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Las Fibras se preparan para un 2025 de retos económicos y políticos

Los Fideicomisos tuvieron un 2024 de crecimiento de ingresos y utilidades, lo que les da una buena base para iniciar el 2025, cuando se enfrentarán a la batalla de aranceles de México-Estados Unidos.
mié 05 marzo 2025 05:38 AM
Las Fibras enfrentan un 2025 de retos económicos y políticos en medio de aranceles
Las Fibras han apostado por las naves industriales, pero en 2025 la jugada podría cambiar por la posibilidad de la relocalización de empresas.

El mercado de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) en México cerró 2024 con un rendimiento positivo, impulsado por el crecimiento en ingresos, una alta ocupación en diversos sectores y una estrategia de diversificación que permitió consolidar su presencia en el mercado.

Sin embargo, 2025 se perfila como un año desafiante, con factores económicos y políticos que podrían afectar el desempeño del sector inmobiliario y obligar a las Fibras a tomar cautela en sus decisiones.

La entrada en vigor de los aranceles impuestos por Donald Trump generan presión al sector industrial, la gran apuesta de los fideicomisos en los últimos años, debido a la posible relocalización de empresas de México a Estados Unidos.

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La apuesta por el sector industrial

El auge del nearshoring ha fortalecido la demanda de espacios industriales, beneficiando particularmente a Fibras como Prologis y Macquarie.

La primera alcanzó una ocupación del 98.3%, “la vacancia en nuestro portafolio se ha mantenido estable en 3.6%, la más baja entre nuestras ubicaciones", destacó su director general Hector Ibarzabal, mientras que la segunda registró ante la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) 95.8% de ocupación en su portafolio industrial.

Prologis completó la mayor transacción inmobiliaria del año con la adquisición de Fibra Terrafina, consolidándose como la empresa de bienes raíces industriales más grande del país.

En tanto que, Fibra Mty cerró el 2024 con una tasa de ocupación del 96.2% en su portafolio industrial y una expectativa de crecimiento del 10% en rendimientos para 2025.

El sector industrial ha mantenido un crecimiento sostenido, impulsado por la alta demanda de espacios logísticos y de manufactura. Confiamos en que esta tendencia continúe en 2025, ya que México sigue consolidándose como un destino estratégico para la inversión extranjera directa.
Josefina Moisés, directora general de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra).

Expectativas para 2025

Si bien el cierre de 2024 fue positivo, el 2025 presenta desafíos. Factores como la volatilidad del tipo de cambio, posibles incrementos en tasas de interés y la incertidumbre política en México y Estados Unidos podrían generar presión sobre las Fibras.

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En respuesta, algunas Fibras comenzaron a diversificar su portafolio. Danhos, por ejemplo, invirtió en nuevos proyectos industriales y comerciales con la adquisición de terrenos en el Estado de México y Oaxaca.

Mientras tanto, Fibra Uno mantiene su estrategia de altos niveles de ocupación y renegociación de contratos en dólares para mitigar el impacto cambiario.

Moisés subrayó que las Fibras tienen herramientas para mitigar los riesgos financieros, como contratos de arrendamiento en dólares y mecanismos de cobertura cambiaria. "Son instrumentos bastante defensivos ante posibles escenarios de volatilidad cambiaria", aseguró.

Desde una perspectiva operativa, la rentabilidad de las Fibras dependerá de su capacidad para mantener márgenes saludables. Fibra Mty cerró el 4T24 con un margen NOI del 91.2%, mientras que Fibra Plus reportó un margen NOI 87.53%.

Josefina Moisés, directora general de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), explicó que el desempeño positivo del sector responde a la resiliencia de los portafolios inmobiliarios, el crecimiento del nearshoring y una eficiente gestión operativa. "El interés en activos inmobiliarios bien administrados con flujos estables ha sido determinante", señaló.

Respecto a la tendencia de desinversión en oficinas, Moisés indicó que el mercado está en transformación. "Aunque ha habido desinversiones, también hay oportunidades en la reconfiguración de espacios con modelos más dinámicos y flexibles", explicó. En este sentido, destacó el caso de Fibra Danhos, que reportó un incremento de 250 puntos base en ocupación de oficinas, alcanzando el 75.3%

Un cierre de año con crecimiento

En el cuarto trimestre de 2024, las principales Fibras registraron crecimientos en sus ingresos y niveles de ocupación. Fibra Uno (FUNO) reportó un incremento de 5.1% en sus ingresos totales, alcanzando los 7,528.5 millones de pesos, impulsado por mayores niveles de ocupación en oficinas y espacios comerciales. Además, el Ingreso Operativo Neto (NOI) aumentó en 3.0%, llegando a 5,577.1 millones de pesos.

En tanto, Fibra Danhos logró un aumento del 14.8% en ingresos, con un total de 1,923 millones de pesos, mientras que su utilidad neta creció un 96.3% respecto al mismo periodo del año anterior, alcanzando 1,712 millones. Su Ebitda tuvo un crecimiento del 18.6%, llegando a 1,265 millones.

Fibra Mty logró una expansión en su portafolio con la adquisición de nuevas propiedades industriales, lo que le permitió incrementar sus ingresos en un 27.7%, alcanzando 775.5 millones de pesos. Además, su Ebitda creció 29.3%, situándose en 656.7 millones de pesos.

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Fibras Desarrollo Inmobiliario Reportes trimestrales

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