Las Fibras resisten y se reactivan tras su primera gran crisis

Estos vehículos de inversión son relativamente recientes en México. Llegaron a la Bolsa en 2011 inspiradas en los Reit’s (Real Estate Investment Trust) de Estados Unidos y, desde entonces, han crecido con rapidez.

El concepto es simple: cualquier persona puede invertir capital que será destinado al financiamiento para la adquisición o construcción de inmuebles —oficinas, centros comerciales, naves industriales, hoteles, etcétera—, que darán ganancias de la renta.

Para Jorge Ávalos, vocero de Amefibra y director de Fibra Mty, este vehículo “democratizó la inversión pública de bienes raíces”, al lograr que no sólo personas con recursos para adquirir propiedades enteras pudieran seguir este mecanismo, si no hacerlo a través de acciones, una de las razones de su éxito.

“En los últimos nueve años, hemos sido el segmento que más capital ha conseguido en el mercado de emisiones recurrentes. Y ya tiene un valor de capitalización cercano a los 20,000 millones de dólares”, dice Jorge Ávalos, vocero de Amefibra y director general de Fibra Mty.

“Contamos con 16 Fibras enfocadas en bienes inmuebles que han venido a generar un ecosistema respecto a compras y crecer los bienes inmuebles de nuestro país. Muchos de los edificios del corredor Reforma, por ejemplo, son producto de las operaciones que han hecho las Fibras en la bolsa”, dice Juan Manuel Olivo Tirado.

Como en toda historia, el camino no siempre es de subida. El año pasado, la crisis originada durante la pandemia fue la prueba de fuego para el mundo y para el sector ya que, después de su desarrollo positivo y fortaleza, se presentó su primer gran obstáculo y, hasta el momento, han salido victoriosos.

Todas las Fibras que cotizan en la BMV continúan vigentes —aunque algunas mejor que otras, dependiendo de su portafolio— y en recuperación, de la misma manera que el ciclo económico mundial con la aplicación de la vacuna y la reducción de los contagios de COVID-19.

“Dentro de esa coyuntura complicada de lo que vivimos hace un año, quizá el activo que más resiliente en términos de valuación y de mantener los ingresos, seguramente en la BMV las Fibras son el instrumento que mostraron mejor comportamiento”, dice Juan Manuel Olivo Tirado.

Y agrega: “algunas Fibras han continuado con sus planes de crecimiento, de inversión y están aprovechando un momento en donde hoy las tasas de interés están encontrando un punto bajo y eso desde la perspectiva de la Fibra es un gran valor, dado que sus fuentes de fondeo las encuentra en mejores condiciones. Aprovechan esta coyuntura en el mercado mexicano para obtener los recursos para nuevos inmuebles”.

Termómetro inmobiliario

La manera de reaccionar del sector fue buena en general, pero el contexto influyó en los distintos sectores en los que trabajan. Mientras algunos tuvieron un desarrollo exponencial y dorado que los diferenció al resto en la pandemia, otros fueron fuertemente golpeados y aún se aferran a conservar todas sus propiedades.

Desde marzo y hasta junio, “el castigo” fue para todos. Las restricciones sanitarias suspendieron las actividades, lo que en primer lugar trajo problemas para edificar y continuar con los planes en desarrollo y en segundo, complicó el pago de alquiler a los clientes.

Todos los fideicomisos optaron por hacer descuentos y diferir pagos para garantizar la permanencia de los arrendatarios, por lo que aunque las desocupaciones no cayeron del todo, los ingresos y ganancias se redujeron.

En junio se comenzó a dinamizar la economía de manera intermitente en todo el país con las aperturas cuando los casos de coronavirus caían en México, lo que permitió ver, de manera más clara, el recuento de daños al sector inmobiliario.

Industrial

El gran ganador de la temporada fue el sector industrial y, por lo tanto, los fideicomisos dedicados totalmente a él o con parte de su portafolio en este segmento, libraron los descensos.

“Desde el punto de vista económico, la manufactura, fuera de unos meses que se detuvo, se restableció y el consumo no ha parado. Vemos a un sector industrial para el que casi ha pasado desapercibida la crisis ya que ha tenido una pujanza, derivado de los tratados comerciales hay cada vez más proyectos industriales”, explica José Luis Quiroga, profesor de EGADE Business School.

El auge también responde al incremento del e-commerce durante el confinamiento, que en México creció 81% en 2020, calcula la Asociación Mexicana de Venta Online (AMVO). Esto detonó la construcción y demanda de espacios para logística al norte del país y cerca de las ciudades, provocando también la reconversión de espacios para crear bodegas más cercanas a la mayoría de la población.

El año pasado, durante el primer semestre, la demanda neta de espacios industriales aumentó 6% en comparación con el 2019, indican datos de CBRE, ya que llegaron a los 1.6 millones de metros cuadrados. Mientras que los proyectos en construcción crecieron 19% al cierre del tercer trimestre del 2020, lo que representa 2.2 millones de metros cuadrados nuevos.

El panorama favoreció a Fibra Prologis, por ejemplo, que el año pasado contaba con 191 inmuebles destinados a logística y manufactura. Durante los 12 meses mantuvo una ocupación de 96.7%. En este 2021, durante el primer trimestre, el fideicomiso creció su portafolio 14.8% al añadir 14 propiedades clase A y un NOI 27.11% mayor que en el mismo periodo, pero en 2020.

La situación fue similar para Fibra Upsite, que también tiene un portafolio totalmente industrial. Durante enero, febrero y marzo del 2021, registró 100% de ocupación en un área neta bruta rentable (ABR) de 54,221 metros cuadrados. Tienen en puerta la edificación de dos proyectos a la medida en Upsite Juárez Park I y Upsite Tijuana Park I por un total de 29,952 m2, lo que aumentará el tamaño de su portafolio en 54%.

En el caso de Fibra Macquire, cuyo portafolio está compuesto en 87% por espacios industriales y 13% industriales, los resultados financieros del 1T20 no fueron positivos, pero se mantuvieron estables. De acuerdo a Datoz, la caída en las ganancias —menos 8.5% en el NOI— se debió al cierre de los centros comerciales durante enero, lo que también afectó la ocupación de 93.5%.

Oficinas

En el polo contrario al sector industrial, las oficinas han sido las más afectadas. Luis Mendez Trillo, presidente de Coldwell Banker Commercial, plataforma de inversiones inmobiliarias que comenzó operaciones en México, el sector no ha tocado fondo, por lo que la recuperación aún está lejos, dijo en el lanzamiento de INMSA, empresa de inversiones inmobiliarias.

Estar en lugares cerrados, por mucho tiempo y varias personas a la vez, ha sido uno de los ambientes más evitados por el alto riesgo que representa para los contagios del COVID-19, por lo que las empresas cambiaron su formato de trabajo y comenzaron a realizar labores más digitales y a distancia.

Esto, aunado con los problemas económicos para muchos sectores de México y Latinoamérica —comercio mayorista y minorista, actividades comunitarias sociales y personales, hoteles, restaurantes, entre otros, indica la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (Cepal)— que provocó el cierre de compañías, llevó a espacios vacíos, a pesar del esfuerzo de las Fibras por apoyar a los arrendatarios.

“Todos los que tienen oficinas saben que habrán menos compañías, que la densidad va a bajar. Desde el punto de vista de la pandemia en oficinas las compañías se han adaptado a las medidas de salubridad. Cada vez hay más filtros para poder entrar esta forma de actuar ha sido positiva para las Fibras, aunque han tenido que platicar con los inquilinos que difícilmente van a pedir rebajas”, explica José Luis Quiroga del Egade.

Al cierre del 2020, tan solo en la Ciudad de México, uno de los mercados corporativos más fuertes del país, se registraron 1.3 millones de metros cuadrados desocupados, es decir, 18.6% del total del área existente indican datos de Newmark. Durante este periodo, la apertura de nuevos edificios de oficinas prácticamente se detuvo y solo un nuevo inmueble abrió sus puertas. Para este año la situación no ha mejorado.

Para este año, la situación no presenta mejora. En la capital del país, durante el primer trimestre, la tasa de vacancia creció 1.6%, en Monterrey 1.8% más. En Querétaro y Puebla, los aumentos en la desocupación fueron más graves, con 5.9 y 3.4%, respectivamente. Guadalajara también registró cifras negativas. Registró un incremento anual de un tercio de sus espacios disponibles, mientras Tijuana duplicó las oficinas vacías, indica la consultora Solili.

Uno de los fideicomisos con mayor propiedades de oficinas en su portafolio es Fibra Danhos, con 30% del total. Su ocupación ha ido a la baja. En el cuatro trimestre del 2020 este indicador reportó 74.5%.

En el arranque del 2021, de enero a marzo, continuó en caída. En este periodo la ocupación fue de 72.8%; “la mayor afectación se observa en Urbitec y Toreo Parque Central Torre A por la desocupación generada por el vencimiento y no renovación de algunos contratos de arrendamiento”, declaró la Fibra en su reporte trimestral a la BMV.

Fibra Monterrey también atribuye gran parte de su portafolio a inmuebles industriales con 23%. Aunque ha mantenido cifras estables, estos inmuebles fueron los que registraron menor ocupación en comparación con los comerciales e industriales, con 86.2%, dos puntos porcentuales menos a los registrados en 2019.

Este año, la cifra cayó aún más. En sólo tres meses, la ocupación descendió 10.2% y se quedó en 78.2% y sin variaciones en el área bruta rentable, es decir, no se agregaron nuevos espacios.

“En el caso de nosotros somos una fibra de oficinas, ya están rentando espacios, ya estamos en niveles del 40% y 45% que ya es muy bueno. Va ligado al tema de salud, de vacunación. En Estados Unidos ves el regreso a la normalidad como Manhattan, la gente ya va 100% a trabajar y a los centros comerciales. Este 2021 está empezando con luz, ya vimos una luz al final del túnel”, cuenta Jorge Ávalos.

La situación ha llevado a que se implementen otras estrategias, como la reconversión. Funo, por ejemplo, trabaja en transformar dos edificios de oficinas en hospitales.

“Nos tuvimos que adaptar al negocio de oficinas y nos movimos un poco hacia hospitales, tratando de transformar parte de nuestros activos. Si me hubieran preguntado hace un año o hace 18 meses (quizá) no lo hubiéramos considerado, hoy nos estamos adaptando al cambio”, dijo Gonzalo Robina, director general de Funo, en un evento virtual.

Centros comerciales

Los espacios de retail han tenido subidas y bajadas desde que comenzó la pandemia, dependiendo de la apertura de la economía con respecto a los contagios de COVID-19. Las personas no dejaron de consumir, pero durante este tiempo el comercio electrónico fue el que sustituyó la visitas a las tiendas.

Igual que sucedió con las oficinas, los arrendatarios no tuvieron recursos para seguir con los locales, por lo que se vio una gran desocupación. Datos de Siila indican que en 2020, en la Ciudad de México y Monterrey quedaron vacíos 1,651espacios.

“Desde el punto de vista de retail, vemos un sector completamente perjudicado. Muchos estuvieron encerrados por mucho tiempo, es un sector lo que uno espera que pase el mal temporal rápido y que se vuelva a establecer. Obviamente habrá plazas comerciales con reajuste”, dice José Luis Quiroga de la EGADE.

Las Fibras también reflejaron el panorama que, aunque va en recuperación, aún muestra estragos. Fibra HD cuenta con un portafolio de 51% correspondiente al segmento comercial. Durante el primer trimestre del 2021, la ocupación de estas propiedades fue de 88.6%, con el segundo nivel más bajo, solo después de las oficinas, que llegaron a 69.8%. Los ingresos netos también se vieron reducidos, en -0.63%.

En Danhos también hay gran presencia del segmento, con 70%. No ha sido la parte de su portafolio con más daño, pero al comenzar el año su ocupación bajó. Durante octubre, noviembre y diciembre del 2020, en el reporte a la BMV detalló tener 91.8% de sus locales arrendados. Un periodo después, de enero a marzo, la cifra bajó a 90.5%.

La fibra no atribuye esta desocupación solamente a la contingencia sanitaria; “Si bien el impacto de la pandemia del COVID-19 ha sido generalizado para los centros comerciales, Parque Duraznos, Parque Alameda, Reforma 222 y Parque Lindavista han resultado mayormente afectadas por su ubicación en zonas de oficinas o resultan afectadas por manifestaciones, obras viales o congestionamiento vehicular”, declaró la empresa.

Con vista hacia el futuro

La recuperación también llega, poco a poco, a los fideicomisos; “el retorno a la normalidad que traíamos previo a la pandemia se verá reflejado en los números. El precio de las acciones de casi todas las Fibras siguen con descuentos, pero regresan poco a poco a los niveles pre pandemia y el dinamismo del mercado inmobiliario estuvo completamente detenido casi un año, va a haber mucha inversión, mucha actividad económica”, dice Jorge Ávalos de Amefibra.

José Luis Quiroz, coincide. Con el avance de la vacunación y la reactivación económica, el mercado comenzará a establecerse y la ocupación a los inmuebles regresará, pero con configuraciones.

“Hay sectores de la Fibras que ya venían en un proceso de reconversión. Las cosas no venían tan bien en la pandemia para oficinas, ya había cambios, estructuras y se hablaba de reciclaje de capital. Seguramente se enfocarán en las propiedades industriales porque es ahí en donde está la demanda y los clientes grandes”, detalla el experto.

Para Juan Maniel Olivo de la BMV, el sector también se dirige hacia la sustentabilidad. El especialista explica que Fibra Storage está buscando colocar un bono verde por 1,500 millones de pesos.

“A mediano plazo, también hemos encontrado que las Fibras han revalorizado sus activos, sus certificados. Y eso abre otra oportunidad, las fibras Además de la emisión de deuda también pueden colocar más certificados haciendo una similitud con una empresa es cuando colocas más acciones”, agrega.