Más amenidades, más problemas en los condominios de México
La oferta de amenidades en las viviendas verticales de la Ciudad de México compensa el tamaño reducido de las viviendas, pero esto representa incremento en las cuotas de mantenimiento.
Las promesas de albercas, gimnasios, asadores, salones de usos múltiples y roof gardens abundan en los anuncios de vivienda en la Ciudad de México.
Estas amenidades se han convertido en un elemento central para atraer a compradores en un contexto en el que los departamentos se reducen en tamaño, pero aumentan en precio.
Sin embargo, la oferta de espacios compartidos también genera nuevos desafíos para las comunidades que los habitan: el costo de mantenerlos y los conflictos entre vecinos por su uso van en aumento.
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De acuerdo con un censo inmobiliario aplicado entre 2018 y 2020 por Propiedades.com, las cuatro amenidades más comunes en las viviendas mexicanas son aire acondicionado, seguridad privada, áreas verdes y alberca.
Este último elemento, antes reservado para zonas turísticas, se extiende a las grandes ciudades, lo que a su vez incrementa el valor del inmueble hasta en 20%.
La integración de estas amenidades en los desarrollos verticales obedece a una lógica de mercado: compensar la falta de espacio interior con áreas de recreación comunes.
Pero esta tendencia trae consigo una carga operativa y financiera que, en muchos casos, supera las capacidades de los vecinos para coordinarse y mantener la armonía. No obstante, también trae beneficios, como ahorro de tiempo y mayor sensación de seguridad.
“Si voy al gimnasio en la mañana ya no es ‘¡ay despiértate, trasládate, luego regreso a tu casa para bañarte y de ahí al trabajo!’. Todo lo hago en ese mismo lugar. También sacar a mi perrita porque hay una zona pet friendly. Si un día tengo prisa, solo la bajo y listo (...), si es muy noche ya no tengo que salir de mi casa y me puedo sentir segura dentro del edificio”, dice una vecina de Ágatha Del Valle en CDMX.
Una de las amenidades más comunes y valoradas es el gimnasio.(onurdongel/Getty Images)
Mantenimiento en aumento
Aunque la propuesta suena prometedora tiene un costo. Uno de los efectos más inmediatos de contar con múltiples amenidades es el incremento en las cuotas de mantenimiento.
En zonas como Baja California, el costo mensual promedio asciende a 6,016 pesos, mientras que en la Ciudad de México es de 3,253 pesos, de acuerdo con datos de ComunidadFeliz. La tarifa representa poco menos de la mitad del salario promedio de la capital, que de acuerdo al tercer trimestre del 2024 fue de 6,890 pesos, indican datos de la Secretaría de Economía.
Estos incrementos están ligados al perfil de los barrios gentrificados y a la demanda por servicios de mayor calidad, dice la plataforma.
Aunque podría asumirse que los desarrollos más grandes, con cientos o miles de unidades, tienen costos más elevados, ocurre lo contrario.
“Entre más grande el condominio, el volumen amortigua el gasto”, explicó Raquel Huerta, directora Comunidad Feliz, plataforma de gestión de condominios. En edificios de más de mil unidades, el gasto se distribuye entre un número mayor de residentes, lo que reduce la cuota individual.
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En contraste, los conjuntos pequeños con menos de 200 unidades, pero con amenidades similares, pueden enfrentar cuotas más altas para mantener esos servicios.
Para la residente del desarrollo Ágatha, el costo se justifica, pero no siempre por el uso de las amenidades, sino por su mantenimiento, limpieza y gestión.
“A veces creo que es demasiado (el precio), porque también entiendo que hay vecinos que no usan todas las amenidades y para ellos es injusto. O para mí, que solo uso dos veces el gimnasio, como que a veces creo que se paga mucho, pero la verdad es que por otras cosas que derivan del mantenimiento, sí vale la pena”, comenta.
En un contexto donde el 60% de los mexicanos se siente inseguro en su colonia, según la Encuesta Nacional de Seguridad Pública Urbana, otra carga operativa relevante es el gasto en vigilancia.
Durante octubre y noviembre, los condominios medianos (de 100 a 500 residentes) llegaron a pagar hasta 30,000 pesos mensuales en seguridad privada, reflejando un aumento de casi 15,000 pesos respecto a marzo de 2024, de acuerdo con ComunidadFeliz.
Esta inversión responde, en parte, a la necesidad de garantizar el resguardo de las propias amenidades, como gimnasios, accesos automatizados o zonas de convivencia.
A partir de la pandemia los espacios de trabajo colaborativo también surgieron.(luchunyu/Getty Images/iStockphoto)
Reservas, reglas y sanciones
Otro elemento que hace reflexionar a quienes habitan en un inmueble con amenidades no radica solo del dinero. La convivencia diaria en espacios compartidos suele derivar en fricciones, especialmente cuando las reglas no están claras.
Las reservas de áreas como albercas o salones, por ejemplo, generan roces frecuentes. Casos de vecinos que acaparan los espacios, disputas por horarios o uso indebido del reglamento son comunes.
Plataformas de gestión como ComunidadFeliz detectan que muchas de las quejas iniciales de los administradores provienen de la dificultad para controlar estas áreas. “Hay gente que quiere reservar la alberca toda la semana. No se puede. Esta unidad puede hacerlo una vez a la semana en determinados horarios”, señaló Raquel Huerta.
Aunque la empresa no cuenta con estadísticas sobre el número de quejas ya que no puede ingresar a la información privada de los condominios, asegura que con el crecimiento de las viviendas con amenidades los conflictos incrementan, así como su demanda por parte de administradores.
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El reglamento interno es, en estos casos, la herramienta clave. Aunque existe un reglamento de copropiedad registrado oficialmente, es el reglamento interno, aprobado por la asamblea de vecinos, el que determina el uso de los espacios, las sanciones y los límites.
Sin un reglamento claro, no es posible aplicar multas o restringir accesos.
Gestión en tensión
En muchas comunidades, la informalidad predomina: decisiones por WhatsApp, asambleas sin quorum, o cambios en el uso de los espacios sin consenso.
Las decisiones que implican modificar las áreas comunes, como cerrar un parque para abrir un gimnasio, no pueden tomarse sin aprobación de la asamblea, pues se trata de espacios que pertenecen a todos los condóminos.
“La administración no puede decidir sin consultar. Tiene que haber una jerarquía y un protocolo”, explicó Raquel Huerta.
También señaló que el desconocimiento de las obligaciones que implica vivir en condominio es una de las causas más comunes de conflicto. Algunos propietarios no saben que deben pagar por el uso y mantenimiento de espacios que, aunque compartidos, también forman parte del valor total del inmueble.
El caso de la vecina de Ágatha Del Valle confirma esta escena. Ella comenta que si bien, la mayoría de sus vecinos acatan los reglamentos, hay personas que recaen en constantes violaciones a las normas.
“Cuando los vecinos no respetan o rompen el reglamento, por ejemplo, en la alberca, en donde no se pueden meter bebidas alcohólicas y si hay alguien que no conoce el reglamento lo hace, pues hay conflicto. Son esas las molestias que se han generado cuando no leen el reglamento o sí lo hacen pero no les importa y creen que todo el tiempo les van a estar atrás de ellos”, explica.
