Generar comunidad, la estrategia de MIRA
En 2006 la firma de Javier Barrios (foto de artículo), BCBA, arrancó Parques Polanco, un proyecto inmobiliario de gran calado con vivienda, centro comercial y hotel, en la Ciudad de México, que hoy es icono del llamado nuevo Polanco.
El primer proyecto de usos mixtos en esa zona se erigió en lo que solía ser un terreno de Chrysler, y requirió de una inversión de 150 millones de dólares (mdd). Hasta entonces no había proyectos similares en la zona. Los departamentos se vendieron en un millón de pesos, y a una década valen 2.9 millones.
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El éxito de esa obra es atribuido a la realización de un desarrollo que propició la generación de una comunidad, y que se convirtió en precursor de lo que hoy hace la nueva empresa de Barrios, MIRA Companies: crear comunidades.
Barrios ha estado toda su vida en el sector inmobiliario. Como ingeniero industrial y con un posgrado en negocios, entendió que las ciudades tenían que comenzar a cambiar y se debía privilegiar la movilidad y la regeneración urbana.
"Hoy MIRA hace puros Parques Polanco versión 2.0, 3.0, 4.0. Hay que romper el paradigma", explica Javier Barrios, director general y fundador de MIRA Companies. La empresa arrancó en 2007, luego de que Barrios vendió BCBA a María Asunción Aramburuzabala, y ella la renombrara Abilia.
El primer reto de MIRA, recuerda Barrios, fue encontrar el capital adecuado para invertir en proyectos de usos mixtos de largo plazo. Los desarrollos que la empresa buscan suelen ser realizados en numerosas etapas dado su gran tamaño, por lo que los retornos son a mediano plazo.
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"MIRA es una creadora de comunidades que desarrolla la calidad de vida de la gente. El principal atributo de las comunidades Mira es la movilidad. Realmente buscamos estar cerca de los centros de trabajo, del transporte público y fomentamos la 'peatonalidad'", describe el ingeniero.
El mejor capital para este tipo de inversiones era el institucional, por lo que levantaron un primer fondo de capital institucional global con fondos soberanos, de pensiones, aseguradoras y patronatos universitarios por 513 millones de dólares (mdd). La empresa arrancó operaciones en 2008 con ese capital y formó un portafolio de siete proyectos que hoy están comenzando a vender.
Dentro de su primer portafolio de proyectos se encuentra Nuevo Sur, en Monterrey, Nuevo León, desarrollo que hoy es el ícono de la zona sur de la ciudad regia. Ahí se construyen 2,700 departamentos, hay un centro comercial con 35,000 m2 de área rentable, torres de oficinas y un hotel.
Proyecto Parques Polanco, en la Ciudad de México. FOTO: Cortesía
Mira logró superar la crisis de 2009. "Fuimos pacientes y nuestra inversión no fue sino hasta 2010", con los recursos que tenían disponibles, dice Barrios.
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En 2014 levantó un segundo fondo por 200 mdd también arrancó otros grandes proyectos de usos mixtos como Puerto Cancún.
El fondeo institucional, les da madurez
La estrategia de negocios de MIRA ha sido clara, no buscan tener un gran portafolio de proyectos en desarrollo. "Nuestro negocio está sustentado en que podamos cerrar una comunidad al año, y vemos muchas".
Barrios explica que estudian muchos terrenos, y hay un portafolio de proyectos muy grande, pero la meta es lograr un proyecto anual dado el tamaño de los mismos.
La empresa cuenta con un equipo diverso. Desde un área que se dedica únicamente a analizar terrenos, hasta antropólogos y sociólogos que estudian las necesidades de la comunidad, economistas y analistas de mercados para el área financiera, y arquitectos e ingenieros que se involucran en el diseño de las comunidades.
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Barrios relata que la conjunción de todas estas áreas de conocimiento han permitido a la empresa entender qué es lo que busca la población en ciertas zonas del país, hacer modelos de negocio que sean atractivos para los inversionistas y lograr tener un impacto en las zonas donde están sus comunidades.
Ahora la empresa llegará a la Bolsa Mexicana de Valores a buscar financiamiento de inversionistas institucionales mexicanos por medio de un Certificado de Proyectos de Inversión (CerPI) por 8,000 mdp.
"La empresa ya pasó su adolescencia y está empezando con su madurez temprana, ya es el tercer fondo que levanta, el tercer portafolio que va a invertir. Ya está en casi todos los ciclos de una empresa desarrolladora que se fondea con capital institucional", recapitula Barrios.
Esta nueva ronda de financiamiento ayudará a MIRA a volver a sus raíces, a nuevo Polanco. La empresa compró un terreno a Grupo Modelo en la colonia Granada, donde piensa hacer un gran desarrollo, adelanta el fundador de la firma. Habrá una calle comercial, departamentos y oficinas.
Consulta aquí el ranking completo en la revista Obras, edición 523.
