El suelo en la CDMX, protagonista del encarecimiento inmobiliario

Según datos de AI360, firma especializada en análisis inmobiliario, el precio del suelo en la capital mexicana ha crecido a un ritmo vertiginoso, superando incluso el aumento del costo de la vivienda y los materiales de construcción.

Entre 2015 y 2023, el índice de precios del suelo se disparó de 100 a 239 puntos, un incremento del 139%. En contraste, el índice de precios de la vivienda subió de 100 a 163 puntos, mientras que el de los materiales de construcción alcanzó los 179 puntos.

Esta disparidad en el crecimiento de los precios revela una realidad preocupante: el suelo se ha convertido en uno de los principales factores de encarecimiento en el mercado inmobiliario de la CDMX.

"El hecho de que se haya venido cayendo la construcción de vivienda en todo el país, refleja una desalineación en las condiciones del mercado, digamos que no se ha encarecido el acceso, pero también una falta de visión por la parte de la política pública para apoyar la vivienda, la producción, especialmente en la población de menores de ingresos”, dice Eduardo Torres CEO de AI360.

El impacto de este fenómeno en el poder adquisitivo de los ciudadanos es evidente. De acuerdo con AI360, el precio de la vivienda nueva ha evolucionado de 2005 a 2022. Si en 2005 un inmueble promedio costaba 0.5 millones de pesos, para 2022 su precio se elevó a 2.2 millones. En contraste, si el precio hubiera crecido al ritmo de la inflación general (INPC), en 2022 esa misma propiedad costaría apenas 1.1 millones de pesos.

Esto quiere decir que precio del suelo en la capital mexicana ha crecido 1.5 veces más que el de la vivienda en la última década, aproximadamente. "Si tienes una casa que hace 10 años costaba 100 pesos, hoy te cuesta 200, pero la inflación del suelo hace que cueste 350", explica Torres.

Este escenario se vuelve aún más preocupante cuando se compara con la evolución de los salarios. Tomando como base el año 2005 (índice 100), para 2023 los salarios apenas habían alcanzado un índice de 252, mientras que el precio de la vivienda en la CDMX se disparó a 435. Esto significa que el aumento en su costo ha duplicado el crecimiento de los salarios en el mismo período.

La escasez de suelo disponible para construcción en ciertas zonas de la ciudad está exacerbando el problema. Torres señala: "Al generar esta escasez por la falta de permiso para que se construya de manera uniforme, lo que generamos es que los pocos terrenos están peleándose entre los que mejor tienen los mejores capacitados para poder desarrollar."

Según cifras de Lamudi en 2022, el precio promedio del metro cuadrado de terreno en la capital se situó en 19,151.8 pesos. Sin embargo, esta cifra varía considerablemente dependiendo de la ubicación dentro de la ciudad. La alcaldía Benito Juárez encabezó la lista con un costo promedio de 44,400 pesos por metro cuadrado, seguida de cerca por Cuauhtémoc con 42,900 pesos. En el otro extremo del espectro, Milpa Alta presentó los precios más accesibles, con un promedio de 2,000 pesos por metro cuadrado.

Este fenómeno no solo afecta a quienes buscan adquirir una vivienda, sino que también está transformando la forma en que se desarrollan los proyectos inmobiliarios.

La tendencia hacia la construcción de unidades más pequeñas y sin estacionamiento se ha vuelto cada vez más común, especialmente en zonas centrales de la ciudad. "Hasta ahora, el éxito ha sido parcial, pero me parece que liberar la densidad de forma más general, más amplia, da mejor sentido a que se desarrolle vivienda para los distintos estratos de ingresos”, dice el especialista.

Algunas alcaldías han comenzado a experimentar un crecimiento acelerado en su mercado inmobiliario. Álvaro Obregón, Azcapotzalco y Cuauhtémoc han aumentado significativamente su participación en el mercado de desarrollo inmobiliario de la Ciudad de México. Este crecimiento se atribuye en parte a la flexibilización de las normas de uso de suelo y al aumento de la densidad permitida en ciertas zonas.

"La clave ha sido el aumento en la densidad. Es la única manera de ampliar la oferta y reducir la presión sobre los precios de suelo, que es lo que en realidad frena la accesibilidad a la vivienda en la capital del país", explica Torres.

Sin embargo, este enfoque también plantea nuevos desafíos. La densificación, aunque necesaria para hacer frente a la escasez de suelo, debe equilibrarse con la calidad de vida de los residentes y la capacidad de la infraestructura urbana existente.