El mercado de oficinas enfrenta un regreso lento a los espacios de trabajo tras la pandemia y por una oferta que supera a la demanda, pero dentro de ese panorama hay zonas corporativas en la Ciudad de México que salen avante.
Se trata de los corredores de Polanco, Reforma e Insurgentes, que sacan ventaja por su ubicación y conectividad, pues después del confinamiento por covid la inversión de tiempo de traslado es un aspecto que se toma más en cuenta.
Polanco, Reforma e Insurgentes se consolidaron como los corredores corporativos más dinámicos tras la crisis del sector, iniciada en 2019.
"Las compañías buscan ofrecer las mejores condiciones para sus colaboradores", señala Alan Rodríguez, director comercial de la desarrolladora Frel.
Eso se evidenció en 2024, cuando la demanda de oficinas se concentró en dichas áreas al contar con una sólida infraestructura de transporte. La Línea 1, 12 y 7 del Metro; la 1 y 7 del Metrobús; ciclovías y sistemas de Ecobici convierten a esas zonas en las favoritas de las empresas, a pesar del tránsito saturado que las rodea.
Polanco, en particular, tiene un inventario de un millón 679,066 metros cuadrados, de los cuáles 84.06% están ocupados.
Un ejemplo es la Torre Miyana, de Grupo Gigante, en Polanco, donde se arrendaron aproximadamente 10,000 metros cuadrados. TikTok ocupó cerca de 8,000 metros cuadrados también en la zona.
Aunque su disponibilidad se mantiene estancada, la absorción bruta tiene buenos resultados, con 31,814 metros cuadrados en el último trimestre de 2024.
Esto se debe a que también sigue con la incorporación al inventario con niveles mayores, incluso a los de 2023.
Reforma, con un inventario de un millón 257,349 metros cuadrados, tiene una ocupación de 84.95%, una de las mejores en la Ciudad de México y con una tendencia a la baja. Esto es porque durante el 2024 no se incorporaron nuevos edificios al sector y se registró una absorción bruta moderada, pero positiva, de 3,377 metros cuadrados.
Las operaciones importantes se concretaron en Torre Mayor, en Reforma, que incluye un despacho de abogados y empresas del sector farmacéutico.
"Estos corredores fueron históricamente muy sanos, con constante absorción y una tasa de disponibilidad baja", explica Alan Rodríguez, director comercial de Frel, una desarrolladora inmobiliaria.
Insurgentes, el tercer corredor estrella de la capital, tiene un inventario actual de un millón 753,929 metros cuadrados, con una ocupación de 80.92%, la menor de estos tres subsectores.
No obstante, también cuenta con una tasa descendente y una absorción bruta media, con 11,933 metros cuadrados.
La debilidad del corredor es la integración de inventario durante 2024, que superó al de 2022 y 2023, cuando hubo mayor cautela en el resto de la industria.
El experto explica que las zonas donde se encuentran estos corredores concentran diversas opciones de servicios y sitios de consumo, además de una oferta de edificios innovadores y sustentables con certificaciones Leed (sobre gestión de energía eficiente), que son elementos atractivos para los corporativos.
Las zonas con desafíos de movilidad presentan tasas de disponibilidad elevadas: Santa Fe, por ejemplo, con 26% de vacancia aproximadamente, y el Corredor Norte, con más del 40%.
"En Santa Fe existió históricamente una dificultad para que los colaboradores lleguen de manera sencilla. El proyecto del tren a Toluca y el Cablebús a Observatorio intenta resolver esta situación, pero persiste como problema", indica el directivo, quien observa que no son proyectos que lleguen a las zonas de oficinas.
Santa Fe, un mercado de un millón 475,216 metros cuadrados de inventario, presentó al cierre del 2024 una tendencia de disponibilidad a la alta, lo que se refleja en la vacancia.
Esto es producto de la incorporación de inventario en 2023 y de una absorción de apenas 8.738 metros cuadrados.
Como respuesta, algunas empresas implementaron servicios de transporte privado para facilitar el traslado de sus colaboradores.
"Ofrecen transporte para facilitar la llegada y salida de los empleados, que se trasladen al metro más cercano", comenta el director comercial de Frel.
El Corredor Norte enfrenta un reto distinto. A pesar de contar con mejor movilidad con el Tren Surbubano, el Metro y transporte público, la mayoría de los empleados que trabajan en la zona no reside cerca de ella, por lo que los tiempos de traslado también son altos.
"El corredor norte funciona para el sector industrial, para la parte corporativa. Los trabajadores no viven en esa área", explica Alan Rodríguez.
La mayor recuperación en los últimos años ocurrió en 2023, cuando se impulsó el regreso a oficinas y en la Ciudad de México se registró un auge de empresas tecnológicas y de comercio electrónico.
"Se concretaron operaciones importantes. Empresas como Amazon, Mercado Libre, TikTok y Nubank realizaron transacciones grandes en espacios en obra gris", señala Alan Rodríguez
La caída coincidió con un menor incremento del inventario y una reducción de los precios de renta, que pasaron de 23.14 a 21.38 dólares por metro cuadrado al mes.
Alan Rodríguez atribuye parte de esta desaceleración al contexto político, ya que el cambio de gobierno en la Ciudad de México siempre trae modificaciones a las leyes inmobiliarias y permisos.
"Las empresas actúan con cautela y esperan para formalizar un arrendamiento. Sin embargo, el dinamismo del mercado continúa", asegura.
Para los próximos dos años el panorama se pronostica positivo. Dado que la construcción de nuevos edificios corporativos disminuyó significativamente, la demanda actual se enfoca en ocupar los espacios disponibles, lo que anticipa una reducción de la tasa de vacancia.
"Creo que en un par de años, 2026, 2027, ya veremos nuevos edificios de oficinas, pero también mayor ocupación. Entonces debemos regresar a niveles de 15-16% de vacancia en los próximos dos años, aproximadamente", proyecta Arturo Bañuelos, director general de Servicios de Proyectos y Desarrollo en Latinoamérica de JLL.
Las empresas que rentaron durante los últimos 12 meses en todo el país pertenecen principalmente a:
Estos tres sectores representan más del 50% de la actividad total en el mercado.
El futuro desarrollo inmobiliario corporativo confirma el dominio de los corredores exitosos: "Únicamente en Polanco y Reforma se entregan desarrollos nuevos", comenta Rodríguez.
Entre los proyectos destacados para los próximos años figuran la ampliación de Antara en Polanco, que incluirá un componente de hotel y oficinas, y un nuevo edificio corporativo en la Glorieta de la Diana, que superará los 30 niveles.
"Dudo que esté listo para 2025, pero probablemente se proyecta para 2026", menciona Alan Rodríguez sobre este último proyecto.
En contraste, en zonas saturadas como Santa Fe se detuvo el desarrollo de nuevos espacios. "Constituiría un error ponerse a construir otra torre de oficinas en Santa Fe", advierte el directivo.
En general, el sector de oficinas en el país ha experimentado subidas y bajadas en ocupación, como resultado de la cantidad de metros que se terminan de construir e inauguran.
Es decir, la ocupación es continua desde el regreso al trabajo presencial, pero cuando se alcanza una cifra positiva se abre un edificio nuevo, lo que vuelve a incrementar la tasa de vacancia.
Esta realidad se refleja en las cifras del cuarto trimestre de 2024, donde la absorción neta nacional alcanzó 6,181.77 metros cuadrados, lo que representa una caída del 50% frente a los 11,368.54 metros cuadrados del mismo periodo en 2023, según el análisis de la consultora Siila en colaboración con la desarrolladora Frel México.
La contracción del mercado ocurre mientras la tasa de vacancia se mantiene en 20.14% (ligeramente por encima del 20.05% de 2023) y la incorporación de nuevo stock disminuyó de forma drástica, al pasar de 35,770 pies cuadrados a solo 1,710 en el último trimestre de 2024.
