La propuesta de actualizar los valores catastrales de los inmuebles y permitir la subasta de terrenos baldíos en el Valle de México ha encendido las alertas entre los desarrolladores de bienes raíces.
La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) advierte que estas medidas planteadas en el Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México (POZMVM), podrían generar incertidumbre jurídica y desplazar inversiones hacia otros mercados.
Los socios de la ADI tienen una cartera de 163 proyectos inmobiliarios por 9,000 millones de dólares en la Zona Metropolitana del Valle de México, equivalentes a casi 50% del capital que prevén invertir durante los próximos años.
Los desarrollos se encuentran en distintas etapas de permisos, licencias e inicio de obras, y se estima que generen 173,000 empleos.
María José Fernández Ros, directora general de la ADI, sostiene que el sector respalda una planeación metropolitana moderna y coordinada, pero considera que algunos instrumentos incluidos en el borrador del POZMVM podrían comprometer la certidumbre de las inversiones.
El Programa de Ordenación nos preocupa, sin lugar a dudas puede crear incertidumbre jurídica y ahuyentar la inversión. Los inversionistas van a buscar otros mercados en dónde poner su capital
El Programa de Ordenación contempla un catálogo de instrumentos económicos, fiscales y de gestión del suelo que podrían implementarse en Ciudad de México , Estado de México, Hidalgo y Morelos.
Entre las propuestas más controvertidas destacan la actualización del impuesto predial, un gravamen a los inmuebles subutilizados y mecanismos de enajenación forzosa mediante subasta pública.
La actualización de los registros catastrales busca aproximar los valores de las propiedades a los precios del mercado inmobiliario, medida que ha encendido alarmas por un posible incremento al predial o “predialazo”, un término acuñado por integrantes del Partido Acción Nacional (PAN).
El programa plantea utilizar métodos de evaluación masiva y nuevas tecnologías, como vuelos de drones, para actualizar la cartografía catastral y mejorar el registro de los inmuebles.
Fernández Ros advierte que, si el documento se aprueba en sus términos actuales, podría abrir el camino para incorporar posteriormente disposiciones fiscales locales con repercusiones económicas para los proyectos inmobiliarios.
"Esto de sustituir los valores catastrales por valores del mercado crea mucha confusión. Eso, sin lugar a dudas, implicaría un aumento importante en el monto del pago de predial, lo cual nos inquieta", declaró en entrevista para Obras.
La propuesta impulsada por el gobierno federal, a través de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), todavía no establece incrementos específicos en las tasas del impuesto ni permite determinar cuánto pagarían adicionalmente los propietarios.
Marissa González Guzmán, economista de BBVA México , reconoce que existe una necesidad de modernizar los catastros, particularmente en las zonas urbanas, debido a su importancia para la recaudación de los gobiernos locales y el financiamiento de servicios públicos.
El rezago catastral en México es una realidad, ya que información incluida en el POZMVM expone que, hasta 2022, más de 70% de los municipios del país tenían catastros desactualizados, mientras que 466 municipios declararon no haber realizado acciones para actualizar su padrón.
"El cobro del predial tiene muchas implicaciones en términos de desarrollo y calidad de las viviendas, porque influye en la creación de servicios urbanos. Se deben tener muy claras las reglas de actualización, pero todavía no se definen claramente, por lo que no se puede definir el impacto en el sector".
La preocupación de los desarrolladores no se limita al impuesto predial, pues el programa también contempla instrumentos para incentivar el aprovechamiento de terrenos baldíos e inmuebles en desuso dentro de zonas urbanas consolidadas, como:
Una contribución adicional y distinta del predial que busca desincentivar la subutilización de propiedades ubicadas en polígonos prioritarios con infraestructura, servicios y accesibilidad suficientes.
Los propietarios tendrían un plazo sugerido de entre 2 y 4 años para edificar sus inmuebles conforme a la zonificación. Si no desarrollan los predios dentro del periodo establecido, podría proceder su enajenación forzosa mediante subasta pública.
Para la ADI, estos instrumentos generan inquietud porque la falta de construcción no siempre responde a una decisión de mantener los terrenos sin aprovechar.
Fernández Ros explica que algunos proyectos permanecen detenidos por dificultades financieras, condiciones desfavorables del mercado o retrasos administrativos que impiden comenzar las obras.
En Ciudad de México, afirma, la obtención de permisos y licencias de construcción puede tardar entre 3 y 4 años. Esta diferencia entre los tiempos administrativos y las obligaciones propuestas es uno de los principales cuestionamientos del sector inmobiliario.
Frente a las críticas, la Sedatu ha afirmado que el programa no busca vulnerar la propiedad privada ni tiene como objetivo incrementar el impuesto predial.
José Alfonso Iracheta Carrol, subsecretario de Ordenamiento Territorial, Urbano y Vivienda, dejó abierta la posibilidad de modificar la redacción del documento antes de su aprobación definitiva.
Por su parte, la ADI manifestó su disposición a establecer mesas de trabajo con las autoridades para aclarar los alcances de las propuestas.
"Nos interesa mucho poder dialogar y manifestarles cuáles son nuestros puntos de vista, para tener instrumentos que sean buenos para la ciudad, porque se ha vuelto muy complejo edificar proyectos, particularmente en la Ciudad de México", apuntó Fernández Ros.
El POZMVM permanece en consulta pública hasta el 24 de octubre de 2026 y se prevé que sea aprobado en 2027, por lo que los instrumentos planteados todavía no son oficiales.
