El desarrollo inmobiliario en México entra a 2026 con un conjunto de obstáculos que se repiten proyecto tras proyecto. No son nuevos, pero se intensifican en un entorno donde el financiamiento escasea, los permisos se alargan y el desfase entre ingresos y precios de vivienda se amplía, de acuerdo con directivos de Vinte, Desarrolladora del Parque, Rakennus y Quiero Casa, quienes en Expo Real Estate 2024 expusieron experiencias distintas pero problemas compartidos.
El desarrollo inmobiliario choca con crédito caro y permisos lentos
El desarrollo de proyectos inmobiliarios opera hoy bajo mayores restricciones financieras y regulatorias, en un contexto donde el acceso al crédito se estrecha y los trámites municipales.
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El punto de partida es el financiamiento. Tras más de una década marcada por crisis externas, desde la financiera de 2008 hasta la pandemia, el crédito bancario para el sector se concentró en pocos jugadores y elevó sus exigencias.
La banca mexicana redujo su participación y los recursos provienen, en buena medida, de instituciones extranjeras, lo que encarece el costo del capital y limita el acceso para nuevos proyectos.
Desde la experiencia de los desarrolladores, este entorno no responde a una falta de demanda, sino a una mayor cautela de quienes prestan.
“La banca se tiene que asegurar que tienes todos los elementos y se vuelve más tedioso, pero sí es más caro”, señaló Sergio Leal, presidente de Vinte, al explicar cómo el crédito puente exige hoy estructuras financieras más sólidas y preventas claras antes de avanzar.
A esta restricción se suma el desperfilamiento entre ingresos y precios de la vivienda. Durante la pandemia, los costos directos de construcción aumentaron con fuerza, en algunas etapas hasta en 50%, mientras los salarios no recuperaron el mismo ritmo.
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El resultado es un mercado en el que amplios segmentos ya no alcanzan el producto que se construye, sobre todo en las grandes ciudades, donde el ajuste se refleja tanto en precios como en la velocidad de absorción de los proyectos, de acuerdo con Enrique Téllez, propietario de desarrolladora Del Parque.
Este desajuste obliga a replantear el diseño del producto desde etapas tempranas. Los desarrolladores coincidieron en que ya no es viable replicar esquemas estándar ni proyectar ventas con supuestos rígidos.
El mercado se fragmentó y exige mayor lectura local, pruebas de mercado y ajustes continuos, incluso cuando un proyecto ya se encuentra en comercialización.
La planeación financiera también enfrenta límites más estrictos. Desde la perspectiva de Salomón Shabot, director de Quiero Casa, la rentabilidad debe evaluarse con escenarios de estrés que contemplen variaciones en preventas, tasas, tiempos y costos, sin asumir que la primera fase exitosa se replicará de forma automática en las siguientes.
“No pecar de ser ambicioso”, dijo Enrique Téllez como una regla básica para evitar desfasamientos que luego comprometen la ejecución del proyecto.
Sin embargo, incluso con una planeación sólida, el avance se topa con otro cuello de botella: los permisos. La obtención de autorizaciones municipales y estatales se describió como uno de los procesos más impredecibles del desarrollo, de acuerdo con Tony Gebara, socio fundador de Rakennus.
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Los tiempos no siempre responden a criterios técnicos y pueden extenderse aun cuando el proyecto ya cuenta con ventas y financiamiento aprobados.
En la Ciudad de México, por ejemplo, mencionó la desaparición de mecanismos administrativos que antes permitían destrabar trámites finales, como las jornadas notariales.
Esto genera una paradoja: viviendas terminadas, compradores con créditos autorizados y desarrollos detenidos por procesos que no se publican o no se activan a tiempo.
Para quienes se especializan en la reconversión de edificios, como Rakennus, el problema no es menor. La normativa permite remodelar, pero con límites poco claros que abren la puerta a interpretaciones distintas según la autoridad.
El resultado es un proceso fragmentado que eleva costos, alarga plazos y reduce certidumbre, incluso en proyectos que no implican nueva construcción.
A estos factores se suma un reto menos visible, pero constante: el realismo en las proyecciones. Salomón Shabot Quiero Casa advirtió que parte de la industria subestimó costos, tiempos y riesgos en los últimos años.
Cuando los permisos se retrasan o los precios no responden a lo esperado, los márgenes se reducen y el proyecto entra en tensión financiera.
Por ejemplo, en los desarrollos del segmento medio que se plantean a las preventas como parte del financiamiento, en no todas las ocasiones se considera que los enganches suelen ser menores, lo que limita el flujo para el proyecto.
Los desarrolladores coincidieron en que el sector opera en un entorno más exigente, donde la experiencia acumulada ayuda a resistir, pero no elimina los obstáculos.
La entrega de lo prometido al cliente, se insistió, se vuelve el eje central para sostener proyectos viables en un mercado que ya no admite errores de cálculo.
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