Durante años, la compra de una casa fue el camino más común para acceder a una vivienda adecuada, pero mientras pasa el tiempo y la adquisición de inmuebles se hace más complicada, la lógica cambia.
Este 2025 el financiamiento para mejorar una propiedad existente no sólo superará al destinado a adquirir una nueva, sino que aumentará su participación en el mercado.
La demanda proyectada alcanza los 345,478 créditos para mejoramientos, lo que representa un crecimiento de 20.4% en comparación con los niveles de 2024. En contraste, los créditos para comprar vivienda nueva aumentarán solo 4%, mientras que los de vivienda existente subirán 2.9%.
Según estimaciones de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), los créditos para mejoramiento concentrarán el 42.7% del total de financiamientos para vivienda este año. La participación de las compras de vivienda nueva será del 30%, mientras que la de vivienda usada se ubicará en 27.3%.
Este desarrollo ocurre en un entorno económico relativamente estable. La inflación anual es de 3.6%, cercana a la meta de Banxico, y la tasa de interés hipotecaria se mantiene en 9.5%. A eso se suma un freno en el crecimiento del precio de los inmuebles: el índice de precios de la vivienda aumentó 9.2% en términos anuales, una desaceleración frente a años previos.
No obstante, el salario y el precio de la vivienda siguen con crecimiento a lados opuestos, lo que complica la compra de inmuebles, cuyo valor promedio en ciudades como la capital del país supera los dos millones de pesos.
La mayoría de los créditos de mejoramiento será otorgada por el Infonavit, que colocará 228,890 acciones, equivalentes al 66.2% del total en este rubro. La banca comercial participará de forma marginal, con solo 1,608 financiamientos estimados.
Los bancos dominan la financiación para compra de vivienda nueva. El mantenimiento, la ampliación y la rehabilitación quedan en manos de organismos gubernamentales.
El Estado de México concentrará la mayor cantidad de créditos de mejoramiento en 2025, con 45,588 acciones estimadas. Le seguirán Jalisco, con 27,938, y Nuevo León, con 25,332. La Ciudad de México también figura entre las primeras, con 17,458 acciones proyectadas.
En estados como Chiapas, Veracruz, Puebla y Guerrero el número de mejoramientos supera a los créditos de adquisición, debido a que son zonas donde el ingreso promedio es más bajo y la disponibilidad de nuevas unidades más limitada.
El patrón mensual de solicitudes también muestra que el financiamiento para mejoramientos no es estacional. Aunque febrero y diciembre son los meses con mayor colocación, la demanda se mantiene relativamente constante durante todo el año.
La alta demanda por mejoramientos responde a distintas variables. BBVA Research señala que, aunque las tasas de interés han disminuido, el impulso al crédito hipotecario es limitado.
"La disminución de tasas no ha sido suficiente para impulsar el crédito bancario de forma significativa", indica el análisis del primer semestre de 2025.
En paralelo, una proporción creciente de hogares enfrenta restricciones financieras. El 20.1% de quienes pagan renta o hipoteca en México destina más del 30% de su ingreso a ello, una carga considerada excesiva. En ciudades como la Ciudad de México, la proporción supera el 35%.
Bajo estas condiciones, adecuar la vivienda actual con un crédito de menor monto se convierte en una alternativa más accesible que adquirir un nuevo inmueble.
Además, la producción de vivienda social no se recuperó del todo. Aunque los inicios de obra presentan un repunte marginal, la oferta todavía es insuficiente frente a la demanda, sobre todo en zonas metropolitanas.
