Mientras las desarrolladoras en México demandan más soluciones bancarias para construir vivienda, el sector mira a otro lado. Su atención no está en la producción, sino en la compra.
“El crédito hipotecario como tal es 10 veces más grande que el crédito puente”, señaló Federico Pizarro, director ejecutivo de Banca Inmobiliaria de Multiva.
Pero ¿por qué la disparidad? De acuerdo con el especialista, el sector financiero aún busca apostar por la seguridad y el volumen.
El crédito puente es la herramienta con la que los desarrolladores levantan edificios o conjuntos habitacionales. Su función es cubrir desde la compra del terreno hasta la construcción y titulación de las viviendas, de modo que puedan ser vendidas y con ello repagar el financiamiento.
Es un producto complejo porque implica analizar tanto la solidez de la empresa que solicita el crédito como los méritos de cada proyecto. La viabilidad del terreno, la demanda de mercado, la capacidad del constructor y la oportunidad de las ventas forman parte del ciclo que evalúa la banca antes de autorizar los recursos.
“El crédito tiene que ser oportuno y suficiente. Un crédito que no es oportuno no sirve. Un crédito que no sea suficiente tampoco sirve”, señaló Pizarro.
Del otro lado, el crédito hipotecario funciona como un producto de consumo. Se parece a un préstamo personal o a una tarjeta de crédito, pero con plazos más largos.
Su tamaño es mucho mayor porque cada vivienda vendida en el país se coloca, en la mayoría de los casos, con una hipoteca. “Hay bancos que el 60 o 70% de su balance está en el crédito hipotecario”, afirmó el directivo.
La colocación de créditos puente en el país alcanza entre 120,000 y 130,000 millones de pesos, con una derrama de alrededor de 70 a 80,000 millones al corte de junio.
Aunque estas cifras dan cuenta de su importancia, no incluyen otros apoyos que los desarrolladores también requieren, como capital de trabajo, arrendamientos o factoraje, que no se contabilizan como puente pero forman parte del financiamiento habitacional.
El segmento medio concentra gran parte de la atención bancaria. Tiene un mercado amplio, menores dificultades en la transformación de la tierra y acceso a esquemas complementarios de crédito como los de Infonavit, Fovissste o el cofinanciamiento.
En cambio, en los extremos del espectro (vivienda social e inmuebles de lujo) los retos son mayores. En los primeros casos, la falta de subsidios y de infraestructura básica limita los proyectos; en los segundos, el problema es la escasa capacidad de compra de los hogares para adquirir propiedades de muy alto valor.
“Cuando se suprimen los subsidios se cierra la capacidad de hacer vivienda muy barata”, dijo Pizarro. Para el directivo, sería necesario replantear esquemas que permitan a las familias de menores ingresos acceder a una casa, en particular quienes no tienen seguridad social.
Para los desarrolladores, los requisitos iniciales son un freno que limita la producción de vivienda. Entre las condiciones habituales están la experiencia previa en el sector, estados financieros sólidos, historial comercial, preventas comprobadas y un avance de obra verificable.
“Normalmente te prestan un 70%, tú tienes que poner el 30%”, explicó Karim Oviedo Ramírez, presidente nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).
Los recursos, además, solo pueden aplicarse en la obra, lo que excluye sueldos o pasivos previos. Este esquema deja fuera a nuevos desarrolladores y a proyectos de vivienda en renta, donde no existen preventas que aseguren la recuperación inicial.
Del lado de los compradores, las limitaciones son aún mayores. El 54% de la población está en la informalidad, lo que significa que no puede comprobar ingresos ni acceder a un crédito hipotecario ligado a la seguridad social. La cifra refleja que, incluso si aumentara la producción de vivienda, buena parte de los hogares no podría financiar su compra.
En la Ciudad de México, la producción anual de vivienda nueva ronda las 8,000 unidades, una cifra insuficiente frente a la demanda. Esa escasez alimenta el alza de precios y rentas, sobre todo en segmentos medios y bajos, donde los departamentos se ocupan en cuestión de días.
“La banca tiene una responsabilidad grande. Si la banca no financia vivienda y más vivienda a términos asequibles, son corresponsables de la crisis de vivienda”, consideró Francisco Andragnes, director general de Homie, en la presentación de la iniciativa Revive (Red para el rescate de la Vivienda).
En este contexto, los especialistas insisten simplificar los permisos de construcción y flexibilizar las condiciones de crédito. Mientras no existan alternativas para trabajadores informales ni se ajusten los productos a esquemas distintos al de compraventa, la brecha seguirá creciendo.
El financiamiento de la vivienda no solo depende de la oferta de la banca. También enfrenta factores regulatorios y de planeación urbana.
En la capital, por ejemplo, se discute la verticalización y la autorización de edificios más altos. Pizarro indicó que desde el punto de vista técnico no hay impedimentos para que la banca financie proyectos de mayor densidad, siempre que cumplan con normativas y permisos.
La modernización tecnológica también empieza a transformar la forma en que se realizan operaciones financieras. Contratos digitales, trámites en línea y herramientas de análisis apoyadas en inteligencia artificial forman parte de la actualización del sector.
“Poco a poco estamos utilizando mucho más los elementos digitales y de acercamiento al mercado en términos fintech”, comentó Pizarro.
En paralelo, Multiva anunció que tiene el compromiso de colocar 170,000 millones de pesos en proyectos inmobiliarios e infraestructura en los próximos tres años, lo que duplicaría el tamaño de su balance. “El país necesita un involucramiento mayor en infraestructura y en vivienda. Tienen que ser créditos complementarios más que encasillados”, aseguró Pizarro.
