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¿Vivirías en una oficina? Se acerca la transformación de edificios en la CDMX

Muchos espacios de trabajo están vacíos por el home office, y las inmobiliarias consideran cambiar los usos del suelo para ocupar los locales como departamentos.
jue 15 abril 2021 05:00 AM
Ciudad de México, edificios, oficinas
Los edificios de oficinas son buena opción para atender la demanda de vivienda en la capital del país.

En la Ciudad de México, al inicio del 2021 se registraron 1.3 millones de metros cuadrados de edificios corporativos vacíos , además de una caída en el uso de oficinas que sí estaban siendo arrendadas, que a nivel nacional resultó de 64.22% y en la capital del país de 84%, indican datos de la inmobiliaria Newmark y la plataforma Lobbyfix, startup que registra los visitantes a los inmuebles.

La situación alertó a propietarios y desarrolladores, ya que, aunque conforme avance la recuperación económica y la vacunación contra el COVID-19 haga que las empresas vuelvan a trabajar a sus espacios, la adopción del home office es inminente, por lo que una solución que cada vez ha tomando más relevancia es que los espacios vacíos se conviertan en departamentos.

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“Inmuebles de oficinas cuya calidad de construcción de alto estándar, amplias instalaciones de estacionamiento superiores a las de los edificios residenciales y comerciales podrán ser considerados para el cambio de usos hacia viviendas. Este mercado tiene una inversión masiva de producto de clase mundial que es ideal para adaptarse a los requisitos actuales del mercado de la Ciudad de México”, explica Rob Hixson, cofundador de la inmobiliaria Solili.

Esta modificación se podrá ver sobre todo en edificios de oficinas de categoría B o C, considera Juan Carlos Díaz Dominguez, director del sector de oficinas de Newmark., ya que la poca absorción de este tipo de lugares ha provocado que las desarrolladoras sean más agresivas en el recorte de los precios de alquiler, además de dar mayor flexibilidad en los contratos, lo que está dando el fenómeno fly to quality.

Es decir, las empresas están apostando por activos de mejor calidad y ubicación, que antes de la situación del sector hubiera sido complicado adquirir debido a sus costos.

Aunque también los clase A podrán ser reconvertidos debido a que cuentan con mayor desarrollo arquitectónico y tecnología, pero son estos mismos elementos los que los hacen atractivos para las grandes corporaciones. Rob Hixon destaca el caso de Microsoft, que en marzo de este año regresó a las oficinas para trabajar bajo un esquema híbrido. O las empresas de coworking que se han vuelto más atractivas por la flexibilidad que ofrecen.

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Para el experto, este mecanismo de reconvertir oficinas a vivienda sería un ganar-ganar. Las empresas dueñas de los edificios deberían hacer un análisis de los costos de cambiar el uso de suelo, adecuaciones a las construcciones y los precios de los permisos. Si después de los cálculos, el proyecto resulta rentable, el siguiente paso es acercarse al gobierno, el cuál siempre ha mostrado interés en desarrollar vivienda.

El sector residencial siempre ha sido el foco principal tanto de las políticas públicas como de la iniciativa privada que buscan atender los intereses de los diversos segmentos del mercado de la vivienda. Este sector se caracterizó por una demanda en constante crecimiento y un suministro que no puede mantenerse al día”, dice el directivo de Solili.

Como en la capital del país, en donde una de las estrategias del gobierno de Claudia Sheinbau es permitir que se construyan más pisos en los edificios de zonas como Reforma y Tacubaya, a cambio de que un porcentaje de las viviendas sean comercializadas a precios económicos.

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Aunque en 2020 durante la pandemia fueron los inmuebles con rangos de precios medio a medio alto los que más se produjeron y comercializaron, como indican los reportes anuales de las vivienderas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Según sus resultados, aunque enfrentaron una caída en estos dos indicadores, los ingresos no fueron golpeados con la misma magnitud debido a que el precio promedio de venta se elevó.

Para el directivo de Solili esta es una ventaja. En Chicago se llevó a cabo esta estrategia de manera exitosa. En el momento de la transformación, la densidad de la población era de 4,447 habitantes por kilómetro cuadrado —en la CDMX es de 6,000 por el mismo terreno, indican datos del Inegi— y había alta demanda de viviendas, por lo que el desarrollador Marc Realty transformó un edificio de oficinas de 16 pisos a 132 departamentos. Actualmente, el alquiler va de los 1,150 dólares a los 1,600 dólares al mes.

Sucedió de manera similar con Cedar Street Capital, que de pasar de ser un edificio corporativo, se convirtió en un inmueble que alberga 114 departamentos de renta, con un cobro de 1,895 dólares al mes; “Ambos proyectos lograron aprovechar los pisos abiertos originales, los techos abovedados y obtuvieron créditos fiscales históricos que generalmente se ofrecen para ayudar a financiar las renovaciones”, precisa el experto.

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No obstante, esta no es la única solución para que se rehabiten las oficinas. Para Juan Calos Díaz Domínguez las estrategias que han funcionado a las empresas y que continuarán haciéndolo es que los desarrolladores entreguen el proyecto totalmente terminado, “con llaves en mano, para que las empresas no tengan que invertir o hacer gasto de capital en acondicionar sus oficinas”, comenta.

Además de las estrategias de hacer contratos con menos plazos forzosos, así como descuentos y concesiones a inquilinos.

Otra manera de atraer clientes, considera, es poner atención al tema wellness. Una de sus propuestas es inyectar aire natural a las oficinas a través de ductos a sus sistemas de aire acondicionado y que pase por filtros, además de una lámpara ultravioleta para purificar el viento. Igualmente considera dar prioridad a las terrazas y espacios abiertos que puedan ser usados por los colaboradores.

También la sustentabilidad será un punto a favor. Las certificaciones LEED, cargadores de automóviles eléctricos, así como la captación de agua pluvial y el uso de paneles solares podrán jugar a favor.

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