Energía, el diferenciador en la competencia por las naves industriales
La falta de terrenos para edificar desemboca en la exploración de zonas sin infraestructura energética, lo que provoca que desarrolladoras desplieguen alternativas para hacerse de electricidad.
Este factor se ha convertido en un determinante, no solo para la operación de los inmuebles, sino también para la elección del terreno y la viabilidad del proyecto, al ser uno de los elementos más necesarios para la operación de los espacios, pero también de los más escasos.
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De acuerdo con la Encuesta BBVA Research-AMPIP 2024, el 100% de los desarrolladores de parques industriales de México planea ampliar su inventario entre 2024 y 2025. No obstante, la falta de suministro eléctrico adecuado es identificada por los mismos encuestados como el principal freno para la llegada de nuevos inquilinos.
Esta limitante afecta directamente a la captación de inversión extranjera, uno de los motores del mercado industrial mexicano.
"Nos preocupa que haya plazas en donde está topada la capacidad de suministro y esto nos va a afectar en poder atender a nuevos inversionistas", advirtió Sergio Argüelles, presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP).
En respuesta, muchos desarrolladores han optado por integrar esquemas de generación energética dentro de sus parques. Una de las soluciones más recurrentes es la generación distribuida a través de paneles solares instalados en techos o estacionamientos. Este modelo, documentado por Datoz, disminuye la dependencia de la red eléctrica convencional y atiende las exigencias de empresas con políticas ambientales, sociales y de gobernanza (ESG).
Además, algunos parques industriales han migrado al esquema de suministro calificado, que permite negociar contratos con generadores privados. Esta opción brinda mayor flexibilidad y acceso a energías renovables, así como precios más competitivos. Otros desarrollos van un paso más allá: establecen subestaciones eléctricas propias o firman convenios con proveedores independientes, lo que garantiza estabilidad y tarifas preferenciales para sus arrendatarios. Estas características han convertido a estos complejos en activos del segmento premium.
A pesar de que la economía afectó el desarrollo de naves industriales, la demanda de los espacios continúa.(Global Engineering Group/Getty Images)
En este contexto, la energía ya no es vista como una necesidad operativa, sino como un diferenciador estratégico. "Los parques que integran soluciones energéticas inteligentes y sostenibles tienen mayor capacidad para atraer empresas globales, asegurar rentas estables y fortalecer su valorización inmobiliaria a largo plazo", concluye el análisis de Datoz.
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La clave para destacar
Hoy, la disponibilidad energética condiciona desde la adquisición del terreno hasta la ejecución de proyectos industriales de gran escala, lo que también ha tenido efectos en la dinámica regional del mercado.
Los corredores con mejor infraestructura energética concentran la mayor parte del nuevo desarrollo. En la región centro, el Valle de México mantiene una alta demanda, aunque durante el cuarto trimestre de 2024 su absorción bruta cayó 64% respecto al trimestre anterior.
Según Datoz, esta caída refleja una mayor cautela por parte de los inversionistas por factores económicos externos, pero también por la menor disponibilidad de terrenos con condiciones energéticas adecuadas, lo que de acuerdo al estudio BBVA-AMPIP, es una de las consecuencias de la falta de suministro.
En contraste, el Bajío se fortalece como un polo industrial. Querétaro y Guadalajara lideraron la absorción con 39% y 34%, respectivamente, gracias a la llegada de centros logísticos, plantas de manufactura y empresas de tecnología.
Esta región se beneficia de una reserva territorial amplia y precios de salida competitivos, lo que incentiva nuevos desarrollos, siempre que se garantice el suministro energético.
En el norte del país, estados como Nuevo León, Coahuila y Chihuahua presentan retos similares, como la escasez de agua, pero mantienen tasas de ocupación elevadas.
Empresas como Thor Urbana continúan con la apuesta de espacios industriales al norte del país. (Fuente: Thor Urbana.)
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Su fortaleza radica en su cercanía con Estados Unidos y en los esfuerzos por mejorar la infraestructura energética, requisito que hoy se considera implícito en cualquier desarrollo nuevo.
El debate sobre las condiciones necesarias para mantener la competitividad del país escaló al plano nacional hace un par de años. Javier Arteaga, del Consejo Empresarial Mexicano, advirtió que la falta de infraestructura de transmisión eléctrica ya impedía que ciertas empresas se instalaran en 2022.
"Eso hace que este momento económico, que no se nos había presentado en México en 100 años, no podamos aprovecharlo", señaló.
La falta de infraestructura eléctrica es un freno para el desarrollo de espacios.
En la actualidad, organismos como AMPIP impulsan estrategias para incorporar criterios de sustentabilidad y digitalización en los nuevos desarrollos en los que visión a largo plazo todavía considera la energía como un eje estructural para lograr parques industriales inteligentes y resilientes.
El "Mapa de Ruta" de la asociación plantea acciones concretas para lograrlo, como definir estándares, fomentar esquemas de autogeneración y atraer talento especializado.
Con un inventario superior a los 500 parques industriales y niveles de ocupación por encima del 95% en varias regiones, México enfrenta una nueva etapa. La capacidad para atraer empresas ya no depende únicamente de la ubicación o del costo del terreno.
Depende, sobre todo, de ofrecer condiciones energéticas confiables, flexibles y sostenibles. En este escenario, la energía deja de ser un recurso auxiliar y se convierte en el componente central que define la viabilidad y el futuro del desarrollo industrial.
