La demanda de renta de vivienda en México, principalmente en lugares como la Ciudad de México, es cada vez más grande. Sin embargo, continúa siendo un sector en donde prevalece el sistema tradicional. Para Elizabeth Rodríguez, gerente de Asesoría de Valuación de Bienes Inmobiliarios de KPMG, hay una estrategia que no ha sido lo suficientemente explorada: los multifamily.
Multifamilys, el modelo de renta que el sector inmobiliario desaprovecha
En la CDMX la renta institucionalizada tiene ocupaciones de 98%, pero sólo representa 1% de la oferta.
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Estos desarrollos, edificios completos dedicados a la renta institucionalizada, registran niveles de ocupación del 98% en la Ciudad de México, pero apenas representan el 1% del mercado inmobiliario en renta, aproximadamente. Esta disparidad revela una oportunidad desaprovechada en un país donde el 16% de la población vive en propiedades rentadas y la dificultad para acceder a créditos hipotecarios va en aumento.
El fenómeno de la vivienda en renta institucionalizada emerge como respuesta a múltiples factores sociales y económicos que han transformado las necesidades habitacionales de la población. "Es algo que fue una evolución natural, a partir de que la gente empezó a migrar las preferencias y la flexibilidad en cuanto a la adquisición o a la renta de la vivienda", explica Elizabeth Rodríguez, especialista.
Este incremento se concentra particularmente en la población entre 20 y 35 años, que enfrenta obstáculos significativos para obtener un crédito hipotecario.
El surgimiento del modelo multifamily representa una evolución del mercado tradicional de renta. Inicialmente, los inversionistas individuales adquirían departamentos y delegaban la gestión a administradores inmobiliarios, quienes se encargaban de todo el proceso de arrendamiento. Este esquema sentó las bases para el desarrollo del modelo institucionalizado actual.
Expansión internacional
En el contexto latinoamericano, países como Colombia, Chile y Brasil han avanzado más rápidamente en la adopción del modelo multifamily. "Chile tiene un modelo de transformación de las ciudades un poco más enfocado hacia las ciudades inteligentes", señala Rodríguez.
Además, la crisis sanitaria aceleró cambios en los patrones de vivienda. Los trabajadores remotos optaron por mudarse a ciudades más pequeñas y tranquilas, impulsando la demanda de vivienda en renta. Este cambio, combinado con la estabilidad que ofrece el modelo institucionalizado, ha captado la atención de inversionistas nacionales e internacionales.
"La vivienda en renta institucionalizada es mucho menos volátil que la vivienda en renta tradicional, es más estable en las crisis económicas", destaca Elizabeth Rodríguez. El control sobre el activo y su mantenimiento permite conservar el valor del inmueble para una eventual venta, generando un modelo de negocio con múltiples fuentes de ingreso.
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Estrategias de desarrollo en México
Los inversionistas en México exploran dos rutas principales para el desarrollo de proyectos multifamily: la transformación de edificios existentes y la reutilización de inmuebles. La primera representa una apuesta por la renovación urbana, mientras que la segunda aprovecha infraestructura habitacional existente para adaptarla a los estándares actuales.
El mercado actual se divide entre proyectos premium y aquellos dirigidos a segmentos medios. La demanda incluye desde población flotante y trabajadores extranjeros del nearshoring hasta residentes locales que buscan ubicaciones estratégicas cerca de centros laborales.
El desarrollo de proyectos multifamily en México ha evolucionado desde sus inicios con el crowdfunding, que permitía a pequeños inversionistas participar en el mercado inmobiliario. Actualmente, el sector está dominado por fondos inmobiliarios y Fibras que operan bajo un esquema de administración centralizada.
El papel de las políticas públicas
La falta de regulación específica y categorización estadística representa un obstáculo para medir el impacto real del modelo. "No forma parte todavía de la encuesta nacional de vivienda del Inegi. Clasifica actualmente como vivienda en renta, ni siquiera como vivienda en renta institucionalizada", señala la experta.
Pero para Elizabeth Rodríguez, el mecanismo y la entrada del gobierno a la ecuación podría beneficiar el acceso a la vivienda.
La experiencia internacional, particularmente en España, demuestra el potencial de los esquemas público-privados para el desarrollo de vivienda en renta institucionalizada de interés social. Este modelo beneficia tanto al gobierno, que atiende el déficit habitacional, como a los inversionistas, que mantienen retornos estables.
Oportunidades de crecimiento
La Ciudad de México lidera la adopción del modelo multifamily, con potencial de expansión hacia otras urbes dinámicas como Monterrey y Guadalajara. El mercado ofrece oportunidades significativas en ciudades con desarrollo económico activo y necesidades de redensificación.
"Hay mucha vivienda desocupada en la Ciudad de México, muchos espacios que podrían regenerarse. Hay mucha oportunidad en diversos sectores de las ciudades de México que pueden regenerarse, buscar alternativas", enfatiza la experta de KPMG.
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