En México, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) suman alrededor de 27,500 millones de dólares en activos, 23,800 millones de metros cuadrados y más de 1,750 propiedades.
En algunos sectores tienen una representación importante, por ejemplo, 15 millones de m2, lo cual equivale a más de 50% del espacio clase A industrial que hay en el país.
Desde su surgimiento, en 2011, han tenido la característica de especializarse en distintos sectores de la economía, además de que emergen con distintas características según los intereses de los inversionistas.
De acuerdo con la investigación realizada por Luis Suárez Pérez, catedrático de la Universidad Iberoamericana campus Santa Fe, en México operan 14 fideicomisos, con incidencia en los sectores oficinas, comercial, industrial, hospitalidad, uso mixto y educación, entre los que destacan: Uno, Danhos, Macquarie, Monterrey, HD, Plus, Prologis, Terrafina, Shop, Industria Hotelera, Inn y Educa.
Para Javier Llaca, director de Operaciones y Adquisiciones en Fibra Monterrey, existe un mundo de posibilidades para estos instrumentos que abarca desde vivienda en renta hasta casas de retiro, agrícola, salud y data center; prácticamente cualquier propiedad tiene potencial.
Sin embargo, Fibra Monterrey continuará centrando sus estrategias a los sectores corporativo e industrial, indica el directivo, dado que está enfocada a empresas con un balance sano, en muchos casos transnacionales, con incumplimiento en el pago de las rentas mínimas pese a la crisis actual.
El sector industrial clase A “es fuerte, la actividad no se ha frenado, aunque ha disminuido, tienen muy buena absorción. Los centros de distribución y logística han tenido un repunte. Me atrevería a pensar que es el más fuerte ahorita”, comenta.
Si tuviera que apostar a otro sector, sería a vivienda vertical en renta, hace mucha falta, particularmente en los segmentos medio y medio-bajo, que no tiene un hogar propio, necesita habitar cerca de su zona de trabajo y busca una mejor movilidad urbana, agrega.
Potencial en infraestructura
Estos fideicomisos también son una alternativa para impulsar la infraestructura pública en México, con certeza y garantía para los inversionistas.
Este modelo de inversión también “tiene gran potencial en el esquema de asociaciones público-privadas (app) en la construcción de infraestructura. Lo más importante es que los inversionistas privados deben realizar un estudio financiero y económico del impacto que tendría el proyecto y de las mejoras que traería”, refiere Suárez Pérez, especialista en el estudio de Mercados Financieros y Finanzas Internacionales.
Sin embargo, por ser un modelo que apenas cumplirá una década de creación, falta mayor difusión para dar a conocer cómo funciona y cuáles son sus beneficios.
En un fideicomiso “alguien invierte, otra instancia administra y una más genera los resultados, es por ello que este instrumento provoca certidumbre de que se lograrán rendimientos a través de estas tres personalidades”, explica el académico.
El valor de capitalización de estos instrumentos financieros es de 3% y generan más de 15,000 empleos directos y más de 50,000 indirectos. Las oportunidades de inversión en Fibras generan un retorno de la inversión promedio de casi 8% anual.
Además, tienen una tasa de capitalización del 9.4% anual, ya que cotizan en promedio 22% por debajo del valor neto de los activos que manejan.
Al constituirse como un fideicomiso, existe la garantía del manejo de las mejores prácticas del gobierno corporativo y generar certidumbre para los inversionistas.
