La logística impulsa a Finsa ante la menor llegada de empresas manufactureras a México

El cambio no significa que la industria manufacturera haya desaparecido de su portafolio. Este sector mantiene presencia, pero hoy han crecido las necesidades de almacenamiento y distribución de empresas que atienden directamente al consumidor.

“Por tradición, el (sector) automotriz era de los más fuertes a los que se atendía, especialmente en el norte de México. Sigue prevaleciendo esta actividad, pero ya en menor porcentaje”, dijo Argüelles.

Finsa diseñó su programa de compras cuando el sector automotriz entró en lo que Argüelles describe como una “crisis”, asociada con los aranceles y la incertidumbre por la revisión del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC). Después del auge industrial vinculado con el nearshoring entre 2022 y 2024 , el ritmo de inversión y desarrollo de nuevos proyectos manufactureros perdieron fuerza en 2025.

“En realidad, en donde vimos la enorme posibilidad de hacer algo fue en la parte logística. Esto fue parte de la estrategia”, dijo el directivo.

El comercio sostiene la demanda de naves

La apuesta coincide con el crecimiento de las necesidades de distribución de los grandes grupos de comercio y comercio electrónico. En la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, logística y comercio electrónico concentraron 90% de la actividad de arrendamiento de naves industriales durante el primer trimestre de 2026, de acuerdo con CBRE México.

Los corredores de Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán concentran parte de esta actividad, mientras que la zona del AIFA-Zumpango ha ganado presencia como alternativa para las operaciones logísticas.

Finsa encontró una oportunidad en el corredor Arco Norte, donde adquirió tres grandes edificios ocupados por Mercado Libre desde 2024. La apuesta se encuentra respaldada por la expansión de la propia compañía de comercio electrónico, que anunció una inversión de 4,600 millones de dólares en México para 2026, 35% más que un año antes. Una parte de esos recursos se destinará a ampliar su red logística.

La demanda no proviene únicamente del comercio electrónico. Los grandes detallistas también están destinando capital a ampliar y automatizar sus redes de distribución.

Liverpool, por su parte, añadió más de 200,000 metros cuadrados de superficie techada a su plataforma logística PLAN, ubicada en el Arco Norte, que ya acumula una inversión de 17,000 millones de pesos al cierre de 2025.

En el sector automotor, la necesidad de infraestructura logística también se refleja en las inversiones para ampliar las capacidades de almacenamiento de refacciones. En marzo, Mitsubishi Motors de México amplió su almacén de repuestos operado con DHL Supply Chain en el Estado de México, de 3,800 a 6,000 metros cuadrados, para atender a una red de casi 70 agencias y puntos de venta.

Finsa prepara terrenos para 2027

La compra de inmuebles no será la única estrategia de crecimiento de Finsa. Recientemente también reactivó la adquisición de terrenos para desarrollar nuevos parques , principalmente en los corredores del norte donde ya tiene presencia.

Argüelles prevé una mejora en la demanda durante 2027, derivado de un mejor panorama para el sector automotriz debido a la previsión de la continuidad del T-MEC y a la visión del gobierno federal para las inversiones en el país con iniciativas como el Plan México.

“Hemos tenido una extraordinaria apertura por parte del gobierno. La presidenta Claudia Sheinbaum , por medio de las diferentes secretarías como la de Economía y Energía, han hecho un cambio extraordinario para seguir apoyando este sector”, asegura Argüelles.

Data centers abren oportunidad, pero falta energía

Además de la logística, la desarrolladora de naves industriales ve potencial para México como uno de los principales proveedores para el sector de data centers en Estados Unidos. Finsa busca identificar esa red de empresas y consolidar su presencia dentro del portafolio.

No obstante, la oportunidad exige infraestructura, ya que estos proveedores necesitan mayor capacidad energética, un factor que influye en la preparación de los parques industriales.

Para atender esos requerimientos de esta y el resto de las industrias que desean ampliar su operación en México, la desarrolladora impulsa un programa de construcción de 11 subestaciones eléctricas dentro de sus desarrollos en distintas zonas del país.

Para Argüelles, la disponibilidad de terrenos y edificios debe acompañarse de infraestructura para recibir nuevas operaciones, por lo que la colaboración con el gobierno federal es clave para continuar con el crecimiento de los corredores logísticos y manufactureros de México.