Mini vivienda: inmuebles de menos de 50 metros cuadrados, cada vez más populares

Aunque la situación es generalizada en la capital del país, hay ejemplos que muestran de manera más clara este fenómeno. De acuerdo a la firma de análisis inmobiliario AI360, en la alcaldía Miguel Hidalgo, en 2018, no existían viviendas nuevas de menos de 40 metros cuadrados. Para 2023, estas representaban más del 10% de la oferta.

"Los desarrolladores se dieron cuenta que ya no estaban vendiendo esos departamentos de cuatro o cinco recámaras con cinco estacionamientos", comenta Torres. "Ese mercado de alguna manera se ha adelgazado, ha desaparecido".

Esta tendencia se refleja en toda la ciudad. Según datos de Inmuebles24, portal de compra y renta de inmuebles, aunque las viviendas de dos recámaras son las más buscadas, la demanda de inmuebles de una sola ha aumentado. La demanda de viviendas de una sola recámara ha aumentado significativamente. Mientras que en el pasado predominaba la demanda por unidades más grandes.

AI360 señala que las viviendas de hasta 50 metros cuadrados pasaron de representar el 23.7% de la oferta en 2018, a 25.7% en 2019. La de 51 a 75 metros cuadrados de 34.7% a 32.9%, la de 70 a 100 metros cuadrados de 15.8% a 14.9% y la de más de 101 metros cuadrados de 25.9 metros cuadrados a 26.5 metros cuadrados.

"Comparando entre 2018 y 2023, la participación de estas viviendas (de hasta 50 metros cuadrados) en el total de vivienda nueva comercializada, pasó de 24% a 26%; sin embargo, en 2015 la participación era de 19%", dice el informe de la consultora.

El precio vs el tamaño

La reducción en el tamaño de las viviendas va de la mano con una disminución en la capacidad de compra de los mexicanos. AI360 realizó un análisis que muestra cómo ha cambiado lo que se puede adquirir con un presupuesto determinado:

- Con un presupuesto de hasta 2 millones de pesos, en 2018 se podían comprar 55 metros cuadrados. En 2023, solo 52 metros cuadrados.
- Entre 2 y 3 millones de pesos, la superficie adquirible se redujo de 67 a 60 metros cuadrados.
- Para presupuestos de 3 a 4 millones de pesos, la reducción fue de casi 80 metros cuadrados a alrededor de 70.

"Podría argumentarse que los hogares tienen menos miembros y necesitan menos espacio, aunque probablemente la razón podría estar más asociada a la capacidad de compra: con dos millones de pesos, en 2018 alcanzaba para una vivienda de 54 metros cuadrados, pero para 2023 sólo podía comprar 46 metros cuadrados", dice el estudio.

En promedio, la capacidad de compra, medida en metros cuadrados, se ha reducido en aproximadamente un 15% en los últimos cinco años.

Las razones detrás del cambio

Varios factores están impulsando esta transformación del mercado inmobiliario en la Ciudad de México de acuerdo a Inmuebles24 y a AI360:

1. Cambios demográficos: Las familias son más pequeñas y los patrones de vida están cambiando. Como señala Torres, "hoy las relaciones en los hogares se forman y se disuelven con más frecuencia”.

2. Escasez de suelo: La falta de terrenos disponibles en la ciudad ha disparado los precios del suelo. Torres menciona que "mientras que el precio vivienda ha crecido al doble, el suelo ha crecido a más del triple".

3. Nuevas políticas de densidad: Las autoridades han flexibilizado las regulaciones sobre el tamaño mínimo de las viviendas. Esto ha permitido el desarrollo de unidades más pequeñas, conocidas como "micro apartamentos".

4. Presión económica: El estancamiento de los salarios, combinado con el aumento de los precios de la vivienda y las tasas de interés más altas, ha reducido el poder adquisitivo de los compradores potenciales.

5. Cambios en la demanda: La llegada de "nómadas digitales" y la creciente popularidad del alquiler a corto plazo han transformado ciertos barrios, impulsando los precios y cambiando el tipo de viviendas que se ofrecen.

De acuerdo a A360, las transacciones de compraventa de vivienda en México se redujeron de 617,000 a 457,000 entre 2018 y 2023, una disminución del 26.1%. Sin embargo, el valor de estas transacciones aumentó un 41%, al pasar de 416,000 millones a 588,000 millones de pesos. Es decir, menos personas pueden comprar, pero quienes lo hacen están pagando mucho más.

En la Ciudad de México, esta tendencia se manifiesta de manera aún más pronunciada. Lalo Torres, director general de AI360, señala que esto se debe a una combinación de factores: "Hay tasas de interés más altas, un empleo que no ha crecido en la Ciudad de México, y el efecto de los precios".

El fenómeno de los nómadas digitales

Un factor que ha acelerado estos cambios es la llegada de los llamados "nómadas digitales" a ciertas zonas de la ciudad. Colonias como Roma y Condesa se han transformado radicalmente, con un aumento significativo de residentes extranjeros.

Este fenómeno ha tenido un impacto directo en el mercado de alquiler. AI360 encontró que los ingresos generados por alquileres de corta estancia (como Airbnb) son aproximadamente un 60% más altos que los de alquileres tradicionales en estas zonas.

Esto ha incentivado a muchos propietarios a adaptar sus propiedades para este mercado, reduciendo aún más la oferta de viviendas para residentes a largo plazo, lo que también implica espacios más pequeños y la creación de “suites”.