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Cómo invertir en remates bancarios sin ser presa de fraude

Todas las hipotecarias rematan cada año entre el 0.5 y el 1% de su cartera vencida lo que genera grandes oportunidades de inversión
lun 10 agosto 2020 11:27 AM
Purchase agreement for new house
Comprar viviendas en remate es una inversión que puede tardar hasta 24 meses en rendir frutos.

En medio de una crisis económica, de un plan de austeridad y de un ambiente incierto aún sobre la recuperación de la pandemia que sigue frenando la actividad productiva, los inversionistas buscan herramientas seguras para hacer crecer su capital, y los bienes inmuebles siguen siendo una opción.

Dentro de la oferta inmobiliaria tradicional, los remates hipotecarios son una peculiar forma de invertir, pues en términos reales se trata de la adquisición de una deuda, respaldada por un bien inmueble sujeto de un proceso legal, que en algún momento puede multiplicar el rendimiento de la inversión.

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Es común ver en internet ofertas de inmuebles muy por debajo de su valor comercial, hasta en un 60 %, con seguridad se trata de un remate hipotecario, lo que significa que es resultado de un crédito hipotecario originado en una institución financiera, que ante la falta de pago del cliente ha caído en cartera vencida.

Los bancos entonces ponen a disposición de inversionistas esa cartera, generalmente a través de intermediarios que la adquieren inicialmente y que está sujeta a un proceso legal.

Para Leticia González, gerente de Inverimobit, una firma intermediaria y de gestión, los remates hipotecarios deben ser vistos como un instrumento de inversión que ofrece rendimientos “muy por encima” de los tradicionales, como los bancarios o, incluso, la bolsa de valores, sujeta a vaivenes y a alto riesgo.

Para el socio director de la firma de consultoría Softec, Gene Towle, estos remates “pueden ser grandes oportunidades” sin que haya una “transa” de por medio. Explicó que todas las hipotecarias tienen que rematar cada año entre el 0.5 y 1% de su cartera porque hay personas que se mueren, que pierden su trabajo, se divorcian, cambian de lugar de residencia o simplemente dejan de pagar su crédito.

Un remate hipotecario desde que nace hasta que concluye puede implicar al menos 24 meses en resolverse, por eso González explicó que se trata de una inversión a largo plazo “dependiendo en qué parte del proceso se adquiera”, además de estar sujetos a los trámites y desahogos de pruebas que en su defensa puede presentar el deudor.

Mencionó que dependiendo del momento en que se adquiere el remate se le clasifica en litigio, judicial y adjudicado. En la primera etapa, el remate litigioso, “no se compra una casa, sino una deuda con los derechos de cobro de la misma. No es una casa como se anuncia en sitios de internet”.

Al inicio del proceso la inversión es menor pero el tiempo de retorno es mayor, y de manera inversa si se adquiere hacia el final del proceso, la inversión aumenta pero el tiempo en obtener el rendimiento es menor.

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En cuanto al proceso litigioso, se trata del momento de las ejecuciones de sentencia: cuando el juez puede dictar que se debe pagar la deuda, y si el deudor no tiene cómo pagar, pues entra el remate judicial que, de acuerdo con Leticia González, es una puja para quedarse con esa propiedad y que se pague el adeudo.

En una puja se busca que el monto por lo menos sea equivalente al adeudo que quedó pendiente. Gene Towle explica que “haces tu puja y si quien está vendiendo la considera adecuada, te vende al precio que tu pujaste. Por ello los remates se convierten en 'grandes oportunidades'".

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El consultor alertó, sin embargo, que es importante saber cuánto valen las cosas, y cuánto se está pagando, porque en las subastas puedes emocionarte y olvidarte del valor real. “Hay que hacer la tarea”, en ese sentido.

Leticia Gonzalez explicó que en el caso de no adjudicarse el inmueble, el titular de la cesión de derechos estará cobrando de cualquier forma, intereses, gastos moratorios con lo que la inversión está protegida con rendimientos hasta del 30%.

En la etapa final, cuando el inmueble ya fue adjudicado, se procede al acercamiento con el deudor para el desalojo del inmueble, en el caso de que esté ocupado. Si el deudor no quiere negociar se llega al desalojo con orden judicial para continuar con el proceso de escrituración.

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Algunos servicios de intermediación y gestoría ofrecen llevar todo el proceso legal, de modo que el inversionista se desentiende, hasta cierto punto, de los trámites legales.

En cuanto a los riesgos, la gerente de Inverimobit admitió que hay muchos fraudes en las ofertas que se anuncian en las páginas de internet y hay que saber detectarlas al analizar desde el precio y las condiciones de que ofertan.

Mencionó que antes de vender un proceso, en su calidad de gestores, revisan los expedientes y si detectan el riesgo de perder el juicio no se toma ese caso. Si el dictamen jurídico es viable para ganar, se hace el trámite con el banco para cesión de derecho, y se firma una escritura pública, donde el inversionista se convierte en dueño de ese remate hipotecario.

Antes de invertir en un remate debes tener en cuenta:

  • Que el dinero que vas invertir no lo tengas que ocupar en los próximo dos años.
  • Que es una opción para diversificar tus inversiones
  • Que el tiempo del juicio puede alargarse
  • Conviene que asesorarte con expertos
  • Revisar expediente para verificar que el proceso sea viable
  • Verificar que la deuda sea acorde a lo que se está vendiendo

Cómo detectar fraude en anuncios de remate hipotecario

  1. Si el monto de la propiedad está debajo del 50 % de su valor comercial y te prometen que en 14 meses te vas a quedar con el,
  2. Si te dicen que puedes pagar con crédito.
  3. Si no te hablan de cesión de derechos desde el inicio del proceso.
  4. SI te dicen que la firma de cesión de derechos se realiza cuando te entreguen la propiedad. La cesión se firma al principio del proceso, no a los 4 ni a los 14 meses
  5. Si te piden un monto inicial y posteriormente el resto.

FUENTE: INVERIMOBIT

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