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El escenario post Covid-19 para la vivienda nueva en CDMX

Este mercado, con cerca de 1,400 desarrollos activos en venta, podría alcanzar su recuperación a finales de 2021.
lun 01 junio 2020 02:00 PM
Mexico City Panorama
El escenario de la vivienda cambiará en la Ciudad de México

De acuerdo con una encuesta aplicada a especialistas del sector inmobiliario de varios países por Tinsa, en torno a los efectos que tendrá el coronavirus Covid-19 , la afectación en ventas podría ser de entre 30 y 70% en el segundo semestre de 2020.

Mientras que en 2009 las ventas bajaron 21%, ante la crisis por la actual pandemia se espera que 2021 sea un año complicado, con altas y bajas en las ventas. “Será hasta el cuarto trimestre de ese año que comenzará la recuperación, con más de 3,000 unidades vendidas al trimestre”, explica Justino Moreno, chief data officer en Tinsa.

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Para el segundo trimestre de 2020, agrega, estimamos que las ventas caigan 53% y la recuperación para los siguientes trimestres sea a un ritmo de entre 6 y 2%.

Por su parte, Jorge Yarza Garrido, socio líder de Real Estate, Infraestructura y Turismo en Deloitte, indica que vislumbra una ventana de recuperación de entre 12 y 14 meses, pues

se trastocaron cadenas de valor y el paro de plantas y obras traerá muchas afectaciones.

Este escenario está basado en las tendencias y comportamiento de otros momentos de crisis. La vivienda es una de las industrias más importante y sensibles de la economía, genera más de 2 millones de empleos y representa más de 6.5% del PIB nacional.

Puntos de referencia

Las experiencias pasadas del sector de la vivienda hacen notar su capacidad de recuperarse. De manera particular, “el mercado de la Ciudad de México no es donde más unidades se venden (son Monterrey y Guadalajara), sino el que más proyectos de vivienda tiene. En la zona metropolitana actualmente hay más de 1,400 desarrollos de vivienda nueva”, contextualiza Marisol Becerra, directora técnica de Consultoría en Tinsa.

Con base en información de la plataforma Analytics Incoin, el mercado de vivienda en la capital del país en 2009, año en que confluían la crisis subprime y la epidemia de influenza H1N1, tuvo una fuerte contracción tanto de inventario como de ventas.

En este periodo se absorbía un promedio de 4,200 unidades, y en el punto más bajo se llegaron a vender 1,700 unidades. “Aunque el rebote no fue inmediato, la recuperación del mercado ocurrió de manera paulatina”, acota Becerra.

Del año 2009 a 2012 se vendieron 42,000 unidades de vivienda nueva en la Ciudad de México, con una variación trimestral de ventas de 0.4%. Este lapso concluyó con la venta de 3,200 unidades mensuales.

Luego, entre principios de 2013 y el cuarto trimestre de 2018, ocurrió un boom en cuanto a ventas e inventario, con un crecimiento acelerado sobre todo a partir de 2016; en total se vendieron 81,000 unidades, con variación trimestral de 4%.

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Apreciación del mercado

De los cerca de 1,400 desarrollos de vivienda en venta actualmente activos en la ciudad, 80% corresponde al segmento residencial y residencial plus, el resto de la oferta es de vivienda media y tradicional.

En términos de precios, hubo un crecimiento de casi 13 % anual, lo cual provocó que el mercado fuera muy atractivo para los inversionistas por las rentas y la plusvalía que estaban generando estos inmuebles. El año 2017 cerró con casi 23,000 unidades de inventario y la venta de 4,700 unidades. El sismo del 19 de septiembre de ese año provocó una contracción, aunque se recuperó.

Durante los cinco trimestres de la actual administración del gobierno federal el inventario se ha mantenido por arriba de las 20,000 unidades. En 2019 se empezó a notar una contracción derivada de los incrementos acelerados en los precios y un estancamiento de los inventarios por el ingreso de demasiadas unidades al mercado. Hacia el cuarto trimestre del año pasado había una recuperación, pero llega Covid-19 y vuelve a contraerse.

El precio promedio por metro cuadrado en la Ciudad de México ha aumentado de 21,000 a 57,000 pesos de 2009 a 2020. A pesar de lo complicado y las caídas en ventas o los aumentos de precios, “nunca hemos caído a venta cero, y así como surgen crisis, también hay oportunidades”, asegura Juan Flores, consultor del sector inmobiliario.

En opinión de Flores, el sector debe construir una visión estratégica, cambiar de paradigmas, analizar las tendencias, provocar transformaciones y tomar decisiones con base en datos.

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