La simulación del uso de suelo

Nota del editor: Esta columna se publicó originalmente en la  edición 528 de la revista Obras , 'Reinvertar la Ciudad. Hábitat III: agenda urbana 2050', correspondiente a diciembre de 2016-enero de 2017. 

(CIUDAD DE MÉXICO) – En mi carácter de Director Responsable de Obra (DRO) estoy en contacto con inversionistas interesados en la construcción de edificios de departamentos en delegaciones como Benito Juárez o Miguel Hidalgo en la Ciudad de México, que han mostrado un gran movimiento inmobiliario en las últimas dos décadas.

Desde la administración de Andrés López Obrador, con su Bando Dos y la fallida Norma 26 -que pretendió incentivar la construcción de vivienda de interés social, que con disimulo evidente se convirtieron en departamentos de interés medio y medio alto– se logró la especulación y el encarecimiento desenfrenado de terrenos aptos o no para este tipo de viviendas.

OPINIÓN: Sin municipalización no hay impuesto predial

Con ello, se desplazó a las familias de bajos ingresos que supuestamente serían las beneficiarias; situación que continúa. Hoy, en la demarcación Benito Juárez, las metodologías de valuación inmobiliaria se han topado con la realidad: departamentos de cualquier edad, 50 años o más, cuestan lo mismo que los que tienen 15 o menos años de edificados, sin importar su ubicación o superficie; el valor lo fija el vendedor por el solo hecho de encontrarse en zonas en donde la demanda de suelo es muy alta.

Además de incrementar notablemente el impuesto predial desde 2000 —quizá el motivo subyacente del Bando—, esas decisiones han sumado en definitiva para el encarecimiento de la tierra para cualquier destino en las delegaciones centrales de la Ciudad de México.

OPINIÓN: Regulación necesaria ante el crecimiento desmesurado de las ciudades

Los usos de suelo actuales no corresponden a la realidad, seguimos encontrando desarrollos habitacionales para 3 o 4 niveles con densidades bajas o muy bajas, es decir, una vivienda por cada 100 o 200 metros de terreno, respectivamente, lo que hace inviable la política de redensificación que impulsa el gobierno federal.

Estas condiciones están atizando la corrupción, puesto que los desarrolladores obtienen Manifestaciones de Construcción (licencias) para los niveles o viviendas que necesitan al margen del uso del suelo autorizado, con la evidente colaboración de las autoridades y de los directores responsables de obra involucrados.

OPINIÓN: Cobertura de calidad para las viviendas, ¿estrategia de calidad?

En el mejor de los casos, construyen apegados a la zonificación vigente, al obtener la autorización de ocupación, inmediatamente subdividen los departamentos para obtener dos de cada uno, para posteriormente 'regularizar la obra', a escondidas de los vecinos. Por supuesto, algún DRO la suscribe y las autoridades delegacionales la 'aprueban', sellando de inmediato los nuevos planos arquitectónicos al margen del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano.

Los notarios que deben asegurar el cumplimiento de la normatividad aprueban los regímenes de condominio con la presentación de los últimos planos sellados sin preocuparse por el apego o no al uso del suelo vigente.

OPINIÓN: Nuevas reglas para dueños y contratistas de obra

Para evitar esta corrupción es necesaria una política integral para acotar la especulación y actualizar los usos del suelo a la infraestructura existente, de la mano de sanciones visibles a los servidores públicos, directores responsables de obras y notarios involucrados.

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* Arquitecto, perito, DRO, consultor en normas, regulaciones y capacitación para la construcción. Director de CORPICO.