¿Qué es un avalúo y cómo se realiza?
El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales dice que un avalúo es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Por su parte, Juan David Vargas, Director General de Propiedades.com, resume que se trata de un documento de soporte formal que establece un valor estimado de una propiedad.
Se recomienda realizarse cada que haya una transacción inmobiliaria, ya que el tiempo entre una u otra puede modificar el valor final. El avalúo no es un procedimiento obligatorio, sin embargo, sirve como garantía tanto para el vendedor como el comprador sobre el inmueble, y no sea especulativo.
Entendiendo el avalúo comercial y catastral
Juan David Vargas explica que hay tres principales tipos de avalúo: comercial, catastral y bancario.
El avalúo catastral o fiscal es un documento orientado a estimar en la tasa impositiva que debe pagar un predio un inmueble sea una casa, un departamento o de un local, y regularmente se hace asociado a el uso del suelo en el cual este predio. Toma en cuenta las características generales de la infraestructura.
El avalúo comercial, además de lo que considera el catastral, también considera las condiciones del mercado inmobiliario como características comparables, las intervenciones de remodelación, la zona, y más factores para brindar una referencia del valor estimado que determina el costo de salida en el mercado y la cantidad por la cual se puede efectuar la transacción de compraventa de la propiedad.
Por último, el avalúo bancario es el que realizan entidades bancarias para estimar el valor aproximado de una vivienda sobre el cual pueden ofrecer un crédito hipotecario. Considera lo mismo que el comercial, pero con más énfasis en las condiciones del inmueble.
Estos análisis son realizados por un perito valuador, quienes deben estar inscritos a la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Son las únicas personas que pueden dar un documento legal y que garantice el valor.
¿Qué factores influyen en el valor de una propiedad?
Según Propiedades.com, estos son los puntos que se consideran para realizar un avalúo:
- Ubicación
- Características de la propiedad (número de habitaciones, baños, estacionamiento, fachada…)
- Amenidades
- Zona habitacional
- Propiedades comparables
- Calidad de instalaciones y estructura
- Cierres o datos sobre otras operaciones comerciales
- Precios de la zona, segmento o tipo de vivienda de mercado
El perito considera la información y realiza una evaluación en el lugar. El proceso puede durar unos días o una semana. Sin embargo, la plataforma inmobiliaria ofrece un simulador comercial gratuito que ofrece una estimación basada en 10 millones de registros de propiedades. Cabe aclarar que no es una cifra oficial, pero sí una herramienta que orienta el valor.
¿Se puede vender más caro o más barato que el avalúo?
Según el Director General de Propiedades.com, sí.
“Es producto de la negociación que haya entre el interesado para comprarlo y quien lo tenga. El avalúo comercial muchas veces lo que hace es una referencia del mercado donde dice, hay algunos inmuebles con características similares dentro de esta misma zona y esta es un valor promedio por metro cuadrado.”
“Pero también depende mucho de sí en el momento no hay muchos inmuebles en esa zona, pues los inmuebles tienden a tener un valor mucho mayor de lo que dice el valor comercial y ya entra en un proceso de negociación con quien esté interesado (...) Los valores finales pueden ser superiores o inferiores dependiendo las condiciones de cada mercado en el momento en el caso del catastral es igual.”
Juan David Vargas explica que el valor final puede superar tanto al avalúo comercial como el catastral, y no hay repercusiones legales, ya que no hay un documento legal o fiscal que lo impida. La desventaja de hacerlo es que puede tardar más tiempo en venderse.
