Las desarrolladoras buscan establecerse en donde se concentran operaciones de manufactura.(adamkaz/Getty Images)
Luis Alberto Zanela
Este artículo fue publicado en la edición de noviembre 2025 de revista Expansión.
En algunas regiones del país, lo que sobra es espacio para el desarrollo de diversas industrias, pero no necesariamente existen las condiciones para que ello ocurra.
Tal es el caso del Corredor Interoceánico del Istmo de Tehuantepec (CIIT), un proyecto centenario que fue renovado para enlazar vía ferroviaria de una manera más eficiente los puertos de Salina Cruz y Coatzacoalcos.
Incluso el de otros puertos como Lázaro Cárdenas y Altamira, planeados y ubicados estratégicamente en ambos litorales y con grandes reservas territoriales.
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Aunque el director general del CIIT, Octavio Sánchez Guillén, destaca el acondicionamiento de los puertos y la rehabilitación de las vías ferroviarias, reconoce que los Polos de Desarrollo para el Bienestar (Podebis) planeados como parques a lo largo del corredor para atraer industria no han detonado y, aunque ocho de los 14 planeados ya están licitados, prácticamente no hay avances.
Esto, de acuerdo con los especialistas, es en parte porque la manufactura está concentrada en otras regiones del país.
Históricamente, en México se ha privilegiado el centro, Bajío y norte para asentar industria, derivado de la intensa relación comercial que se tiene con Estados Unidos, lo que ha provocado que el desarrollo de los parques industriales se concentre en esas zonas.
“La manufactura es la principal fuente de crecimiento económico y empleo en México, y los parques industriales son la casa de esa manufactura”, dice Claudia Esteves Cano, directora general de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP).
Para Francisco Muñoz, vicepresidente ejecutivo de Industrial y Logística en CBRE, si bien el mercado fue cauteloso en el primer semestre del 2025 debido a la llegada de Donald Trump a la presidencia de Estados Unidos y la guerra comercial que desató con aranceles contra el mundo, la perspectiva continúa positiva para un segundo semestre, pero ligada aún así hacia el norte.
El especialista detalla que en la construcción de un parque, la ubicación resulta clave.
La infraestructura que tienen alrededor los puertos, la verdad es que no está al nivel de lo que de lo que se necesita. Entonces, no puedes tener un parque si no tienes la infraestructura correcta.
Francisco Muñoz, vicepresidente ejecutivo de Industrial y Logística en CBRE.
Incluso, Muñoz, va más allá al plantear también el desarrollo de vivienda, logística y mano de obra, lo cual ya se ha dado en las regiones en donde está la industria.
Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra UNO, abunda en este caso de la infraestructura logística, con puertos, ferrocarriles y carreteras que conecten eficientemente a los parques en las regiones en las que se encuentran, pero acentúa otros retos.
“Electricidad y gas natural. Yo diría que hoy en día son indispensables, sobre todo para el tema de la manufactura que es el que más demanda”.
“Tenemos identificados cinco ejes estratégicos para la definición y ubicación de un parque industrial que nos ayudan a garantizar un ecosistema competitivo y equilibrado”, destaca por su parte Sergio Argüelles, presidente y CEO de la desarrolladora de parques industriales FINSA, al coincidir en la infraestructura logística y energética, así como la mano de obra calificada.
“Un eje importante es la disponibilidad de talento, la proximidad a zonas con una fuerza laboral abundante y calificada, esto lo vemos en el norte del país, con excelentes ciudades con universidades técnicas y de todo tipo de carreras”.
Un entorno económico favorable para la atracción de inversiones y gobiernos que agilicen la obtención de permisos, así como un marco legal que facilite la operación, son los otros temas que Argüelles identifica como motores para construir un parque, así como aspectos ambientales y hasta de disponibilidad de tecnología.
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El atractivo industrial continuará
Claudia Esteves sostiene que en los últimos cuatro años el sector de los parques industriales ha atravesado diferentes vaivenes, con ocupaciones extraordinarias de cuatro millones de metros cuadrados de absorción anuales entre 2021 y 2024, con un despunte en 2023 con 5 millones, lo cual no es necesariamente sano si se toma en cuenta que el promedio nacional previo se había situado por años en los 2 millones de metros cuadrados.
“Vimos reacciones en el mercado que nunca habíamos visto. Unos precios que posiblemente no se vuelvan a repetir, en donde en Ciudad de México ya hablaban de unas rentas que nunca se habían registrado”, dice Esteves.
“Por supuesto empiezan a despegar ciertos lugares más sexys como Monterrey, Tijuana, Ciudad Juárez, porque nuestros procesos productivos están muy ligados con Estados Unidos, y entonces siempre la franja fronteriza es la más atractiva”.
Los desarrolladores de parques, 95% agremiados en la AMPIP, no se durmieron en sus laureles. Esteves señala que hasta agosto pasado existían 113 parques en construcción, una cifra no antes vista.
La expansión de las naves industriales continuará.(Vladyslav Horoshevych/Getty Images/iStockphoto)
“De octubre para acá, pensando en el momento en que empieza el gobierno de Claudia Sheinbaum, nos comprometemos con ella a apoyarla en el Plan México con la construcción de 100 parques. En estos primeros 300 días llevamos 18 parques entregados. Así de sexys estamos”.
En conjunto, los 18 parques representan una inversión de más de 701 millones de dólares y abarcan una superficie de 3 millones de metros cuadrados.
En su ocupación total, albergarán 203 empresas de los sectores de manufactura automotriz, aeroespacial, electrónica o dispositivos médicos, así como logística. Y eso, según Esteves, se suma a los 477 parques industriales existentes.
“En los últimos tres años, el sector, al menos los miembros de la AMPIP, han invertido más de 16,000 mdd en el desarrollo de infraestructura inmobiliaria industrial”, asegura.
Al respecto, Robina enfatiza en la necesidad de continuar con el desarrollo de más parques. “Hablo de 75 millones de metros cuadrados desarrollados en los últimos 35 años, de 1990 a la fecha.
Lo que se espera con el nearshoring o relocalización es que necesitamos doblar esos 75 millones en los próximos siete a 10 años máximo”, dice el directivo, quien incluso es consejero propietario del Comité Técnico de Fibra NEXT, una escisión de la infraestructura industrial de Fibra UNO, llevada a cabo en julio pasado, derivado de esas buenas perspectivas para el sector.
En una primera etapa, se hizo una colocación de nueve activos aportados por Fibra NEXT en una OPI en la bolsa Mexicana de Valores que levantó 8,000 millones de pesos y se espera que, en una segunda etapa, se aporten otros nueve hasta integrar los 182 inmuebles industriales de Fibra UNO, con valor de 24,000 mdp.
“Concluyendo esta segunda etapa vamos a tener 8 millones de metros en los próximos, a lo mejor, siete años. Estos ocho se van a convertir en 20, tenemos ya la reserva territorial, tenemos todo, y el 90% está en el centro del país, Querétaro, Estado de México, Ciudad de México, algo en Guadalajara y Querétaro”.
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En el caso de FINSA, el foco también se encuentra en seguir desarrollando infraestructura mediante un apalancamiento financiero que puede situarse entre los 1,500 y 2,000 millones de pesos, de acuerdo con Argüelles, quien comparte que también, en su caso, la mayoría del portafolio se encuentra en el Bajío y norte del país, con incluso cinco parques en construcción en la zona de Monterrey.
A diferencia de Fibra NEXT o Finsa, que construyen parques, Fibra MTY se ha consolidado como un comprador de activos estabilizados, esos que tienen factibilidad probada y también con ubicaciones sobre todo hacia el norte del país.
“Seguimos con nuestro programa de adquisiciones que hemos hecho durante los últimos 10 años. Como compramos activos estabilizados, ya están rentados, ya tienen energía, agua, ya están operando”, dice Javier Llaca, cofundador y director de Operaciones e Inversiones, quien enfatiza además en otro tema toral para el exito de un parque, que es la seguridad pública y la certeza jurídica.
Centro, Bajío y Norte continúan con atractivo para Fibras y desarrolladoras.(Marcin Jozwiak/Getty Images/iStockphoto)
El directivo destaca también la demanda que está teniendo el centro, Bajío y norte, donde se encuentran sus parques, por lo que continúan con planes de crecimiento donde se requiere. “En los últimos meses hemos desarrollado expansiones por más de 72,000 metros cuadrados para nuestros clientes, y estamos por arrancar otros 45,000; además, estamos negociando otros 35,000 metros cuadrados en diferentes expansiones”.
Esto, aunado a sus planes de adquisiciones, conlleva un compromiso de inversión de 700 millones de dólares, 500 de ellos levantados en marzo en la Bolsa Mexicana de Valores.
Aunque observan algún tipo de ralentización en el primer semestre en el desarrollo de parques y cierto nerviosismo en las inversiones en este arranque del periodo Trump, los especialistas observan una demanda estable y prometedora hacia los próximos años, atendiendo los aspectos de energía, agua, conectividad, seguridad, transporte, talento y mejora administrativa.
Y no es que no se tenga la capacidad de desarrollar parques en cualquier estado del país fuera de las regiones tradicionales contemplando estos factores, pero como dice Claudia Esteves de la AMPIP, la demanda manda.
