Reconversión de oficinas, la estrategia pospandemia que no despegó
El sector intentó transformarse en viviendas y clínicas para solucionar su problema de desocupación, pero los trámites y gastos de renovación nublaron la idea.
La estrategia de reconversión de oficinas surgió como plan para ocupar los espacios vacíos que dejó la pandemia.(Anylu Hinojosa-Peña)
Diana Zavala
Cuando la pandemia vació los corredores corporativos en México, el sector inmobiliario de oficinas enfrentó uno de los mayores retos de su historia reciente. Los edificios, hasta entonces símbolos de concentración empresarial, quedaron vacíos de un día para otro.
Surgió entonces una propuesta inmediata: reconvertir oficinas en vivienda, clínicas, hoteles o comercio.
La idea generó expectativas. Desarrolladores, fondos inmobiliarios y analistas discutieron el tema con la esperanza de que fuera la vía para sanear un mercado que atravesaba por niveles inéditos de vacancia.
Sin embargo, con el paso del tiempo el entusiasmo se desvaneció. A pesar de las discusiones y los anuncios, la cantidad de proyectos concretados fue mínima.
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Más de cinco años después, se puede constatar que, si bien hubo casos aislados de reconversión, el grueso del sector optó por caminos distintos: remodelaciones, reposicionamientos y la apuesta a que la recuperación natural de la demanda corporativa equilibrara nuevamente el mercado.
La reconversión no se consolidó como política generalizada, sino como alternativa puntual, viable solo en determinados contextos. Y aunque no está descartada como herramienta futura, hoy es vista más como complemento que como respuesta masiva a la vacancia pospandemia.
Aunque la propuesta era prometedora en una ciudad con déficit de vivienda y sobreinventario de oficinas, los procesos para transformar estos espacios se toparon con una serie de obstáculos que redujeron su alcance.
“Se habló mucho de la reconversión, pero la realidad es que no se ha materializado de manera significativa”, explicó Josefina Moisés, directora general de AMEFIBRA.
Las expectativas de cambios rápidos de uso de suelo chocaron con la complejidad de los trámites en la Ciudad de México, donde cualquier modificación implica procesos largos, costosos y técnicamente exigentes.
Pablo Quezada, director general de la consultora Datoz, explicó que la mayor parte de los proyectos viables fueron edificios de categorías B y C en la capital (los más antiguos, pequeños y menos equipados), así como dos casos en Guadalajara.
En ambos contextos se trataba de inmuebles antiguos, en zonas periféricas o con condiciones que ya obligaban a una remodelación profunda. “Si la estructura ya estaba avanzada, la reconversión dejaba de ser costeable”, puntualizó.
Estos factores hicieron que, aunque la idea circuló con fuerza durante los meses más críticos de la pandemia, solo algunos desarrolladores la adoptaron.
En términos generales, el mercado se mantuvo a la expectativa, sin impulsar una reconversión masiva que transformara la naturaleza del segmento corporativo.
Solo Fibra Uno logró transformar uno de sus inmuebles en clínicas y espacios comerciales, porque “el proyecto estructural permitió el cambio”, de acuerdo con Josefina Moisés.
El costo de reconvertir una oficina con la estructura avanzada lo hacía inviable. (Anylu Hinojosa-Peña)
Los límites normativos y financieros
Uno de los principales frenos identificados fue el marco regulatorio. Modificar el uso de suelo en ciudades como la capital exige gestiones que pueden prolongarse más de un año, además de cumplir con normas estructurales distintas a las de un edificio corporativo.
A esta complejidad se sumaron los costos. Transformar oficinas en vivienda exige adecuaciones de instalaciones, rediseño de espacios y cumplimiento de normativas específicas, lo que eleva la inversión inicial.
El riesgo de no contar con suficiente demanda en determinadas zonas agregó un elemento más de incertidumbre.
Aunque la reconversión puede representar ventajas en tiempo y retorno de inversión frente a un edificio nuevo, los inversionistas no siempre están dispuestos a destinar más recursos.
“La visión que tienen es cómo recuperar la inversión que ya hicieron, no siempre están tan dispuestos a invertir en una reconversión”, señaló Paola Govea, directora de Desarrollo de Negocios de Gaya.
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Esto derivó en que muchos propietarios de oficinas vacías optaran por esperar a que regresaran los inquilinos en lugar de embarcarse en proyectos de transformación compleja. La estrategia dominante fue resistir y ajustar, no modificar de raíz los edificios.
Esta espera se prolongó. Hasta 2025 la tasa de oficinas vacías se estabilizó y llegó a 18%, un nivel sano comparado con la pandemia, cuando la cifra superaba el 25%.
Ejemplos y aprendizajes del sector
A pesar de las limitaciones, algunos proyectos sí se llevaron a cabo y ofrecen pistas sobre las condiciones que pueden hacer viable una reconversión. En la Ciudad de México, inmuebles antiguos de oficinas fueron transformados en esquemas de co-living, dirigidos principalmente a nómadas digitales que buscan ubicaciones céntricas para reducir tiempos de traslado.
Otros edificios que habían sido ocupados por un solo arrendatario se convirtieron en desarrollos de usos mixtos, con espacios para oficinas, vivienda temporal, capacitación y co-working. Según Govea, este tipo de combinaciones permite “dar una nueva vida al edificio y a la comunidad que lo rodea”.
En el ámbito de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras), no se registraron reconversiones emblemáticas de oficinas en vivienda, además del Funo.
Lo que sí ocurrió fue el impulso de proyectos de usos mixtos, como Espacio Condesa, desarrollado por Fibra Plus, que combina oficinas, comercio y vivienda en más de 23,000 metros cuadrados, o el complejo de Fibra Nova en la capital, con más de 90,000 metros cuadrados integrando retail y oficinas.
Estos ejemplos muestran que la reconversión no desapareció del mapa, pero encontró un campo limitado. El grueso del inventario corporativo no se transformó, pero sí aprendió a adaptarse con mejoras internas y reposicionamiento.
El futuro de la estrategia
La reconversión no está descartada, pero perdió fuerza como estrategia central. Remodelar oficinas y adaptarlas a nuevas formas de trabajo resultó más práctico, rápido y rentable.
Es más rentable reposicionar oficinas para atraer inquilinos que transformarlas en vivienda".
Josefina Moisés, directora de Amefibra.
Los desarrolladores también apostaron a la naturaleza cíclica del mercado. Muchos decidieron concluir los edificios tal y como estaban concebidos, con la expectativa de que, aunque tomara tiempo, la ocupación regresaría.
Quezada apuntó que en ciudades como Monterrey el mercado ya se equilibró, mientras que en la capital la vacancia sigue siendo alta, pero en descenso. “Definitivamente se está recuperando el mercado”, comentó.
En ese contexto, la reconversión se percibe más como una herramienta específica que como la estrategia que se anticipó en 2020. Hoy, lo que domina es la remodelación, la modernización de espacios y la búsqueda de experiencias laborales que respondan al trabajo híbrido.
Las oficinas que lograron reconvertirse fueron clase B o C, que suele ser casas o edificios pequeños.(Anylu Hinojosa-Peña)
La oficina después de la pandemia
Lejos de desaparecer, la oficina se transformó. El trabajo híbrido impulsó cambios en la configuración de espacios, pero no eliminó la necesidad de lugares para la colaboración, la cultura corporativa y la convivencia laboral.
“La gran lección es que el mercado de oficinas no desaparece, se transforma”, dijo Moisés. El futuro inmediato pasa por edificios que integren servicios, fomenten la flexibilidad y refuercen el bienestar de los colaboradores.
El aprendizaje para el sector es que las crisis aceleran discusiones y propuestas, pero la realidad se define en función de la regulación, los costos y la dinámica de la demanda. En este caso, la reconversión quedó como una alternativa válida en ciertos nichos, mientras que la modernización se consolidó como la ruta dominante.
El mercado de oficinas no dejó de existir, sino que se reconfiguró. Y aunque la pandemia abrió la puerta a imaginar ciudades con edificios corporativos convertidos en vivienda, la experiencia muestra que, en la mayoría de los casos, los espacios encontraron su camino en el mismo lugar donde comenzaron: como oficinas, ahora adaptadas a una nueva realidad.
