Javer, una estrategia para ganar

Eugenio Garza (foto de artículo) era banquero en Merrill Lynch, en 2008, cuando la viviendera Javer contrató a esta firma financiera para que le ayudara en la búsqueda de un socio. La desarrolladora regia, fundada en 1973 por Salomón Marcuschamer, buscaba un fondo de capital privado que invirtiera en su negocio para consolidarse. Garza, quien ya tenía experiencia en operaciones con vivienderas como Homex y Urbi, quedó prendado de las posibilidades de crecimiento de Javer y entró a trabajar a esa firma como director financiero.

"Vi la oportunidad de entrar a una empresa que tenía un modelo hacia adelante, con un fundador dispuesto a compartir el control con fondos de inversión, y me atraía vivir todo el camino de una compañía que se profesionaliza. Creo que no hay otra viviendera en México que haya pasado por esas etapas", dice el ahora CEO de Javer. 

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En enero pasado, la empresa colocó 1,801 millones de pesos (mdp) en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), apenas mes y medio después de Cadu Inmobiliaria. Fueron las primeras salidas a Bolsa de empresas del sector en 13 años. Javer fue una de las que mejor resistió la crisis que hundió a las grandes vivienderas en 2012, y hoy es una de las principales firmas de la industria. 

Su historia se divide en tres etapas, cuenta Garza. En la primera, Marcuschamer, el presidente de la empresa, comenzó haciendo casas de cerca de 500,000 dólares en Nuevo León para los estratos más altos de la pirámide poblacional, y a reinvertir gran parte de las utilidades en comprar tierra. 

La segunda etapa, entre 2000 y 2007, supuso el paso a la vivienda de interés social. "Empieza el ‘boom’ de la colocación de créditos hipotecarios de Infonavit, y entonces estos terrenos que tenía Javer se vuelven interesantes para vivienda de interés social", dice Garza. La empresa pasó de vender 1,000 a 14,000 casas al año. 

Y la última etapa fue la de institucionalización, que implicó la asociación con los fondos de inversión. En 2009, Southern Cross Group –dueño también de Grupo Expansión–, Evercore y Arzentia compraron cerca de 60% de Javer. Su llegada provocó cambios estratégicos, explica Garza. "Antes operábamos pocos fraccionamientos muy grandes. Ahora construimos muchos fraccionamientos más pequeños. Compramos tierra que está mucho más avanzada en cuanto a tramitología e infraestructura y desparramamos las apuestas en más puntos de venta". 

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Por ejemplo, en 2008 Javer vendía 15,000 casas en 17 fraccionamientos. Ahora vende 18,500 en 45 fraccionamientos. "El cambio estuvo en hacer más apuestas y más diversificadas en diferentes segmentos, para manejar ciclos de capital de trabajo muy cortos con retornos altos". 

Esta estrategia le permitió navegar en medio de los vaivenes legales que caracterizan al sector. "Ante los cambios regulatorios constantes que se dan en esta industria, es difícil o es poco atractivo tomar apuestas de muy largo plazo", asegura Garza. Cuando el gobierno cambió las normas sobre a qué terrenos se aplicarían los subsidios para las viviendas de interés social, Javer no salió tan perjudicada. "No quiero decir que fuimos visionarios, pero por ser paranoicos, cuando cambiaron las reglas estábamos bien parados. No teníamos apuestas grandes en lugares que no fueran favorecidos por los subsidios". 

La desventaja de este modelo cortoplacista es que le obliga a comprar tierra más madura –para poder construir y vender en dos o tres años– y por tanto más cara. "Nuestros márgenes brutos son más pequeños que antes, pero como rotamos el capital mucho más eficientemente, los retornos son muy atractivos. Generamos retornos consistentes sobre capital invertido por encima de 20%", destaca el CEO.

Javer también decidió no estar sujeta al financiamiento bancario. Los bancos a menudo son reticentes a prestar mucho dinero a las vivienderas, precisamente porque los cambios en la reglamentación hacen que no sea un negocio muy seguro.

_{^{Complejo habitacional Hacienda del Bosque, en el Estado de México. FOTO: Cortesía}}

Por ello, en 2009, comenzó a colocar deuda en los mercados internacionales: sumó bonos por 320 millones de dólares (mdd) con vencimiento en 2021, pagando un cupón de 9%, un porcentaje mucho más elevado que el de un crédito bancario, pero que le dio a la compañía flexibilidad en el uso del capital.

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El próximo movimiento de esta estrategia financiera fue salir a Bolsa. "Soy un hombre de retos. La Bolsa era el siguiente paso en el proceso de maduración de Javer, y siempre fue un deseo mío tener una empresa pública", comenta Salomón Marcuschamer por correo electrónico. "Las cosas se alinearon, y la mejor manera de reestructurar la empresa era saliendo a Bolsa. O sea, que se juntó el hambre con las ganas de comer".

El 13 de enero de 2016, la empresa levantó 1,801 mdp en la BMV. Empleó el dinero para pagar deuda. "La salida a Bolsa era un ejercicio meramente financiero", explica Garza. "Disminuimos la deuda de 320 mdd a 159 mdd, y ese flujo adicional de los intereses que no estamos pagando, lo estamos distribuyendo como dividendos. Este año declaramos un dividendo de 470 mdp, que equivale a un rendimiento cercano a 10% sobre el valor de la empresa. No hay compañía que pague un dividendo en México tan atractivo como el nuestro", asegura el directivo. 

Ahora, la estrategia de Javer es mantener el modelo: proyectos de corto plazo –invirtiendo entre 600 y 1,000 mdp al año en 15 o 20 operaciones de tierra nueva–, generar retornos superiores a 20% y privilegiar el flujo sobre el crecimiento. "Desafortunadamente, la poca visibilidad que nos está dando el panorama tanto regulatorio como de demanda, no está como para apostar a un crecimiento fuerte de esta industria". 

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Javer espera terminar este año vendiendo 20,000 casas y con ingresos de entre 7,000 y 8,000 mdp. La firma planea centrarse en los lugares donde ya opera –Nuevo León, Aguascalientes, Estado de México, Querétaro, Jalisco, Tamaulipas, Cancún y la Ciudad de México, donde está terminando su primer desarrollo–.

Es el momento de mantener el camino, según Marcuschamer. "Creo que tenemos la mejor empresa de vivienda en México, y habrá muy buenos resultados. Estoy seguro de que a la gente que invierta con nosotros y apueste por Javer le va a ir muy bien".

 

Consulta aquí el ranking completo en la revista Obras, edición 523.