Inmuebles viejos que se venden como nuevos: la nueva tendencia del mercado inmobiliario

Se trata de edificios renovados que si bien se levantaron décadas atrás, fueron intervenidos y rehabilitados en sus sistemas eléctricos, hidráulicos y sanitarios, reacondicionados en su diseño interior y puestos en venta como si fueran nuevos, pero con precios más bajos que los de la vivienda nueva en zonas similares.

Mientras el precio promedio de un departamento nuevo de dos recámaras en la alcaldía Benito Juárez se ubica en los 5.4 millones de pesos, de acuerdo con Propiedades.com, una propiedad renovada se ubica más de un millón de pesos abajo, por lo que el modelo de negocio encaja en un contexto en el que la demanda de vivienda no deja de crecer y los terrenos disponibles son cada vez más escasos.

“Las autorizaciones y permisos han sido tan difíciles y la necesidad de vivienda es tan grande, que los desarrolladores han optado por encontrar un modelo en donde ya están los permisos, las licencias y el edificio construido, en donde lo único que se necesita es reforzar estructuralmente y tal vez algunos cambios menores”, explica Leopoldo Hirschhorn, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), delegación Valle de México.

Este modelo de aprovechar lo existente comenzó a tener popularidad tras el terremoto que sacudió la Ciudad de México en septiembre de 1985, cuando los inmuebles dañados fueron demolidos o rehabilitados, no solo para dejarse como estaban sino para mejorar.

Y una vez probada la factibilidad, otra vez hubo un auge en la década de los noventa, cuando surgieron empresas como Rakennus para hacer frente a una de las crisis económicas más profundas del país.

Mientras la construcción de obra nueva se detenía, la firma se decidió por un nicho que consistió en comprar inmuebles deteriorados en zonas céntricas y darles una segunda vida. En tres décadas ejecutaron más de 150 proyectos, casi todos en la Ciudad de México, con un promedio actual de 65 a 70 metros cuadrados por unidad. La mayoría cuenta con dos recámaras, dos baños y, en algunos casos, balcones o terrazas.

En este escenario también surgieron compañías más recientes, como Renobra, que trabaja con edificios pequeños, de seis a ocho unidades, en colonias como Miguel Hidalgo, Benito Juárez y Cuauhtémoc. Su estrategia es cerrar el ciclo de compra, remodelación y venta en un año, lo que da mayor agilidad y constancia a su operación, explica su fundador Giuseppe Gallo.

El modelo adquirió velocidad en los últimos cinco años. El sismo de septiembre de 2017, sumado a un endurecimiento regulatorio, limitó la construcción de nuevos desarrollos. A la par, la demanda de vivienda siguió aumentando y, por poner un ejemplo, la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) estima que cada año se forman alrededor de 25,000 matrimonios nuevos en la capital.

“La combinación de una demanda creciente y la posibilidad de ofrecer precios competitivos fue una tormenta perfecta para nosotros”, comenta Tony Gebara, socio fundador de Rakennus, empresa dedicada a la renovación inmobiliaria.

Competencia por precio y ubicación

En un mercado donde el precio de la vivienda en colonias de las alcaldías Cuauhtémoc y Benito Juárez superan los 5 millones de pesos, de acuerdo con Propiedades.com, Rakennus comercializa departamentos con un promedio de entre 2.6 y 2.8 millones. Algunos alcanzan precios de 1.6 millones en colonias de demanda no tan alta, pero cercanas a nodos estratégicos como hospitales y avenidas principales.

La diferencia no solo está en el costo. Los edificios de mediados del siglo pasado ofrecen metrajes mayores a los de los desarrollos recientes, que tienden a ser más compactos. Según la Canadevi Valle de México, la combinación de espacios amplios, precios menores y ubicaciones centrales explica la creciente demanda.

En la colonia Piedad Narvarte, en donde está uno de los proyectos de Rakennus, los departamentos de entre 50 y 60 metros cuadrados nuevos cuestan entre 4 y 5 millones de pesos, mientras que en la salida a la venta de un departamento de la inmobiliaria de más de 70 metros cuadrados se posicionó en 3.4 millones.

“Son departamentos más grandes, a un menor costo y reforzados estructuralmente. Es muy atractivo comprarlos”, señala Hirschhorn.

Renobra maneja un ticket promedio de 3.3 millones de pesos, por debajo del promedio capitalino de 3.8 millones, lo que, de acuerdo con Gallo, les permite una mayor absorción en ventas y rapidez en la colocación de unidades.

El atractivo para inversionistas

Más allá del comprador final, el modelo resulta atractivo para los inversionistas. Mientras un desarrollo nuevo puede tardar hasta cuatro años en trámites, licencias y construcción, la rehabilitación de un inmueble inicia a mayor velocidad.

Los rendimientos son comparables a los de un proyecto desde cero, pero con tiempos de retorno más cortos. Esta ventaja explica que Rakennus tenga actualmente 18 proyectos en ejecución simultánea y un inventario de 300 unidades disponibles.

En el caso de Renobra, la apuesta de mantener proyectos pequeños para acelerar su ciclo les ha permitido sumar 10 renovaciones en cinco años y actualmente desarrolla dos más, con la lógica de tener rotación constante y bajo riesgo.

Cómo se renueva un edificio

En promedio, 40% del gasto de una renovación se destina a acabados: pisos, carpintería, cancelería y cocinas. “Nuestro fuerte de gasto está en los acabados y es lo que el cliente valora cuando entra al departamento”, abunda Gebara.

En algunos proyectos se conserva parte de la arquitectura original, como escaleras de granito o fachadas emblemáticas. En otros, donde las intervenciones pasadas modificaron demasiado el diseño, el trabajo se centra en recuperar funcionalidad más que estética.

Para empresas como Renobra, el proceso incluye siempre un dictamen estructural previo que garantice que el edificio puede habilitarse sin riesgos. “Ese documento es lo que nos da luz para avanzar con la remodelación”, detalla Gallo.

Pero el principal reto no está en la obra, sino en la tenencia de la tierra. Muchos de los edificios susceptibles de renovación son propiedades intestadas, con varios copropietarios o con situaciones legales complejas.

“Hay miles de inmuebles en esta situación. El gran reto es jurídico, sucesiones sin resolver, propiedades con varios dueños y falta de un censo sobre la tenencia”, señala Hirschhorn.

La parte estructural también implica inversiones altas: cada edificio debe pasar por estudios de seguridad que garanticen su resistencia sísmica, lo que puede encarecer el proceso, elemento al que se destina el resto de la inversión total de la rehabilitación.

Un mercado con potencial

A pesar de los retos, la oportunidad de crecimiento es amplia. Tras el sismo de 1985 se contabilizaron 30,000 edificios dañados en la capital, muchos de los cuales siguen sin rehabilitarse. Colonias como Roma, Juárez, Condesa y Cuauhtémoc concentran parte de este inventario.

Rakennus ya comenzó a replicar su modelo en el Estado de México y analiza oportunidades en Guadalajara y Torreón. Para la Canadevi, la renovación de edificios se perfila como uno de los principales motores de la nueva vivienda en la ciudad, junto con esquemas de prefabricación y programas regulatorios recientes.

Renobra también busca expandirse con esta fórmula, que además de competitiva resulta sustentable al prolongar la vida útil de las estructuras existentes hasta por 80 años.

El reciclaje de edificios se coloca como un puente entre la historia de la ciudad y las necesidades actuales de vivienda. “Competimos por precio, por ubicación y por calidad. El reto es convencer a los clientes de que un edificio renovado puede ofrecer lo mismo que uno nuevo y hacerlo accesible”, dice el directivo.