“En las grandes ciudades muchas desarrolladoras no se preocupan por si las familias pueden pagar inmuebles de alto valor, por que se los terminan vendiendo a inversionistas que compran barato en preventa y los venden a precio de mercado una vez terminados”, explica el organismo.
El alivio europeo
El cambio en las primeras posiciones del ranking en poco tiempo se debe, principalmente, al contexto económico que llegó a consecuencia del COVID-19.
En Europa, la inflación y el aumento de tasas de interés tras la pandemia, que complicaron el acceso a crédito para la población, se tradujeron en una corrección de los precios de vivienda en Europa, de acuerdo con USB.
Estos factores redujeron la capacidad de compra de bienes y servicios, lo que llevó a las desarrolladoras a ajustar sus valores a la baja.
“Un trabajador del sector de servicios podía permitirse cerca de un tercio menos de espacio habitable que antes de la pandemia”, señaló el informe de 2022.
Esa presión sobre la asequibilidad modificó el balance de riesgos. Mientras en 2020 y 2021 eran ciudades europeas las que dominaban el mayor riesgo de burbuja, en 2022 se preveía un cambio y en 2023 comenzaron a descender en la clasificación.
Aunque en la actualidad todavía algunos destinos, como Zúrich, permanecen, el riesgo de que el sector sea víctima de este fenómeno ha decrecido.
El 2023 y la caída de los gigantes
El informe de ese año marcó un giro. Solo Zúrich y Tokio permanecieron en la categoría de burbuja, mientras que Fráncfort y Toronto, que lideraban en ediciones anteriores, registraron descensos de hasta 15% en sus precios en términos reales en apenas un año.
“En términos ajustados por inflación, los precios son ahora 5% más bajos que a mediados de 2022”, dijo Claudio Saputelli, responsable de Real Estate en UBS Global Wealth Management.
Este ajuste de precios, a la par de la recuperación económica mundial y la mejora del poder adquisitivo de las personas, hizo que las ciudades tuvieran peligros moderados e incluso precios más justos.
El ascenso de Miami y Dubái
Con Europa en retroceso, nuevas ciudades tomaron la delantera. En 2024, Miami apareció como la urbe con mayor riesgo de burbuja, acompañada por Tokio, Zúrich, Los Ángeles, Toronto y Ginebra.
Aunque en años anteriores la ciudad comenzó a aparecer en la lista, la escalada de precios fue tan elevada que rápido se posicionó como la líder. Pero no fue la única sorpresa en el último par de años.
Ese año, Dubái no estaba en la categoría de burbuja, pero registró el mayor incremento en su puntuación de riesgo dentro de la categoría de sobrevaloradas. Al mismo tiempo, París, Hong Kong y Fráncfort continuaban ajustando precios tras las correcciones de 2022 y 2023.
Madrid y el nuevo mapa en 2025
En la edición de 2025, Miami conservó el primer lugar. Tokio y Zúrich permanecieron cerca, y Dubái, Ámsterdam y Ginebra se incorporaron a la categoría de mayor riesgo. Madrid también destacó, con un aumento real de 14% en los precios de vivienda en el último año.
En un horizonte de cinco años, Miami y Dubái acumularon alzas cercanas a 50%, mientras que Tokio avanzó 35% y Zúrich alrededor de 25%.
En contraste, Londres, París y Milán figuran hoy en la categoría de bajo riesgo, al igual que Nueva York, San Francisco y São Paulo.
