Es decir, si las propiedades cercanas a una vivienda valen en promedio un millón de pesos más, esa propiedad automáticamente se aprecia en 887,300 pesos. No se requiere renovar la cocina, agregar un baño o cambiar los pisos. El vecindario hace el trabajo.
El resto del valor depende de factores secundarios. La superficie construida aporta 6.1% por metro cuadrado. El número de recámaras, baños y amenidades suma 4.5%. La superficie del terreno contribuye 3.6%. La edad de la construcción resta hasta 2.4% por depreciación. Otras características como niveles o cajones de estacionamiento agregan apenas 1.2%.
Todos los atributos físicos de una propiedad juntos explican solo el 11.3% restante del valor. La geografía domina todo lo demás.
El poder de la ubicación
El estudio, realizado con técnicas de econometría espacial, (un método estadístico que mide cómo el valor de una propiedad se ve influenciado por las propiedades que la rodean), coloca a México en una posición única a nivel mundial en la importancia que se le da a la ubicación.
Estados Unidos registra valores entre 30 y 60% de este valor como determinante del precio, dependiendo la región. En Francia y Alemania, los coeficientes oscilan entre 40 y 70%.
La explicación, de acuerdo con Leonardo Tejeda, radica en cómo se desarrollaron las ciudades del país. No existió la planeación urbana europea ni la expansión suburbana de las ciudades estadounidenses.
Las metrópolis mexicanas crecieron mediante un proceso de consolidación orgánica donde la distribución de servicios urbanos fue históricamente desigual.
La infraestructura y servicios, como la calidad y disponibilidad del agua, varía de una colonia a otra. El transporte público llega a ciertos barrios pero no a todos. La seguridad cambia en cuestión de cuadras. La diferencia entre estar del lado correcto o incorrecto de una avenida puede traducirse en cientos de miles de pesos.
Cinco zonas diferentes configuran el mercado
El mercado inmobiliario mexicano no es un continuo homogéneo. En el estudio se identificaron cinco tipos de zonas que concentran propiedades de diferentes valores.
Los "hot spots", determinados así por Leonardo Tejeda, son colonias donde tanto el valor local como el de los vecinos es alto. Concentran 438,214 propiedades, el 18.7% del mercado.
Algunos ejemplos de estas zonas en la Ciudad de México son la Del Valle, el corredor Roma-Condesa, Narvarte y Nuevo Polanco, de acuerdo con el especialista.
Estas áreas funcionan como núcleos que se auto-refuerzan: la presencia de propiedades valiosas atrae inversión en infraestructura, comercios y servicios, lo que a su vez incrementa el valor de todas las casas del área.
El valor promedio en estos enclaves alcanza los 4.25 millones de pesos. La proyección para septiembre de 2025 es de 4.66 millones, considerando un ajuste inflacionario del 9.65% basado en expectativas del 4.5% anual.
En el extremo opuesto están los "cold spots", que abarcan 363,924 propiedades, el 15.5% del mercado.
