La vivienda en León, una de las que más se encarece en México

Alta demanda, oferta limitada

Durante 2024, la zona metropolitana de León mostró un ritmo de producción de vivienda por debajo de sus niveles prepandemia. Aunque hubo una recuperación en la inversión residencial en el país, el crecimiento ha sido moderado y desigual por región.

De acuerdo con el Reporte Anual de Vivienda 2024 del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), el aumento en la edificación residencial se concentró en segmentos medios y populares, mientras que la oferta de vivienda nueva en zonas urbanizadas es insuficiente para atender la demanda emergente.

La ciudad forma parte del corredor del Bajío, una de las regiones con mayor dinamismo industrial del país.

La reactivación económica y el crecimiento del empleo formal, asociado en parte al fenómeno del nearshoring, detonó en un mayor interés por adquirir vivienda en León, aunque la producción habitacional no sigue el mismo ritmo.

En 2024, Guanajuato se ubicó como el sexto estado con mayor colocación de créditos hipotecarios, con una participación de 6.2% del total nacional. Esta colocación se concentra principalmente en zonas con actividad manufacturera, lo cual ejerció presión sobre los precios.

Vivienda usada, una alternativa creciente

Otra característica del mercado en ciudades como León es el crecimiento de la participación de la vivienda usada. A nivel nacional, este segmento representó el 62.5% de las viviendas adquiridas mediante crédito durante el primer trimestre de 2025, superando a la vivienda nueva, que alcanzó 37.5%.

Esta preferencia por inmuebles existentes responde en parte a los precios más accesibles y a su ubicación dentro de la mancha urbana. La vivienda nueva, por su parte, suele desarrollarse en zonas periféricas con menor acceso a servicios e infraestructura.

Factores estructurales

Pese a que la inflación general disminuyó a 3.8% en el primer trimestre de 2025, los precios de los insumos de la construcción mantienen una trayectoria de alza moderada, lo cual incide en el costo final de las viviendas. Según el reporte del Infonavit, el aumento en el costo de la mano de obra explicó entre 47.7 y 57.5% del incremento total en el costo de construcción en la última década.

En paralelo, el crecimiento de la población en edad de adquirir vivienda y la menor fecundidad en mujeres jóvenes modificaron la estructura de los hogares, generando nuevas formas de demanda que el mercado aún no logra satisfacer de manera efectiva.

Sin señales de freno

A pesar de la desaceleración en el crecimiento de los precios observada a nivel nacional desde 2023, la zona metropolitana de León mantiene una tendencia ascendente más pronunciada que otros mercados.

Según la SHF, esta ciudad se ubica apenas por debajo de Tijuana (11.1%) y por encima de Guadalajara (9.8%) y Monterrey (9.1%) en variación de precios.

Este comportamiento sugiere que León todavía es una plaza de alta demanda dentro del mercado nacional, especialmente en segmentos económicos y sociales.

La apreciación acumulada de la vivienda en esta región refleja tanto su atractivo económico como las limitaciones estructurales para ampliar la oferta de forma oportuna.

El desafío: equilibrio

El encarecimiento sostenido de la vivienda en León plantea retos para la política pública. De acuerdo con el reporte del Infonavit, el acceso a vivienda adecuada requiere impulsar una mayor producción asequible y fomentar esquemas público-privados para atender las necesidades habitacionales según el ingreso de cada segmento poblacional.

En este contexto, la demanda sigue superando a la oferta en muchas ciudades medias con alta actividad económica.

León es un ejemplo de cómo la transformación industrial y demográfica de una región puede presionar el mercado inmobiliario y generar tensiones entre crecimiento, localización y asequibilidad.