¿En qué ciudad se vive mejor, CDMX, Guadalajara o Monterrey?

Cada una de estas metrópolis presenta características únicas que las convierten en imanes para inversionistas, desarrolladores y compradores potenciales de inmuebles. Pero, ¿qué ciudad lleva la delantera en términos de calidad de vida y mercado habitacional?

Según el más reciente Índice de Competitividad Urbana (ICU) del Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO), Monterrey se corona como la ciudad más competitiva de México, seguida por Guadalajara en el cuarto puesto y el Valle de México en el quinto.

Monterrey, la joya del norte

La capital regiomontana no solo lidera el ICU, sino que también se destaca en el ámbito inmobiliario. Justino Moreno, director general de la consultora Tinsa, señala que "Monterrey tiene una oferta muy equilibrada entre vivienda media, interés social y residencial". Esta diversificación se refleja en la disponibilidad de 43,000 unidades, con un 39% en el segmento tradicional (menos de 1 millón de pesos) y un 24% en vivienda media.

Moreno destaca la atracción de Monterrey para ciertos perfiles: "En el caso de Monterrey, mucho lo que sea en la parte industrial, logística, etc. Entonces son como los mercados que van creciendo y van impulsando estos crecimientos poblacionales".

La ciudad sobresale por su mercado laboral robusto. Con un salario mensual promedio para trabajadores de tiempo completo de 11,940 pesos, Monterrey se posiciona en el séptimo lugar a nivel nacional. Además, cuenta con el mayor porcentaje de empresas con más de 50 empleados con 3% del total, lo que sugiere un ambiente propicio para el crecimiento económico y, por ende, para el mercado inmobiliario.

Sin embargo, Monterrey enfrenta desafíos. La ciudad ocupa el lugar 62 en crecimiento de la mancha urbana, lo que indica una expansión potencialmente insostenible. Además, su baja densidad poblacional, 53.7 personas por hectárea, contrasta con la tendencia hacia ciudades más compactas y eficientes, de acuerdo al ICU.

Guadalajara, la contendiente

La capital de Jalisco se posiciona como un fuerte contendiente en el mercado inmobiliario nacional, respaldada por su cuarto lugar en el Índice de Competitividad Urbana. Este ranking refleja las fortalezas de la ciudad en diversos ámbitos, desde su economía hasta su calidad de vida.

Justino Moreno destaca que "Guadalajara ha impulsado mucho la vivienda vertical en los últimos años", lo que ha llevado a la detonación de zonas más céntricas y urbanizadas. Esta tendencia no solo está cambiando el paisaje urbano, sino que también está atrayendo a un nuevo perfil de residente e inversionista.

"En Guadalajara, hoy en día también toda la parte de las fuerzas, de las oportunidades laborales, también empieza a generar muchísimo el tema de ciertos perfiles de extranjeros, un poquito orientados a la tecnología", agrega Moreno.

Esta evolución se refleja en los números: Guadalajara cuenta con una oferta disponible de 15,200 unidades, de las cuales el 44% pertenece al segmento residencial (entre 3 y 6 millones de pesos). Además, la ciudad presenta el mayor crecimiento anual en precios de vivienda entre las tres urbes analizadas, con un impresionante 17.7%.

En términos de calidad de vida, Guadalajara destaca por su inversión en transporte público y no motorizado. La ciudad ocupa el primer lugar en sistemas de transporte estructurado y el onceavo en inversión en transporte público. Estos factores contribuyen significativamente a su alta posición en el ICU y la convierten en un modelo de movilidad urbana para otras ciudades mexicanas.

Sin embargo, aún enfrenta retos en seguridad, ocupando el lugar 56 en robo de vehículos por cada mil registrados. Este contraste entre sus fortalezas y áreas de oportunidad subraya la complejidad del desarrollo urbano y la necesidad de estrategias integrales para mantener y mejorar la competitividad de la ciudad.

Ciudad de México, la metrópoli de los contrastes

La capital del país, incluyendo su zona metropolitana, presenta un panorama inmobiliario único. Con un inventario combinado de más de 50,000 unidades entre la Ciudad de México y el Valle de México, la oferta se inclina hacia segmentos más altos. En la CDMX, el 45% de la oferta es vivienda residencial, mientras que en el Valle de México, el 54% corresponde a vivienda media.

Moreno describe la dinámica única de la capital: "La Ciudad de México siempre ha crecido a un ritmo más lento, porque mucha gente se va y mucha gente nueva llega. Y la Ciudad de México tiene una dinámica un poquito diferente porque también es atractiva para muchos temas de personas que nos llegan a visitar, por un tema turístico, puede ser a corto, mediano o largo plazo".

La Ciudad de México lidera en varios aspectos de calidad de vida. Ocupa el primer lugar en densidad poblacional con 91.7 personas por hectárea y el segundo en víctimas de accidentes relacionados con transporte con 21.9 por cada 100,000 habitantes. Además, tiene la mayor diversificación económica, con 957 sectores económicos presentes.

Sin embargo, la capital enfrenta desafíos significativos. Ocupa el último lugar en agresiones a periodistas y el lugar 60 en percepción de corrupción estatal. Además, su crecimiento de la mancha urbana es preocupante, ocupando el lugar 65 a nivel nacional en el ICU.

El factor decisivo: inversión y demanda

Un elemento crucial en la competitividad inmobiliaria de estas ciudades es su capacidad para atraer inversión. Monterrey registró en 2023 una inversión extranjera directa de 4,341 millones de dólares ponderados por PIB, seguida por Guadalajara con 2,415 millones y el Valle de México con una cifra de 2,573 millones.

Moreno señala que "la demanda se sigue manteniendo" en estas ciudades, impulsada por la migración en busca de oportunidades laborales y la formación de nuevos hogares. "Monterrey y Guadalajara siguen creciendo de forma positiva, de hecho tienen tasas de crecimiento por arriba de la media nacional", afirma.

"La demanda está compuesta por la gente que llega a vivir que siempre está buscando nuevas oportunidades de encuentro laboral, estilo de vida, etc. Y la segunda es la demanda natural, la que va creciendo a los ritmos de formación de nuevos hogares, la gente que ya empieza a migrar o salir de sus núcleos familiares normales o tradicionales, empiezan a formar sus nuevas tendencias en el sentido de vivir solos o conformar alguna familia", puntualiza el experto,

Retos y oportunidades

A pesar de sus fortalezas, cada ciudad enfrenta desafíos únicos. La seguridad sigue siendo una preocupación generalizada, con Guadalajara ocupando el lugar 48 en percepción de seguridad, Monterrey el 15 y el Valle de México el 53.

La asequibilidad de la vivienda también representa un reto. Aunque Monterrey lidera en salarios, el costo promedio de la vivienda nueva de 67,500 pesos por metro cuadrado en departamentos es comparable al de la Ciudad de México de 68,000 pesos, lo que podría dificultar el acceso a la vivienda para ciertos segmentos de la población.

El futuro del mercado inmobiliario

El panorama inmobiliario en estas tres ciudades está en constante evolución. La tendencia hacia la verticalización en Guadalajara, la diversificación en Monterrey y la densificación en la Ciudad de México sugieren que cada urbe está encontrando su propio camino hacia la competitividad.

Moreno anticipa que el mercado seguirá adaptándose a las nuevas realidades. "Hoy la vivienda usada empieza a tener una mayor participación", señala, indicando que los compradores están buscando alternativas más asequibles, especialmente en la Ciudad de México.

El experto profundiza en esta tendencia: "Normalmente la vivienda nueva siempre representaba como el mayor porcentaje de colocación de créditos. Hoy la vivienda usada empieza a tener una mayor participación porque en algunos mercados, principalmente en la Ciudad de México, puede hacer que encuentren productos tal vez de 10, 15 años con superficie en metros cuadrados mucho más grandes a un ticket mucho más competitivo que una vivienda nueva".