La industria de la vivienda sigue en marcha con jugadores estratégicos

La Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) terminará este año con una inversión de 260,000 millones de pesos (mdp) para el sector, es decir, un aumento de casi 60,000 mdp (23%) en comparación con la del año pasado, aseguró Paloma Silva de Anzorena, directora nacional de la comisión.

Además, se llevarán a cabo 250,000 acciones con subsidio con un presupuesto de 12,000 millones de pesos (mdp) de los cuales han desembolsado alrededor de 7,800 mdp, dijo la directora en entrevista con Obrasweb.

De acuerdo con Silva de Anzorena, lo anterior representa un cambio importante para la industria de la vivienda, cuya reciente crisis golpeó a grandes desarrolladoras el año pasado.

En febrero de 2013, las vivienderas públicas (Urbi, Geo y Homex) vivieron una debacle cuando el gobierno federal presentó la nueva Política Nacional de Vivienda que transformó aspectos fundamentales en la operación de las empresas: el cambio de modelo de vivienda horizontal a vertical y la prohibición para construir fuera de las áreas urbanas aprobadas por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu).

“Vemos un cambio hacia la industria muy importante, la crisis financiera que se tuvo el año pasado puso en evidencia el riesgo que implicaba el tener una industria muy concentrada. Y además los productos no eran de mucho diferenciación, obviamente lo que se ha venido promoviendo por parte de la Sedatu es una reestructuración de la industria”, menciona Paloma Silva. 

Al cierre de agosto de 2014, el promedio de número de viviendas registradas en el Registro Único de Vivienda (RUV) presentó un crecimiento anual de 21% y representa el cuarto mes consecutivo con el registro de más de 30,000 viviendas, reportó la Conavi.

Por su parte, Jorge Carlos Ramírez Marín, secretario de la Sedatu anunció el pasado 13 de octubre que el RUV reporta un aumento de 22% en la construcción de casas respecto a octubre de 2013, y que se espera cerrar este año con más de 400,000 viviendas nuevas en el país.

Nota relacionada:  De 3.7%, el incremento en construcción de vivienda: Sedatu

“En primer lugar no está detenida la industria, al contrario, en noviembre del año pasado el índice global de actividad económica, que es el que precede al PIB, estaba a niveles de -6% y hoy la industria de la construcción ya está con un índice de 3.5%”, agrega Silva de Anzorena. 

Participantes emergentes

De acuerdo con la directora de Conavi, actualmente existe un gran número de vivienderas locales que propicia una menor concentración de la industria de la vivienda y que entendieron muy bien la política nacional de vivienda.

“Son desarrolladores de pequeña escala registradas en el RUV que tenían problemas de conseguir financiamiento por su tamaño y que se han convertido en medianas con crecimientos de hasta 40%. Algunas medianas además incursionan en la Bolsa Mexicana de Valores emitiendo bonos. Las más representativas son Cadu, Vinte, Cuma, entre otras”, agregó la directora.

1) Empezaron a desarrollar más en perímetros de contención urbana, sin especificar cuales. 

2) Incrementaron el tamaño de las viviendas. En el 2008, 31% de la vivienda registrada en el RUV estaba entre 45 y 60 m2, hoy prácticamente se duplicó. Además la proporción de la vivienda vertical total es de 35% cuando  en 2006 sólo era de 3%.

3) Al cierre de 2012, 75% de la vivienda registrada en RUV se encontraba fuera de los perímetros de la contención urbana, hoy solo existe 37%.

En el caso de Vinte, que atiende varios segmentos de mercado desde 400,000 pesos hasta vivienda de 2.5 (mdp), anunció recientemente un incremento de 20.8% respecto al periodo de enero a septiembre del año pasado.

“Continuamos con un crecimiento sostenido, en línea con el plan al 2020 que hemos proyectado. Estamos enfocados especialmente,en hacer más eficiente nuestra línea de producción, no necesariamente más vivienda, es por eso que nuestra utilidad neta está teniendo impactos positivos. Para el cierre del año, estimamos crecer entre el 17 y 18 (%)” destacó Sergio Leal Aguirre, director general de Vinte a través de un comunicado de prensa.

Por su parte Francesco Piazzesi ,director del proyecto ¡Échale! a tu Casa, programa de autoconstrucción de vivienda asistida que forma parte del Padrón de los 43 Organismos Ejecutores de Obra 2014 de la Conavi, coincide en que las nuevas políticas de vivienda han venido a revolucionar la industria.

“Este cambio que se hizo, sí drástico, vino a mover el mundo de la construcción. Finalmente las empresas están saliendo, el reglamento ha sido muy claro y no se le va a cambiar una coma, no es fácil adaptarse a los nuevos reglamentos”, aseguró Piazzesi a Obrasweb.

A pesar de que han construido en lo que va del año alrededor de 3,500 viviendas en comunidades de Tamaulipas, Puebla, Veracruz, Campeche, Jalisco Nayarit, Baja California, Guerrero, entre otras. reconoce que ha sido un año difícil en la autoconstrucción de vivienda.

“Este año ha sido un año difícil para salir adelante y lo cual nos ha reducido nuestra actividad, para el año que entra esperamos estar haciendo por lo menos unas 5,000 viviendas y de ahí vamos a incrementar en los próximos cuatro años 1,000 viviendas adicionales anuales.

Nota relacionada:  ¡Échale a tu Casa! va por 5, 000 viviendas al año

Participantes estancados *

Homex, Casas Geo y Urbi, que en 2009 acumularon 22.3% de participación de mercado, no podrán resurgir de un día para otro, pues antes tendrán que solucionar problemas como la reestructuración interna o cambiar la oferta que tenían antes de la crisis de insolvencia que los llevó a las dos primeras al concurso mercantil y a la última a esta en vías del proceso.  

De acuerdo con analistas del sector, cuatro son los retos que tendrán que enfrentar para poder salir a flote y volver a operar con los volúmenes que manejaban anteriormente que iban desde la construcción de 30,000 a 50,000 unidades.

1) El principal reto será modificar toda  la estructura que tenían para operar con altísimos volúmenes al año y orientarla a una escala mucho menor, señala Fernanda Hernández, analista de la calificadora de deuda Standard &Poor´s a Obras.

2) La pérdida de empleados. “Parte del cuerpo productivo y directivo ha salido”, añade Jorge Yarza, socio director de Softec, consultora en proyectos inmobiliarios.

3) Tendrán que rediseñar su oferta para que cumplan con la política de vivienda actual. Para que los clientes accedan a subsidios, las casas deberán acatar nuevos lineamientos que pretenden evitar el crecimiento de manchas urbanas y propiciar la compactación de ciudades, señala Hernández.

4) Deberán de volverse más eficientes, apunta Alberto Moreno, responsable del área de Corporativos de la calificadora Fitch a Obras.  Moreno contrasta el caso de las anteriormente tres grandes del sector con empresas medianas como Javer, Cadu y Ruba, que enfocaron su estrategia menos al volumen y más a la generación de flujo de efectivo. 

Expectativas para la industria de vivienda

La Conavi espera tener un crecimiento sostenido para el próximo año, sin estimar un número, y  propone mantener la salud del sector, de las empresas y consolidar los programas que han lanzado como el de Mujeres ‘Jefas de Familia’, ‘Vivienda Jóven’, ‘Vivienda Rural’ y el de ‘Esta es tu casa’, y de los que están a punto de lanzar.

Paloma Silva también asegura que el anuncio de las Reformas Estructurales de la presente administración a cargo del presidente Enrique Peña Nieto como la Reforma Energética van a traer diferentes demandas en polos de desarrollo, como en Aguascalientes, que antes no estaban considerados.

“Las familias en México van a empezar a migrar por temas de trabajo y los tendremos que ir acompañando con soluciones puntuales que los ayuden a abatir el rezago habitacional. En muchos casos será renta, porque cuando te cambias empiezas rentando y una vez sólido te quedas ahí”, puntualiza en entrevista.

De acuerdo con el “Reporte Mensual de Vivienda de la Conavi (septiembre 2014)”, la colocación de crédito a la construcción a través de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) mantiene su ritmo de crecimiento interanual. En el período enero-agosto la inversión acumula 7.4 mdp, un incremento de 70.9% respecto al mismo periodo de 2013.

En lo que corresponde a la banca comercial, el saldo de cartera de crédito puente a julio se mantuvo estable en torno de 47,000 mdp.

Puntualiza que la vivienda vigente, al cierre de agosto se ubicó en 482,000 unidades, 20.6% más que lo observado en agosto de 2013. El componente de viviendas en proceso de construcción (252,000) incluyendo inicios de verificación aún sin reporte crece en 13,5%.

Silva de Anzorena, agregó que los participantes en la industria de la vivienda tienen que voltear a ver dos segmentos particulares a futuro: el de la gente con discapacidad, quienes necesitan vivienda con características que se ajusten a sus necesidades y el de adultos mayores, debido a la demografía que ha cambiado en los últimos años.

“Nosotros apenas estamos trabajando en programas para atenderlos”, puntualizó.

_____________________

^{*Datos complementarios tomados de la nota "La Tormenta después de la Calma" de Jorge Villalobos para la edición 501 de Obras.}