Para muchos, la idea de vivir de rentas a través de la inversión en propiedades inmobiliarias es un sueño digno de alcanzar, pues generar ingresos pasivos que fluyan constantemente sin la necesidad de un trabajo o esfuerzo diario y en su lugar dedicarse a actividades recreativas, artísticas o simplemente ocio, es ciertamente el acceso a una calidad de vida superior. Sin embargo, este sueño a veces puede convertirse en una pesadilla, especialmente cuando se enfrenta la realidad de malos inquilinos, períodos prolongados de vacancia o tasas de renta insuficientes para cubrir los costos asociados al mantenimiento, accidentes o los intereses que se deben pagar si se invirtió a través de un crédito hipotecario.
Vive de tus rentas: renta fija y 'udizada'
Se ha experimentado un constante aumento en las tasas de rendimiento (intereses) del mercado de renta fija a niveles que no se veían desde hace más de dos décadas.
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Pero hoy en día existen otras formas de lograr este sueño con menores riesgos, siendo la de menor riesgo la renta fija gubernamental, una categoría de inversión que consiste en prestar dinero al gobierno federal a cambio de intereses pactados. Esta oportunidad se ha vuelto más y más atractiva en los últimos meses, pues se ha experimentado un constante aumento en las tasas de rendimiento (intereses) del mercado de renta fija a niveles que no se veían desde hace más de dos décadas. Esto, derivado de la normalización de esta categoría que, empezando con la gran crisis financiera de 2008, luego la crisis de deuda europea en 2013 y finalmente la crisis por la pandemia que paralizo la economía global, terminaron provocando un mercado con más de 18 billones de dólares de deuda en el mundo pagasen tasas negativas.
El caso particular de México, tras tasas tan bajas como 4% hace 4 años, ahora se observan las tasas más atractivas desde 2001 y con mejores condiciones económicas, pues en ese entonces veníamos de inflaciones anuales que rebasaban el 10%. Así, a pesar de que México experimenta actualmente una inflación por encima del objetivo de Banxico (3% +/- 1%), sigue estando relativamente muy contenida en comparación con los promedios de las últimas dos décadas. Además, los bonos mexicanos cuentan con alta liquidez en el mercado y una calidad crediticia de grado de inversión, por lo que ofrece una de las oportunidades de inversión más sobresalientes a nivel mundial.
Sin embargo, dado que la inflación seguirá siendo un riesgo perenne debido a las políticas de expansión fiscal, el cambio climático, los nómadas digitales, el fenómeno del nearshoring y la desglobalización, es prudente buscar un ingreso que se ajuste con la inflación, similar a lo que ofrecen las rentas de propiedades inmobiliarias. Con esto en mente, los Udibonos destacan como instrumentos de deuda cuyos pagos de cupones aumentan con la inflación, junto con el valor prestado original, protegiendo el patrimonio efectivamente contra el alza de precios que se vive día a día. Esto, además viene con las ventajas adicionales de no tener que mantener una propiedad ni perseguir a los inquilinos por los pagos de alquiler. En términos más concretos, las tasas prevalentes en el mercado de Udibonos oscilan entre el 5% y el 7% real (tasas por encima de la inflación), superando las tasas implícitas de los acuerdos de rentas inmobiliarias con la ventaja extra de que el proceso de cobro de rentas es automático, pues se deposita a la cuenta de inversión cada 6 meses.
Otra de las desventajas de vivir de la renta de inmuebles es la dificultad para invertir y desinvertirse, pues se incurren en costos notariales relevantes en la compra y en tiempos de espera que pueden ser muy prolongados a la venta en comparación con los mercados bursátiles de deuda que permiten transaccionar con costos marginales y tiempos de hasta un par de días.
Si bien existen otros mecanismos para vivir de rentas en los mercados bursátiles como los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs), también es una realidad que hay otros desafíos como entender qué FIBRAs son bursátiles o cuáles se han consolidado en los distintos sectores, por lo que asesorarse y analizar estos mercados son en extremo necesarios.
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Por último, y no poco trivial es la reducción de las ganancias de las rentas debido a impuestos de ISR, tanto provisionales, que se descuentan en cada pago de interés, como definitivos, que se calculan en la declaración anual. Este inconveniente es muy tangible para muchos inversionistas, pues durante abril pasado tuvieron que agregar a sus ingresos gravables los intereses reales que ganaron durante 2023. Por la dinámica de una inflación a la baja y las altas tasas de interés recibieron la mayor cantidad de intereses reales para un mismo monto invertido desde que estos ingresos fueron gravados en 2003.
Así, en la declaración anual se pudo generar una obligación por pagar hasta del 2% sobre el promedio de inversiones en deuda o 20,000 pesos por cada millón invertido. Esta realidad seguirá por lo menos un año más, por lo que de manera natural debería servir como un incentivo para fomentar el ahorro a largo plazo a través de cajas y fondos de ahorro, así como fondos de pensiones públicos y privados que mantienen un régimen fiscal exento, permitiendo a las personas obtener rentas libres de impuestos.
Concluyendo, el sueño de vivir de tus rentas es más alcanzable hoy que en más de 20 años y con un riesgo mucho menor al del sueño tradicional, pero hay que decidirse a tomar la oportunidad que está servida.
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Nota del editor: Ramsé Gutiérrez, CFA, VP y co Director de Inversiones Franklin Templeton México. Síguelo en LinkedIn . Las opiniones publicadas en esta columna pertenecen exclusivamente al autor.
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