Contrario a lo que podría creerse, para los desarrolladores es más rentable y eficiente recurrir al financiamiento que usar recursos propios en la edificación de algún inmueble.
En Puebla, pese a la falta de experiencia en el desarrollo de inmuebles de usos mixtos (residencial, comercial y servicios), Sadro Residencias obtuvo un financiamiento por 854 millones de pesos para la construcción de dos torres que forman parte del proyecto en el segmento sustentable de lujo.
El crédito puente para esta primera etapa, que podría quedar concluida en 2021, fue otorgado por banco Santander, sindicado con BanBajío, a Inmobiliaria Rivoli. Si bien el trámite duró alrededor de año y medio, la acreditación —respaldada por modelos financieros y trámites— fue exitosa, explica César Gargari, cofundador de Credit Brokers.
“De esta manera, los inversionistas evitaron descapitalizarse y dejar de impulsar otros negocios”, relata el fundador de la plataforma.
En un esquema comparativo, un desarrollador que invierte el total del inmueble con sus recursos, al concluir la venta obtiene una utilidad ligeramente mayor que quien combinó capital propio con un financiamiento; sin embargo, la rentabilidad aumenta considerablemente debido a que mantuvo flujo de dinero para crear otros negocios, asevera Gargari.
En el mercado existen diversas opciones de financiamiento con condiciones variadas, depende de la viabilidad que las instituciones vislumbren en el proyecto. Puede ser un proceso largo y hasta tedioso, que dependerá del respaldo y la solvencia del solicitante.
Para Sadro Residencias, “tener un proyecto bien estructurado y garantizar la absorción de las viviendas fue fundamental para la obtención del financiamiento. Siempre es mejor tener abierto el crédito con el mayor monto posible y si en algún momento dado se requiere no haga falta flujo de efectivo para cumplir con tiempos u obligaciones”, opina un alto directivo del desarrollo, quien pidió omitir su nombre por cuestiones de seguridad.
En su opinión, aumenta la rentabilidad financiera porque el costo del capital del banco es menor al costo de oportunidad de los inversionistas.
Ante la crisis originada por Covid-19, el panorama es más complejo, pues los bancos tienen más resistencias o aversión al riesgo.
Así como ocurrió en un momento previo a las elecciones presidenciales del 1 de julio de 2018, entre mediados de marzo y junio de 2020 se frenó el financiamiento al sector inmobiliario. El efecto coronavirus hizo que los bancos ampliaran los plazos, cambiaran esquemas y aumentaran las tasas y comisiones. Algunas instituciones optaron por reducir el monto del préstamo y anclarlo a los avances de obra, explica Gargari.
Según el experto, el dinero se hizo más caro y escaso. Si antes del cambio de gobierno había 20 bancos que prestaban a la industria inmobiliaria, luego quedaron 10, y después del coronavirus hay cinco.
Aunque existen empresas que otorgan crédito a los desarrolladores y que conocen bien el mercado, por ejemplo, ION Financiera, Banca Mifel, DD3 y Banco Inmobiliario Mexicano (BIM), destaca.
Sin embargo, la tasa de interés bancaria de equilibrio (TIIE), representativa de las operaciones de crédito entre bancos calculada por el Banco de México, está en bajos históricos y se prevee que siga en descenso. Es más caro dejar parado un desarrollo que inició con dinero propio que continuar o iniciar con financiamiento, reflexiona el experto.
Además, agrega, algunas instituciones prefieren no financiar proyectos avanzados, dado que no tuvieron la supervisión desde el comienzo de la obra.
En general, los bancos y otras instituciones que no cerraron la llave a proyectos inmobiliarios. En el caso de BIM, durante la pandemia firmó 94 créditos por un monto de 2,200 millones de pesos y planea cerrar el año con 400 créditos, con alrededor de 6,000 millones de pesos.
Al respecto, Rodrigo Padilla, director general de BIM, considera que es un buen momento para generar proyectos inmobiliarios, dadas las facilidades de liquidez otorgadas por Banxico y la actual coyuntura económica reflejada en tasas de interés bajas.
