En un panorama urbano cada vez más congestionado, en el que el comercio electrónico crece a pasos agigantados, las naves industriales de última milla, las más cercanas a los centros urbanos, se han vuelto cada vez más codiciadas. Sin embargo, la escasez de terreno complica la edificación de estos inmuebles dentro de los principales centros urbanos del país.
Naves de última milla: con alta demanda, pero pocos terrenos
La falta de espacio complica la edificación de naves industriales dentro de los principales centros urbanos del país.
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Según un estudio de Mordor Intelligence, el mercado mexicano de entrega de última milla está valorado en aproximadamente 15.5 mil millones de dólares y se espera que crezca a una tasa anual compuesta (CAGR) de más del 6.5% durante el periodo de pronóstico. Este crecimiento refleja la creciente importancia de la logística de última milla en el país.
Proximity Parks, una empresa fundada en 2017, ha apostado por estar en los mercados más demandados del país como Ciudad de México, y captar las oportunidades que la logística dejó tras la pandemia, derivado del crecimiento del comercio electrónico en México. Mario Berlanga, CEO de Proximity Parks, menciona que "México es uno de los cinco países con mayor crecimiento en e-commerce a nivel mundial".
El estudio de Mordor Intelligence destaca que la pandemia de covid-19 alteró significativamente el comportamiento de los consumidores en México, impulsando la adopción de canales digitales. Esto ha llevado a que las tiendas de comestibles mexicanas compitan por desarrollar capacidades y soluciones sólidas de comercio electrónico.
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A pesar de las complejidades como el encarecimiento de tierra y poco terreno disponible, Proximity Parks ha logrado hacerse de un portafolio de 380,000 metros cuadrados en 15 propiedades. Berlanga explica que la clave para lograrlo es la tecnología: "Utilizamos algoritmos logísticos que hemos ido desarrollando y mejorando a través de los años. Estas herramientas nos permiten identificar cuellos de botella logísticos y estimar el volumen de paquetes que se deben mover en determinadas zonas".
El proceso de selección de propiedades es riguroso. "Por cada transacción que hacemos, analizamos quizás 100 posibles propiedades", señala Berlanga. La empresa busca sitios que cumplan con características específicas de tamaño, altura, accesos y uso de suelo, preferentemente en zonas comerciales donde ya existe un flujo de vehículos comerciales.
Una de las adquisiciones recientes de Proximity Parks es el complejo Vallejo I, una propiedad de 4.9 hectáreas en la Ciudad de México, la más grande con estándares Clase A en Vallejo. "Esta propiedad le teníamos puesta la mira desde hace varios años atrás. La fuimos taloneando hasta que nos hicimos de ella", comenta Berlanga. La inversión en este proyecto fue de más de 40 millones de dólares.
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El informe de Mordor Intelligence señala que las empresas de logística en México enfrentan varios desafíos, incluyendo el costo del transporte del producto, que representa el 53% del costo total de la cadena de suministro. Además, el costo del combustible representa el 5% de los gastos operativos, un costo dolarizado fuera del control del minorista o de la empresa de logística.
Frente a estos desafíos, Proximity Parks se enfoca en la sustentabilidad y la eficiencia energética, lo que también los ha hecho tener niveles de ocupación saludables. "Todas nuestras propiedades se alimentan desde el 30% hasta el 100% con paneles solares", afirma Berlanga. Además, las instalaciones están equipadas con cargadores para vehículos eléctricos y canalizaciones para instalar más en el futuro.
Este enfoque en la sustentabilidad responde a las necesidades de ciertos clientes. Berlanga explica: "Básicamente la mitad de nuestros clientes valoran y están dispuestos a pagar por ello, y no solo eso, sino que es un requisito. Los objetivos de ESG que tienen las grandes multinacionales que trabajan con nosotros, ya están como mandato desde sus corporativos".
La empresa tiene presencia en las tres principales ciudades de México: Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara. Berlanga señala algunas diferencias entre estos mercados: "En Monterrey te encuentras parcelas más grandes que en Guadalajara comúnmente, pero te diría, en general son muy similares, las dinámicas del e-commerce son muy similares, Monterrey y Guadalajara de un tamaño similar, Ciudad de México cuatro veces más grande que cualquiera de las otras dos".
De los 15 parques que tiene Proximity Parks, 11 están en Ciudad de México. Berlanga explica: "Ciudad de México sin duda es un mercado muy importante para nosotros, es donde tenemos nuestras oficinas centrales y la mayor parte de nuestro equipo".
El estudio de Mordor Intelligence proyecta que el comercio electrónico en México representará más de la mitad del crecimiento de las ventas totales para el año 2025. Además, destaca que el comercio electrónico transfronterizo ha ganado popularidad, con casi dos tercios de los usuarios mexicanos en línea navegando por sitios web extranjeros.
En cuanto al futuro, Proximity Parks está enfocando sus esfuerzos en la renovación de sus propiedades existentes. En el caso de Vallejo I, Berlanga comenta: "Estamos a punto de empezar el plan de renovación de la propiedad, que si bien es muy moderna, Proximity Parks siempre llegamos con este sello y ahora la vamos a tapizar de paneles solares".
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