%”, explicó Javier Llaca.
Recientemente, el fideicomiso adquirió un centro de distribución de Mercado Libre en León, Guanajuato, con un contrato a largo plazo dolarizado. “Nos da uso de los recursos que nos quedaban de la oferta pública internacional y sumamos una propiedad de muy alta calidad”.
La transacción se realizó por un monto de 105 millones de dólares por un área de 82,250 metros cuadrados.
Seguimos creciendo
— Fibra Mty (@fibra_mty) April 3, 2025
Al cierre del 4T24, tenemos expansiones hasta por $125.2M USD, con tasas de capitalización superiores al 9%. Esto representa un crecimiento de +150,300 m² en nuestro portafolio industrial. #PortafolioFibraMty
A pesar del cambio de ritmo, las empresas ven oportunidades. Las Fibras, por ejemplo, aún apuestan por activos estabilizados, edificios ya rentados, que operen y estén dolarizados, para asegurar rendimientos predecibles en un entorno volátil.
“La mayoría busca comprar activos estabilizados con contrato de cinco, seis o siete años”, dijo Mortenkotter Terrazas. “Ya que con ello tienes un flujo bastante predecible, es complicado ver un impacto significativo en sus resultados operativos en el corto plazo”.
Fibra Mty estima un universo de adquisiciones potenciales por entre 800 y 1,000 millones de dólares este año.
En el contexto actual los precios de renta bajan, pero sí dejan de crecer al ritmo acelerado de años anteriores.
Tuvimos un par de años con una demanda brutal. Vimos un incremento en los niveles de renta que yo creo que no va a ser sostenible. No estoy diciendo que vayan a bajar, pero van a dejar de subir al menos durante algunos trimestres.
Los retornos también se mantienen relativamente estables, aunque el periodo para alcanzarlos se extiende. “Si yo esperaba tener un 10% de retorno, lo sigo viendo, solo que ahora me está tomando un año llegar a eso”, señaló Mortenkotter Terrazas.
En paralelo, las valuaciones de mercado ajustaron a la baja. Las Fibras, que hace año y medio cotizaban en máximos históricos, hoy muestran descuentos en bolsa debido a la cautela de los inversionistas institucionales.
