El mercado inmobiliario de la Ciudad de México sufrirá cambios este 2025 debido a que las nuevas regulaciones a plataformas como Airbnb previstas en normas como la Ley de Vivienda, modificarán las dinámicas de inversión en inmuebles.
Mientras que las rentas vacacionales perderán atractivo como negocio por las restricciones legales, advierten especialistas, las rentas tradicionales ganarán terreno, aunque no sin enfrentar sus propios desafíos.
Airbnb, que representó la promesa de ingresos elevados a través de rentas de corto plazo, ahora enfrenta regulaciones que limitan su rentabilidad en la capital del país.
Desde octubre de 2024, las propiedades listadas en plataformas de rentas vacacionales no pueden exceder el 50% de las noches disponibles al año.
De acuerdo a Rodrigo Guízar, director general de Quality Inmobiliaria y miembro fundador del Cluster de Innovación y Transformación Inmobiliaria (CITI), esta nueva restricción, sumada a los gastos de operación de rentar por periodos cortos, le quitarán atractivo al modelo.
“Tienes que ir a entregar las llaves cada vez que alguien llega, hacer labores de limpieza constantes… en la renta tradicional sólo una vez haces el papeleo y en el peor de los casos vuelves a tener gran actividad una vez al año”, explica.
Por lo que prevé que este 2025 muchas personas reconsideren el negocio y migren a la renta de larga estancia.
La concentración de estas propiedades listadas en la plataforma en las zonas centrales de la ciudad, como Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Benito Juárez y Coyoacán, incentivó la competencia con las rentas tradicionales.
Según el Habitat International Coalition (HIC), el 76% de las propiedades que exceden las 180 noches reservadas se encuentran en estas alcaldías.
Las rentas tradicionales son todavía una opción atractiva y tendrán menos impacto de las legislaciones, aunque con márgenes de ganancia más ajustados dependiendo del modelo que se aplique.
Rodrigo Guízar destaca que se debe entender la diferencia entre una inversión patrimonial y una financiera y, a partir de ahí, tomar las decisiones de negocio. “Un inmueble debe ser una inversión patrimonial. Si tienes un buen inquilino, es mejor conservarlo y mantener un ingreso estable, en lugar de buscar mayores rendimientos con opciones más riesgosas”, dice.
Caso contrario, si se busca comprar para poner en renta y obtener rendimientos altos y con crecimiento, dice que es mejor voltear a ver otras opciones bajo este contexto.
Las reformas al Código Civil y la Ley de Vivienda incluyen dos puntos clave: limitar los incrementos de renta a la inflación y el registro obligatorio de contratos. Estas medidas buscan frenar los aumentos desproporcionados y formalizar al mercado.
Sin embargo, Rodrigo Guízar comenta que es injusto que se puedan tomar decisiones sobre las propiedades de las personas y que esta percepción de control puede desincentivar a los interesados.
Roberto Reveles, gerente de cuentas de Inmuebles24, considera que es muy pronto para saber los efectos de las políticas en el sector.
Comenta que, quienes tomen la decisión de invertir en el mercado, deben elegir cuidadosamente las propiedades para optimizar sus rendimientos.
“El sector inmobiliario sigue siendo una opción estable, pero es fundamental priorizar inmuebles en zonas estratégicas con alta demanda y amenidades adecuadas. Entre más atractiva sea la propiedad, mayor será su tasa de ocupación y menor el tiempo de inactividad”, señala.
Las rentas tradicionales presentan una relación de renta y recuperación del valor anual promedio del 6.62% en la Ciudad de México, con un tiempo de recuperación de inversión de 15 años, 4.2% menos que el año anterior, según datos de Inmuebles24. Las alcaldías del centro como Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo, destacan por su alta rentabilidad, y San Ángel se posiciona como la mejor colonia para inversores interesados en este mercado, dice el experto de Inmuebles24.
Entre los principales beneficios de invertir en bienes raíces destacan su estabilidad, la revalorización a largo plazo y la alta demanda, especialmente en zonas urbanas y turísticas. Sin embargo, los inversionistas deben estar atentos a las regulaciones vigentes para garantizar operaciones transparentes y evitar problemas legales.
Reveles también recomienda implementar prácticas que aseguren el éxito a largo plazo, como establecer un presupuesto anual que contemple gastos operativos, mantenimiento y un fondo para imprevistos. “Dedicar tiempo al mantenimiento de la propiedad, elegir cuidadosamente a los inquilinos y llevar un registro de gastos y pagos son pasos esenciales para optimizar la rentabilidad”, comenta.
Además, enfatiza que los propietarios pueden beneficiarse del uso de tecnología para gestionar sus propiedades. “Hoy en día existen herramientas que permiten automatizar tareas, mejorar la promoción de las viviendas en portales digitales y facilitar la comunicación con los inquilinos, lo que mejora la experiencia tanto del arrendador como del cliente final”, explica.
Por su parte, Rodrigo Guízar subraya que los propietarios deben priorizar la retención de buenos inquilinos sobre incrementos agresivos de renta. “A veces, aumentar demasiado el precio puede terminar siendo contraproducente. Si tardas meses en encontrar un nuevo inquilino, los ingresos perdidos podrían superar las ganancias esperadas”, advierte.
