¿Piso disparejo para condominios en CDMX?

El Artículo 17 de la que podría ser la nueva Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México dice textualmente:

“Cada persona condómina, y en general las y los habitantes del condominio, usarán su unidad de propiedad privativa en forma ordenada y tranquila. No podrán utilizarla en contravención a su destino y uso de suelo autorizados ni hacerla servir a otros objetos que los contenidos expresamente en la Escritura Constitutiva del Condominio.”

“En los inmuebles sujetos al régimen condominal, se prohíbe realizar actividades de tipo industrial, comercial o de servicios en las unidades de propiedad privativa de uso habitacional, y por ningún motivo podrán ser destinadas a hospedaje de carácter temporal como el que ofrece la plataforma Air B & B u otras modalidades semejantes en contravención a las normas condominales, de establecimientos mercantiles, sanitaria, de protección civil, permisos de uso de suelo, fiscal y demás.”

En opinión de Francisco Riveroll Otero, socio director de Riveroll Bienes Raíces, esta prohibición es correcta en cuanto a las actividades de tipo industrial, pero inadecuada en actividades de tipo comercial o servicios, ya que, como consecuencia de la pandemia del coronavirus en México, las empresas comerciales y de servicios se han visto obligadas a enviar a su personal a trabajar en sus domicilios particulares, algunas incluso han tenido que cerrar sus oficinas.

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Con respecto a la ley propuesta —que establece sanciones económicas de hasta 300 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente por faltas que modifiquen el destino de una vivienda o unidad de propiedad privativa—, el especialista argumenta que la Asamblea de Condóminos de cada inmueble es quien debería expedir las normas impuestas a huéspedes y ocupantes para promover un control de acceso y lineamientos que no afecte ni perturbe la paz y tranquilidad del condominio.

No obstante, agrega, existe otra cara de la moneda desde una perspectiva jurídica, ya que, al no tratarse de un arrendamiento ni un típico hospedaje hotelero, no existe una legislación específica al derecho de ocupación, lo cual implica no sólo el riesgo de pérdida del dominio para los anfitriones, también del manejo de información personal y financiera para los huéspedes.

¿Abrogar o reformar?

Por su parte, Ángel Domínguez, socio del despacho legal Hogan Lovells México, analiza que la Ley de Propiedad en Condominio no es la norma que debería regular las plataformas digitales de hospedaje, por lo menos en lo que corresponde a posibles vulneraciones del uso de suelo de establecimientos mercantiles.

Aunque no sea una prohibición tajante, “podría generar una desventaja normativa para la Ciudad de México con respecto a otras entidades, lo cual afectaría a la industria inmobiliaria en cuanto a la reducción de inversiones. Si bien es complejo determinar qué afectaciones tendría para el sector, desincentivaría el interés por parte de los desarrolladores y compradores”.

De momento, agrega, no tiene ningún sentido proponer la abrogación de la ley vigente, dado que tiene contenido actual y los puntos propuestos en la iniciativa no aportan algo nuevo. En todo caso, se podía reformar e incluir algunos puntos específicos.

En el foco

En la capital del país, uno de los principales destinos turísticos, existen alrededor de 17,000 habitaciones disponibles en casas y departamentos, con una derrama de 1,200 mdp anuales, lo cual equivale a 4.5% de la ocupación hotelera.

A nivel mundial se ha buscado regular la renta de inmuebles parcial o totalmente en la modalidad de hospedaje de estadía corta por particulares. Por ejemplo, en Ámsterdam, los alquileres vacacionales en este tipo de plataformas, a partir de julio, están prohibidas en tres de los 99 distritos, con multas de hasta 20,000 euros, relata Arturo González de Araujo, socio del despacho González de Araujo.

En opinión del abogado, hay que analizar cuál es el alcance de esta propuesta y si es conveniente que esté en la Ley de Propiedad en Condominio porque existen muchos inmuebles en la plataforma de hospedaje que no están en este régimen inmobiliario. Asimismo, “es importante definir claramente cuáles serán las reglas y que éstas sean sencillas, además de no incentivar el mercado negro de hospedaje”.

Desde su perspectiva, “la regulación, no la prohibición, es una buena noticia siempre y cuando tenga como finalidad garantizar la seguridad de ambas partes [usuarios y anfitriones] y mantener la calidad del servicio”.

Esta iniciativa también abre la discusión en torno a crear un “piso más parejo” en la contribución tributaria entre el hospedaje tradicional y a través de plataformas web. Sin embargo, los expertos entrevistados opinan que no es el instrumento donde debería plantearse.

Como firma legal, asegura González de Araujo, estarán atentos por si se vulnera alguna garantía constitucional hacerlo notar en el poder judicial y que se pueda dirimir y confirmar o bien restituir en garantías.

“Aún hay huecos enormes en esta iniciativa, y el impacto social y económico puede ser fuerte. Está iniciando este proceso legislativo, hay mucho que analizar desde los propietarios hasta los administradores de las plataformas para llegar a una regulación que potencie el turismo de la ciudad”, reflexiona.

Obras intentó contactar a la diputada Leticia Escamilla para obtener ampliación del tema, sin obtener respuesta.