El aumento en la frecuencia de desalojos de viviendas en México se ha convertido en una preocupante realidad para miles de familias en los últimos cuatro años, que tienen origen en la pandemia, de acuerdo con datos del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México.
Los desalojos en México van en aumento: estas son las causas
Aunque a partir de la pandemia los casos de desalojo aumentaron, sólo 4% de los conflictos entre propietarios e inquilinos en la CDMX se va a pleito legal.
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A pesar de la suspensión de actividades del Poder Judicial durante la emergencia sanitaria, en 2020 se registraron 442 desalojos en la Ciudad de México y para 2021, esta cifra se elevó a 563.
Un estudio realizado en 2020 por la Oficina para América Latina de la Coalición Internacional para el Hábitat, explicó que 59% de las personas desalojadas durante la emergencia sanitaria atribuyeron la razón del desalojo a la imposibilidad de pagar la renta debido a las condiciones económicas relacionadas con la contingencia sanitaria, señala Diego Pardo García, encargado del área penal del despacho Zavala Abogados.
Causas principales de desalojo
"Generalmente es por falta de pago en rentas, pero los casos pueden ser en compraventas, en divisiones de copropiedad, en divorcios, en sucesiones, en comodatos, en todo aquel conflicto donde esté involucrada una propiedad y sus derechos posesorios o de propiedad”, agrega Fernando Rodríguez Bustamante-Fundador de AB Inmobiliaria y AHC Abogados, director Jurídico de Gizp.
Otras causas frecuentes incluyen el uso indebido del inmueble, el subarrendamiento no autorizado, vencimiento del contrato, la ocupación ilegal y el incumplimiento en contratos de compraventa.
Sergio Estudillo, encargado del área penal del despacho Saucedo Abogados, agrega que "las personas son desalojadas cuando incumplen un contrato, éste ya terminó y no devuelven el uso y disfrute del inmueble al legítimo propietario; además si se da el caso de que lo ocuparon sin tener derecho a hacerlo".
Proceso legal de desalojo
No obstante, los desalojos son la última instancia de un proceso legal en el que se acusa al inquilino por cualquiera de las razones enumeradas. De acuerdo con Fernando Rodríguez, miembro de CITI (Clúster de Innovación y Transformación Inmobiliaria), sólo 4% de las rentas de la Ciudad de México se van a pleito, pero no todas concluyen en juicio.
Es importante conocer cuáles son los pasos de un proceso de desalojo, para saber en qué momento sí se realiza con legalidad.
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Diego Pardo García, encargado del área penal del despacho Zavala Abogados, explica: "Debe existir previamente un juicio ante el juez competente, que en el caso lo es un juez Civil, del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México, el cual dicta una sentencia la que debe contar con la calidad de estar firme o irrecurrible”.
El proceso generalmente sigue estos pasos:
1. Presentación de la demanda por parte del propietario.
2. Admisión de la demanda por el juez.
3. Notificación al inquilino y plazo para contestar la demanda.
4. Ofrecimiento y desahogo de pruebas.
5. Dictado de sentencia.
6. Si la sentencia es favorable al propietario y no hay más recursos legales, se ordena el desalojo.
"Lamentablemente no son diligencias agradables, es un acto agresivo que viene de la falta de cumplimiento de un mandato judicial, es decir, previo a un desalojo, se le hizo saber al ocupante de manera formal que tiene que desalojar el inmueble”, agrega Rodríguez Bustamante.
Una vez que se ha agotado el proceso legal y se ordena el desalojo, la ejecución se lleva a cabo con la presencia de un actuario judicial, quien tiene fe pública. En caso de resistencia, se puede solicitar el apoyo de la policía.
No obstante, en la Ciudad de México, existen lineamientos específicos para el desalojo de inmuebles destinados a casa habitación ocupados por personas en condiciones de vulnerabilidad.
“El actuario debe cerciorarse de que en caso de haberse concedido el uso de la fuerza pública, se trate de personal adscrito a la Secretaría de Seguridad Ciudadana y prohibir personal de seguridad privada”, señala Diego Pardo.
Opciones para personas desalojadas
Las personas que han sido desalojadas pueden iniciar un nuevo juicio solicitando la nulidad de la sentencia que ordenó el desalojo, aportando pruebas que desvirtúen el juicio original.
En la Ciudad de México, el artículo 60 de la Ley Constitucional de Derechos Humanos y sus Garantías contempla el derecho de las personas desalojadas a solicitar su incorporación a programas de vivienda.
Hay instancias conciliadoras privadas y públicas que son efectivas para la conclusión de este tipo de asuntos, detalla Fernando Rodríguez.
La mediación y la negociación pueden ser herramientas para evitar llegar al desalojo. En algunos casos, se pueden acordar planes de pago, rentas gratuitas temporales o compensaciones para la mudanza.
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