La demanda de locales despunta en zonas industriales del Valle de México

La evidencia más clara del repunte, de acuerdo con Spot2.mx, marketplace especializado en locales, naves industriales y oficinas, está en el indicador de visitas agendadas, que mide la intención real de ocupación y no solo el interés en línea.

En el primer semestre de 2025, cuatro zonas industriales de la metrópoli se ubicaron en el top nacional de interés en locales comerciales: Naucalpan, con 141 visitas; Tlalnepantla, con 126; Iztapalapa, con 119; y Azcapotzalco, con 116.

En precios, la región CDMX–Estado de México promedia 450 pesos por metro cuadrado en renta de este tipo de espacios. Sin embargo, existen contrastes impulsados por la demanda.

Naucalpan oscila entre 250 y 400 pesos por metro cuadrado en áreas de rotación alta y puede superar los 800 pesos en Ciudad Satélite; en Tlalnepantla, los rangos se sitúan entre 200 y 350 pesos; mientras que en Azcapotzalco e Iztapalapa los valores se ubican entre 180 y 300 pesos por metro cuadrado, con picos en corredores logísticos de mayor demanda.

“Los precios de renta en estos corredores dependen directamente de la demanda operativa; si la base cautiva de proveedores y transportistas se mantiene, la presión sobre los precios seguirá al alza”, consideró Héctor Magaña, profesor de Finanzas en el Tec de Monterrey.

No obstante, los costos son aún menores que en corredores ‘prime’ como Roma, Condesa o Polanco, que van de los 600 a los 1,200 pesos por metro cuadrado, lo que facilita la entrada de negocios que buscan volumen de clientes, más que imagen premium.

Datos de la plataforma muestran que, entre enero y julio de 2025, el registro de espacios creció 270% frente al mismo periodo del año anterior.

Una nueva lógica en los corredores industriales

El fenómeno tiene un origen claro. Héctor Magaña explicó que los locales ubicados en zonas industriales atraen cada vez más inversiones por tres motivos: el flujo de trabajadores y población flotante, la proximidad a nodos logísticos como patios intermodales y ejes viales, y costos de ocupación menores frente a otros corredores céntricos.

La suma de estas condiciones genera lo que él llama una economía de flujo, en la que los comercios no solo atienden a los empleados de las plantas o almacenes, sino también a transportistas y residentes de colonias vecinas.

Esa dinámica explica la proliferación de servicios de uso cotidiano en torno a los parques industriales: farmacias, ferreterías, talleres mecánicos, bancos para envío de recursos y negocios de alimentos que operan a la par de las jornadas laborales.

A ello se añaden puntos de entrega de comercio electrónico, como casilleros y centros de devolución, que encuentran en estas zonas una ubicación estratégica por el tránsito vehicular y peatonal.

“Este flujo no es homogéneo a lo largo de un día, típicamente se intensifica en los turnos matutinos, a la hora de la comida y a la salida de los turnos, lo que impulsa las actividades económicas de los comercios de alimentación, las farmacias, las paqueterías, las refaccionarias”, explicó el especialista del Tec de Monterrey.

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La actividad industrial, en otras palabras, impulsa de forma paralela la demanda de espacios comerciales que atienden necesidades inmediatas y de alta recurrencia.

El crecimiento no se limita a la apertura de nuevos locales, también se observa en la reconversión de inmuebles.

En corredores como Vallejo–Azcapotzalco, o Iztapalapa, la presión de la mancha urbana redujo los grandes complejos industriales y abrió paso a naves de menor escala, que hoy funcionan como almacenes de última milla o espacios híbridos entre logística ligera y comercio de proximidad.

“En estas zonas vemos que los precios industriales alcanzan entre 11 y 12 dólares por metro cuadrado, lo que en ocasiones los coloca por encima de giros de retail”, señaló Jorge Sequeira, cofundador y jefe de operaciones (COO) de Spot2.mx.

El tipo de negocios que llegan y los tamaños que buscan

El cambio en la composición de la oferta se refleja en los tamaños de los espacios demandados. El área promedio visitada en locales pasó de 90 a 120 metros cuadrados en un año, mientras que en el segmento industrial la cifra bajó de 1,400 a 1,000 metros cuadrados.

Según el análisis de Spot2.mx, esta reducción se debe a que muchas empresas eligen instalarse primero en naves pequeñas para validar operaciones y después, en una segunda etapa, escalar hacia proyectos más grandes.

Los giros comerciales que predominan en estas zonas industriales se diferencian de los que se concentran en colonias céntricas.

Panaderías de cadena, casas de empeño, zapaterías, gimnasios, tiendas de mayoreo y de conveniencia son comunes en Azcapotzalco, Iztapalapa o Tlalnepantla, mientras que en corredores como Roma o Condesa suelen instalarse restaurantes de autor, boutiques o galerías.

En otras palabras, se trata de un comercio orientado a la recurrencia, al consumo básico y a los servicios inmediatos que requiere la población vinculada a la industria.

Planeación, trámites y perspectivas

La instalación de nuevos negocios en estos corredores no enfrenta grandes trabas legales, aunque la planeación previa resulta determinante. “El procedimiento es sencillo, pero la adecuación y los tiempos de espera dificultan que esto se vea de manera ágil”, puntualizó Héctor Magaña.

Para los especialistas, lo que viene es la consolidación de ecosistemas completos en torno a los polos industriales.

Pablo Gadsden afirmó que la disponibilidad de terrenos estratégicos permitirá detonar corredores con una visión de largo plazo.

"Este tipo de proyectos no solo impulsa el desarrollo industrial, sino que también genera la necesidad de oficinas, vivienda y servicios alrededor de los polos donde se instalan”, señaló.

De esta forma, los nuevos espacios industriales no solo atraen inversión manufacturera o logística, sino que desencadenan un efecto multiplicador en otros segmentos inmobiliarios.

Los flujos industriales sostienen el comercio de proximidad y a su vez los servicios comerciales fortalecen la operación de los parques industriales.