El atractivo del norte
La Zona Metropolitana del Valle de México vendió en total 7,566 unidades en el trimestre, un incremento de 3.9% anual. Sin embargo, la dinámica es dispar: los municipios del norte avanzan, mientras que las alcaldías centrales muestran retrocesos.
Zumpango, Estado de México, se ubicó en primer lugar con 1,034 ventas y un crecimiento de 5.1%. Le siguió la alcaldía Cuauhtémoc en la CDMX con 938 operaciones, pero con una caída de 4% frente al año previo. En tanto, la alcaldía Benito Juárez retrocedió 15%.
“Vemos un mercado de contrastes donde corredores importantes han presentado una reducción en el número de unidades vendidas y el inicio de proyectos nuevos. Por otro lado, la zona Norte, donde predomina el segmento medio, registró crecimientos importantes”, señala Justino Moreno, director de consultoría Tinsa México.
El mayor atractivo del norte que explica esta discrepancia en las ventas está en el valor de los inmuebles.
En Zumpango, 77% de las operaciones corresponden al segmento tradicional, con un valor promedio de 818,000 pesos. Este nivel encaja con los créditos de Infonavit, Fovissste y la banca, lo que amplía la base de compradores.
En términos de metros cuadrados, Zumpango se ubica en 14,610 pesos, frente a los 22,000 de Tecámac y los 16,730 pesos de Tizayuca.
“Realmente la demanda que concentran estos rangos de precios sigue teniendo un alto potencial”, indica Moreno.
La estructura de la oferta también explica la diferencia. Mientras en la Ciudad de México predominan los departamentos, en el norte el mercado se concentra en casas. Ocho de cada 10 viviendas disponibles en municipios como Zumpango o Tecámac son horizontales.
El impulso del AIFA y la logística
El crecimiento del mercado residencial coincide con la expansión industrial y logística en torno al Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA).
La agencia inmobiliaria CBRE reporta que corredores como Zumpango-AIFA comienzan a captar inversión por su ubicación estratégica. El aeropuerto ya es la terminal con mayor tráfico de carga aérea en el país.
“Sí hubo una sinergia con la apertura del AIFA, sobre todo en el tema de construcción de nuevos Cedis y proyectos industriales de logística”, detalla Moreno.
De acuerdo con CBRE, entre 2021 y 2024 se comercializaron más de 3.5 millones de metros cuadrados de espacios industriales en la zona metropolitana, y mercados emergentes como Zumpango ganan peso gracias a la cercanía con los corredores de distribución.
No obstante, la experiencia cotidiana todavía no percibe los beneficios. De acuerdo con la vecina de la zona, aunque se habla mucho de los beneficios de este crecimiento industrial, los residentes todavía no lo palpan en los hechos.
Plusvalía con variaciones
Los precios muestran trayectorias distintas según el municipio. Entre 2019 y 2025, la plusvalía promedio anual de Zumpango fue de 8%, aunque con picos y caídas pronunciadas: en 2020 alcanzó 28%, pero en 2022 registró descensos. En los últimos cuatro trimestres se mantuvo entre 8% y 12%.
Tecámac, en cambio, promedió 10% anual en el mismo periodo y llegó a un alza de 22% en 2024, aunque después desaceleró a 8%. Tizayuca se ubicó en 9%, con variaciones más estables.
En general, el precio unitario de la vivienda nueva en el Valle de México creció 9.6% anual en el segundo trimestre de 2025.
