Hace 10 años algunos despachos de Jalisco notaron la dificultad para tramitar licencias de construcción de desarrollos verticales en lugares donde el mercado buscaba opciones de vivienda vertical.
Por ello, Estudio 3.14 organizó la exhibición "Guadalajara Intensa" en el Museo de la Ciudad de Guadalajara, la cual proponía la verticalización de la metrópoli por razones de sustentabilidad.
“Desde aquel entonces quedaba claro que una ciudad más densa es más sustentable social, económica y ambientalmente. La extensión territorial de Guadalajara —que pudo haberse evitado con políticas de densificación— taló el equivalente a 23 Central Parks de Nueva York”, relata Leonardo Díaz Borioli, socio fundador y director creativo de Estudio 3.14.
A partir de 2010, el alcalde de Zapopan, Héctor Vielma, impulsó una normativa que favorecía la verticalidad, el uso de suelo mixto y el apoyo a transporte público de calidad.
En la entidad la construcción de vivienda vertical estuvo relacionada con proyectos dirigidos al segmento social; con buena ubicación, pero con problemas de gestión y mantenimiento.
Luego, explica Díaz Borioli, en el polígono de la zona de Distrito Andares se comenzó a desarrollar vivienda vertical de muy alto poder adquisitivo, lo que en aproximadamente un lustro elevó el concepto de vivienda vertical en el imaginario colectivo.
“La vivienda vertical pasó de ser el equivalente de baja calidad de vida y pobreza a un concepto aspiracional.”
Así, en la entidad se consolidó este modelo, también visto como una oportunidad de inversión patrimonial. Ahora, refiere el fundador de Estudio 3.14, “hay una sobreoferta, no tanto de departamentos en venta, como de departamentos en renta, generando un bajo retorno para los compradores-inversionistas”.
De acuerdo con el análisis Dinámica del Mercado Inmobiliario, elaborado por Softec, la zona metropolitana de Guadalajara (que incluye Chapala, El Salto, Guadalajara, Ixtlahuacán de los Membrillos, Jocotepec, Tala, Tlajomulco de Zuñiga, Tlaquepaque, El arenal, Juanacatlán, Tonalá y Zapopan) cuenta con 309 proyectos de vivienda nueva en venta, con un total de 81,274 unidades y un inventario de 26,085. El producto con mayor participación son los departamentos, que corresponden al 64% del total de proyectos en la entidad.
Un último periodo en la transformación de este segmento —que inició a mediados de 2019 y es probable que con la crisis derivada de Covid-19 se acelere— se caracteriza por un ajuste del mercado en explotar para las clases populares el carácter aspiracional que ganó la vivienda vertical, ofreciendo productos que tengan resuelto de manera integral los problemas de los desarrollos de los años 80, y crear productos planeados y diseñados integralmente para la renta.
Este último “presenta una oportunidad fuerte para inversiones cuyo objetivo es crear un portafolio de renta habitacional estabilizado para eventualmente venderlo a fondos de inversión”, opina Díaz Borioli.
Bajo esta perspectiva, Jorge Martínez Páez, director de Operaciones en Internacional de Inversiones (IDEI), coincide con que habrá una proliferación de edificios en renta adquiridos por inversionistas privados o fondos.
Esta firma decidió posponer su arribo a Guadalajara para comenzar en 2022, a donde planea llegar con una estructura completa para operar.
“Tenemos que ver cómo queda el mercado inmobiliario después de Covid-19. Probablemente habrá inflación, por el tipo de cambio, y las personas tendrán menos capacidad de compra. Estas condiciones también influirán en la manera en que salgamos a otras ciudades”, refiere Martínez Páez.
Entre los atractivos que tiene Guadalajara para IDEI está su índice de verticalidad, el cual estima se encuentra cinco años detrás de Monterrey. “Ya sabemos en qué etapa está y qué trayectos debemos hacer”, comenta el directivo.
La principal apuesta de la desarrolladora son departamentos con un valor de entre 2 y 4 millones de pesos, con torres de uso mixto de más de 120 unidades. Además, su oferta podría incluir casas de entre 1.4 y 2 millones de pesos. En total, planea construir tres edificios de departamentos y dos proyectos con 150 casas cada uno. Entre los mercados meta están parejas jóvenes y adultos mayores.
La llegada de capital extranjero es otra de las expectativas que plantea el directivo. “Estados Unidos está inyectando tanto dinero a la economía que es imposible que no existan fugas hacia México.”
Para responder a la demanda de desarrollos sustentables, IDEI aprovechará la experiencia que tiene en torres como Koi y Saqqara, en San Pedro Garza García, Nuevo León. “Muchos de nuestros proyectos, aunque no tengan certificado LEED, poseen características sustentables. Buscamos hacerlos eficientes energéticamente y en el consumo de agua, que brinden alta calidad de vida, ahorros y confort a sus habitantes”, concluye el directivo.
