Comprar una vivienda es una decisión financiera importante, ya que aunque se opte por un crédito para amortiguar los pagos millonarios, hay otros significativos de los que parece que no se puede escapar, como el enganche.
El mercado inmobiliario se moderniza: nuevas alternativas para pagar el enganche
Uno de los obstáculos al adquirir una vivienda es pagar el enganche, por lo que la banca y 'proptechs' han buscado flexibilizarse y ofrecer opciones para solventar este gasto.
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Sin embargo, el panorama está cambiando gracias a nuevas opciones financieras que facilitan este desembolso que es, tradicionalmente, uno de los mayores obstáculos para los compradores potenciales.
"La banca ha venido evolucionando a través del tiempo para permitirle a la gente tener acceso a este tipo de productos. Los últimos acaban de salir hace seis años aproximadamente", comenta Juan Kasuga, director general de Creditaria México, empresa de intermediación financiera.
Una de las opciones más novedosas es el préstamo para enganche en preventas. Este producto está diseñado específicamente para quienes desean adquirir una vivienda nueva, pero aún no cuentan con el capital inicial necesario. "Hay instituciones financieras que tienen programas justamente que te prestan para que tú puedas tener una línea adicional al crédito hipotecario para que des el enganche", explica Kasuga.
Este tipo de préstamo puede cubrir hasta el 10% del valor de la propiedad, que generalmente corresponde al enganche requerido por los desarrolladores. Los plazos de pago suelen oscilar entre seis y 18 meses, permitiendo a los compradores distribuir el costo del enganche en un periodo más manejable. Dos de los bancos que ofrecen este tipo de alternativas son Santander y Scotiabank.
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Sin embargo, es importante considerar que las tasas de interés para estos préstamos de enganche son considerablemente más altas que las de un crédito hipotecario tradicional. "Las tasas de interés sí son más altas que las bancarias, que pueden rondar entre un 25% y un 35% de interés, dependiendo el perfil del cliente", advierte Kasuga.
Otra alternativa innovadora es el financiamiento de hasta el 110% del valor de la propiedad. Este producto está diseñado para quienes ya poseen una vivienda y desean adquirir una nueva de mayor valor. "Te pueden prestar hasta el 110% de la operación. Entonces, prácticamente sin que tú pongas un peso de tu bolsa, puedes adquirir la nueva propiedad", describe Kasuga.
Esta opción permite a los compradores no solo financiar la totalidad de la nueva vivienda, sino también contar con un 10% adicional para cubrir gastos iniciales como escrituración, comisiones y avalúos. No obstante, es crucial entender que ambas propiedades quedarán en garantía del préstamo.
Para quienes cuentan con derechos en el Infonavit o Fovissste, los créditos cofinanciados representan otra vía para alcanzar el sueño de la casa propia. Estos esquemas combinan el crédito otorgado por estas instituciones con un préstamo bancario, permitiendo acceder a propiedades de mayor valor.
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"Hay constructoras que están muy acostumbradas a trabajar con programas de financiamiento. Es un producto donde el Infonavit o el Fovissste se apoyan también a través de una institución financiera bancaria para que la gente pueda alcanzar líneas de créditos más altas", señala Kasuga.
Sin embargo, no todo es color de rosa, ya que el enganche no es el único gasto que se debe realizar. "La adquisición de una vivienda conlleva ciertos gastos iniciales que toda la gente tiene que tener en consideración, no solamente el precio de la vivienda", advierte el directivo de Creditaria.
Entre estos gastos se encuentran los de escrituración, que pueden representar entre el 8% y el 10% del valor de la propiedad. Además, hay que considerar la comisión por apertura del crédito (entre 1% y 2% del monto prestado) y el costo del avalúo (aproximadamente 3,500 pesos por cada millón de pesos del valor de la propiedad).
Para mitigar estos costos, existen programas gubernamentales como las Jornadas Notariales en la Ciudad de México, que ofrecen descuentos en impuestos de adquisición de bienes inmuebles.
A pesar de estas innovaciones, es crucial que los compradores potenciales evalúen cuidadosamente sus opciones. "Si las personas pudieran tener acceso a conseguir dinero por otra parte, a un costo menor que el crédito hipotecario, evidentemente, siempre va a ser la mejor opción porque vas a pagar menos interés", aconseja Juan Kasuga.
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El experto recomienda considerar no solo la tasa de interés inicial, sino también los beneficios a largo plazo: "Hay bancos que te premian por pago puntual y ese premio viene con reducciones de tasa. Entonces, posiblemente empiezas con una tasa más alta, pero si vas pagando puntualmente, después de un tiempo te la comienzan a bajar hasta que llegas a una tasa piso, que son muy atractivas".
En última instancia, la elección del producto financiero adecuado dependerá de las circunstancias individuales de cada comprador. Factores como el historial crediticio, los ingresos, y los derechos a programas como Infonavit o Fovissste juegan un papel crucial en la determinación de la mejor opción.
"Mi recomendación es acércate a un profesional, porque no todos los bancos tienen los productos que acabamos de mencionar, y un profesional en crédito hipotecario sí los conoce y te puede acercar a la mejor alternativa que tengas", enfatiza Kasuga.
La tecnología, que ha dado pie a nuevos negocios como las proptechs, también tienen opciones para hacer la compra de vivienda más flexible. Como Casa Bravo, una empresa cuyo esquema consiste en rentar una vivienda, con opción a compra futura. Las mensualidades del alquiler se convierten en puntos que después sirven para solventar el enganche.
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