Es común ver en internet ofertas de inmuebles muy por debajo de su valor comercial, hasta en un 60 %, con seguridad se trata de un remate hipotecario, lo que significa que es resultado de un crédito hipotecario originado en una institución financiera, que ante la falta de pago del cliente ha caído en cartera vencida.
Los bancos entonces ponen a disposición de inversionistas esa cartera, generalmente a través de intermediarios que la adquieren inicialmente y que está sujeta a un proceso legal.
Para Leticia González, gerente de Inverimobit, una firma intermediaria y de gestión, los remates hipotecarios deben ser vistos como un instrumento de inversión que ofrece rendimientos “muy por encima” de los tradicionales, como los bancarios o, incluso, la bolsa de valores, sujeta a vaivenes y a alto riesgo.
Para el socio director de la firma de consultoría Softec, Gene Towle, estos remates “pueden ser grandes oportunidades” sin que haya una “transa” de por medio. Explicó que todas las hipotecarias tienen que rematar cada año entre el 0.5 y 1% de su cartera porque hay personas que se mueren, que pierden su trabajo, se divorcian, cambian de lugar de residencia o simplemente dejan de pagar su crédito.
Un remate hipotecario desde que nace hasta que concluye puede implicar al menos 24 meses en resolverse, por eso González explicó que se trata de una inversión a largo plazo “dependiendo en qué parte del proceso se adquiera”, además de estar sujetos a los trámites y desahogos de pruebas que en su defensa puede presentar el deudor.
Mencionó que dependiendo del momento en que se adquiere el remate se le clasifica en litigio, judicial y adjudicado. En la primera etapa, el remate litigioso, “no se compra una casa, sino una deuda con los derechos de cobro de la misma. No es una casa como se anuncia en sitios de internet”.
Al inicio del proceso la inversión es menor pero el tiempo de retorno es mayor, y de manera inversa si se adquiere hacia el final del proceso, la inversión aumenta pero el tiempo en obtener el rendimiento es menor.
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En cuanto al proceso litigioso, se trata del momento de las ejecuciones de sentencia: cuando el juez puede dictar que se debe pagar la deuda, y si el deudor no tiene cómo pagar, pues entra el remate judicial que, de acuerdo con Leticia González, es una puja para quedarse con esa propiedad y que se pague el adeudo.
En una puja se busca que el monto por lo menos sea equivalente al adeudo que quedó pendiente. Gene Towle explica que “haces tu puja y si quien está vendiendo la considera adecuada, te vende al precio que tu pujaste. Por ello los remates se convierten en 'grandes oportunidades'".
