Control, límites y cambios en el mercado, las nuevas reglas de vivienda en CDMX

Informe de vivienda: un control sobre el segmento alto

Uno de los ajustes más recientes es el Informe de Vivienda, publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México en diciembre de 2024, pero que pasó desapercibido hasta 2025.

El cambio consiste en que propietarios de inmuebles de un valor catastral superior a los 4.5 millones de pesos (L, M, N, O, P) deben presentar el estado y ocupación de la vivienda mediante una declaración informativa.

La Gaceta Oficial establece: "Los contribuyentes obligados al pago del impuesto predial de conformidad con el artículo 126 de este Código, deberán presentar una declaración informativa ante la Secretaría respecto del estado que guardan los inmuebles destinados a uso habitacional, cuya propiedad o posesión actualice el pago del referido gravamen, respecto a su ocupación".

Pero aún no se aclara si habrá sanciones en caso de no presentarlo, ni para qué será usada la información.

Leonardo González Tejeda, analista inmobiliario, estima que 320,000 propiedades en la Ciudad de México superan este umbral, concentrándose principalmente en las alcaldías Miguel Hidalgo, Benito Juárez, Cuauhtémoc y Álvaro Obregón.

De estas propiedades, el 35% están en renta, el 15% son de uso mixto comercial-habitacional y el 50% son de uso habitacional en propiedad.

La regulación implica un mayor control y supervisión gubernamental, especialmente en el nicho inmobiliario de valor medio, alto y muy alto. Esto puede afectar la privacidad de los propietarios y ocupantes al tener que reportar más información, considera González Tejeda.

“Esto genera cierta suspicacia, pues los trámites siempre traen una carga administrativa que, si lo evalúas en términos de todos los trámites que se gestionan en un hogar de estándar, pues es considerable. Esto podría llegar a ser una limitante. Hay un potencial efecto en las decisiones de inversión inmobiliaria, especialmente para este umbral”, indica.

El especialista pronostica que la medida podría llevar a una fragmentación de la propiedad, migración hacia zonas periféricas y un incremento en la constitución de fideicomisos inmobiliarios.

También sugiere que esta medida regulatoria tiene la intención de incidir en los precios del mercado de compraventa, especialmente dentro del umbral. También podría buscar un mejor seguimiento del mercado de renta, que es relativamente informal y con alta evasión fiscal.

Nuevo nicho de mercado

Más allá de las preocupaciones de propietarios por la falta de claridad, la modificación a la ley implica una nueva oportunidad de gestión de inmuebles.

Se anticipa una necesidad de mayor digitalización y nuevas soluciones tecnológicas para el cumplimiento regulatorio, así como un mayor servicio administrativo profesional.

Esto podría resultar en una reconfiguración del mercado de vivienda premium, con nuevos modelos de negocio adaptados al trámite y una mayor consolidación por parte de brokers y asesores.

“En general hay una mayor adaptación al mercado, para seguir con los nuevos servicios especializados del cumplimiento regulatorio dual, y esto requiere un desarrollo de mayores plataformas tecnológicas para gestionar los reportes y registros”, dice Leonardo González Tejeda.

Límites a Airbnb y otras plataformas de renta temporal

Existe una correlación con la regulación de Airbnb, que también se aplica a propiedades premium y limita las estancias a 180 noches al año. Ambas regulaciones se superponen en aproximadamente 12,000 propiedades, lo que equivale al 65% de los listados premium.

El gobierno de la ciudad también implementó restricciones al alquiler de corta estancia en plataformas como Airbnb. Según la reforma al Artículo 61 de la Ley de Turismo local, las propiedades registradas en estas aplicaciones podrán ocuparse un máximo de 50% de las noches del año, es decir, 182 noches.

Además, los anfitriones deben registrarse en el Padrón de Anfitriones de la Ciudad de México e informar cada seis meses la cantidad de noches ocupadas. También está prohibido alquilar viviendas de interés social o aquellas reconstruidas tras el sismo de 2017.

Topes a incrementos de rentas y registro de contratos

Otra reforma clave es la limitación a los incrementos de rentas. A partir de su entrada en vigor, los aumentos anuales no podrán superar la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior.

También se creó un registro digital de contratos de arrendamiento, donde los arrendadores deben registrar los contratos en un plazo máximo de 30 días. Aunque el registro no es público, los datos estarán resguardados conforme a la Ley de Transparencia de la CDMX.

Impacto en el mercado inmobiliario

Estas reformas marcan un punto de inflexión en la regulación de la vivienda en la CDMX. Con un sector que ya enfrenta escasez de vivienda asequible y precios en constante alza, las nuevas disposiciones podrían generar cambios en la dinámica del mercado.

Pero también podría haber una mayor fragmentación de propiedades para evadir regulaciones, un incremento en fideicomisos inmobiliarios y una migración de inversiones hacia zonas periféricas o incluso hacia el Estado de México.

A largo plazo, el efecto de estas regulaciones dependerá de su aplicación y del impacto en la inversión inmobiliaria.

¿Cómo responderá el mercado a estos cambios? La adaptación podría llevar a un mayor uso de tecnología en la gestión inmobiliaria, un auge en servicios de administración de propiedades y una mayor profesionalización en la renta.