La búsqueda de vivienda en la Ciudad de México implica más que el pago de una renta o hipoteca mensual.
Las cuotas de mantenimiento representan un gasto adicional que se incrementó 50% en los últimos dos años, al pasar de 2,200 a 3,200 pesos mensuales en promedio, de acuerdo con datos de ComunidadFeliz, empresa especializada en administración de condominios.
"La cuota de mantenimiento en Ciudad de México la tenemos segmentada por región, ciudad y tamaño. Al cierre del 2023, estamos hablando que subió 1,000 pesos en dos años", señala Vicente Mondaca, Country Manager de ComunidadFeliz México.
Este incremento supera la inflación registrada en el periodo. Mientras los precios al consumidor aumentaron en promedio 3.98% anual, las cuotas de mantenimiento presentaron alzas de hasta 6.02% en 2022 y 4.98% en 2023.
Las zonas con los costos más elevados coinciden con las alcaldías donde se concentran las viviendas de mayor valor. La alcaldía Miguel Hidalgo registra el precio promedio más alto por metro cuadrado en venta con 66,109 pesos, mientras que Cuauhtémoc lidera en rentas con 24,456 pesos por metro cuadrado.
"Efectivamente vemos una relación directamente proporcional entre el precio de la vivienda y el costo de mantenimiento. Esto se debe principalmente a dos factores: la infraestructura y el mercado", explica Mondaca.
Los condominios de alto valor suelen contar con más equipamiento como áreas verdes, albercas y gimnasios, lo que eleva los costos de mantenimiento. Además, los administradores capacitados para gestionar estos inmuebles cobran honorarios más elevados.
La profesionalización del sector también impacta en los costos. "En Ciudad de México tenemos la certificación obligatoria para los administradores de la Procuraduría Social. Hoy en día los administradores se certifican sí o sí porque saben que si no lo hacen, los comités de los condominios no los van a apelar tanto", indica el directivo.
El tamaño del condominio influye directamente en el monto de las cuotas. Los desarrollos de 1 a 50 unidades pagan en promedio 3,789 pesos mensuales, mientras que los de más de 500 unidades desembolsan 493 pesos, según datos de ComunidadFeliz.
La Ciudad de México se posiciona entre las entidades con cuotas más altas a nivel nacional. El promedio nacional se ubica en 2,900 pesos, superado solo por estados como Quintana Roo y Baja California, donde los condominios suelen incluir amenidades de alto valor por su vocación turística.
La digitalización del sector también contribuye al incremento. "Antes ningún administrador ocupaba plataformas tecnológicas para ayudar a la gestión y hoy en día todos los administradores, por lo menos acá en Ciudad de México, ocupan alguna herramienta", señala Mondaca.
Los expertos recomiendan considerar estos costos al momento de buscar vivienda. "El pago de un alquiler para una persona no debería superar el 20, 25% de su ingreso. Y dentro de ese pago de alquiler tiene que ir incluida la cuota de mantenimiento", advierte el directivo.
La tendencia al alza podría continuar. De acuerdo con ComunidadFeliz, para 2024 se espera un aumento del 20% en nuevas construcciones verticales en la capital, lo que impulsará la demanda de servicios adicionales y, por ende, las cuotas de mantenimiento.
Los nuevos desarrollos privilegian espacios multifuncionales y áreas comunes más amplias. "Las nuevas generaciones están transformando el mercado inmobiliario con su preferencia por viviendas verticales, el co-living, valorando la flexibilidad y el acceso a herramientas digitales que hacen más eficiente y transparente la administración de sus comunidades", concluye Mondaca.
