Costos elevados en construcción ponen en riesgo viviendas por menor calidad
El incremento del valor de materiales obliga a los diseñadores a innovar en sus planeaciones para evitar la sustitución de materiales duraderos por insumos con menor tiempo de vida.
Los materiales sustentables y de alta durabilidad figuran entre los primeros elementos eliminados cuando los presupuestos se aprietan. Los desarrolladores optan por alternativas de menor precio, aún cuando comprometan el desempeño a largo plazo.(Istock)
Redacción Obras
La ola inflacionaria que impacta el precio de los materiales de construcción durante los últimos años genera una cadena de consecuencias que desemboca en la modificación del paisaje urbano y las características de los nuevos desarrollos inmobiliarios. Esto a su vez tiene efecto en edificios con menos tiempo de vida, más vulnerables y costosos en operación.
Los proyectos se encogen, sacrifican calidad de materiales y restan amenidades para mantener viabilidad financiera en un mercado presionado por múltiples factores económicos, de acuerdo con el análisis Impacto del incremento de los costos de construcción en el diseño, de la Escuela de Posgrado de Diseño de Harvard.
A pesar de que los años más álgidos del incremento de precios fueron los posteriores a la pandemia, el valor de los insumos no aminora, ya que la espiral inflacionaria combina también escasez de mano de obra, disrupciones en cadenas de suministro y alzas en precios de materiales básicos como concreto, madera y acero.
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Este cóctel económico adverso obliga a arquitectos y desarrolladores a replantearse cada aspecto del diseño, desde la selección de acabados hasta la configuración espacial. Por lo que las decisiones tomadas hoy bajo presión presupuestaria definirán el desarrollo de las construcciones y la calidad de vida de las personas durante décadas a futuro.
Los materiales sustentables y de alta durabilidad figuran entre los primeros elementos eliminados cuando los presupuestos se aprietan. Los desarrolladores optan por alternativas de menor precio, aún cuando comprometan el desempeño a largo plazo.
El Centro Terner para Innovación en Vivienda reporta que el uso de materiales más económicos y de menor calidad no solo afecta la seguridad y durabilidad de las construcciones, sino que aumenta los requisitos de mantenimiento, lo que a su vez incrementa los costos operativos generales.
“Desde una perspectiva estética, los componentes prefabricados pueden ofrecer una apariencia uniforme y consistente, pero pueden carecer de las características únicas que ofrecen los métodos de construcción tradicionales. Esto afecta la estética general del edificio”, dice el documento.
No obstante, económico no es sinónimo de mala calidad en todos los casos, por lo que el estudio recomienda hacer un análisis minucioso de los elementos en los que conviene reducir costos para asegurar un desempeño óptimo del edificio, no solo en la etapa de obras sino también en su uso.
Los materiales prefabricados son una opción más sencilla y económica de construcción, aunque en ocasiones no resultan tan duraderos.(adam bennie/Getty Images/iStockphoto)
Casas más pequeñas
La reducción de tamaño en unidades habitacionales emerge como estrategia en desarrollos residenciales. Las áreas comunes, antes distintivas en complejos de vivienda, igualmente sufren recortes significativos.
Esta tendencia afecta directamente la calidad de vida, especialmente en centros urbanos donde el espacio ya resulta limitado, de acuerdo con Harvard.
En la Ciudad de México, por ejemplo, la superficie promedio de las viviendas se redujo 14 metros cuadrados en los últimos diez años.
Para reducir costos las viviendas se hacen cada vez más pequeñas, lo que repercute en la calidad de vida de sus habitantes.(NiseriN/Getty Images/iStockphoto)
"El precio de los insumos ha crecido en los últimos años, lo que ha impulsado la reducción en el metraje de la vivienda como estrategia para mantener costos accesibles", refuerza el Informe de Vivienda 2024 del Infonavit (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores de México).
El fenómeno no discrimina entre segmentos de mercado. Desde vivienda social hasta desarrollos de lujo, todos ajustan expectativas y resultados.
"Existe un potencial impacto negativo en marcas de desarrolladores residenciales de lujo si recortan demasiados diseños estéticamente agradables o amenidades", señala el informe.
Prefabricación, en busca de soluciones
La industria busca escape en la prefabricación y modulación. Componentes manufacturados fuera de obra y ensamblados en sitio reducen costos laborales y tiempos constructivos.
Sin embargo, esta tendencia genera controversia. Puede haber resistencia por parte de trabajadores, sindicatos y legisladores que ven la prefabricación como eliminación de empleo para trabajadores especializados, de acuerdo con el análisis.
Además, todavía puede haber deficiencias en la durabilidad. "El desempeño a largo plazo de componentes prefabricados puede variar dependiendo de la calidad de manufactura y ensamblaje", menciona el informe.
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No obstante, a través del diseño y elección de materiales que tienen comprobada su calidad, se puede economizar sin afectar la calidad.
El uso de los elementos prefabricados suelen tener voces en contra por el miedo a reducción de trabajadores de la construcción.(MajaMitrovic/Getty Images)
Seth Riseman, subdirector de Revisión de Diseño en la Agencia de Planificación y Desarrollo de Boston, dice que la sustitución creativa de materiales y ajustes de diseño pueden reducir costos.
"Por ejemplo, en lugar de una ventana tradicional rectangular, puede diseñarse una ventana triangular, lo que reduce el número de esquinas y cantidad de acristalamiento", describe.
La tecnología también ofrece oportunidades. La madera laminada cruzada y elementos híbridos que combinan materiales diversos pueden resultar más eficientes y económicos frente a métodos tradicionales que emplean concreto y acero.
Simplificación de diseños
La simplificación de diseños arquitectónicos reduce originalidad y complejidad. Características únicas (y costosas) que diferencian edificios, como fachadas elaboradas o amenidades como albercas, figuran entre los primeros elementos eliminados durante crisis presupuestarias.
"Esto potencialmente resulta en edificios estéticamente planos y poco inspiradores", advierte el análisis.
Un ejemplo emblemático es el Estadio Wembley en Londres. Originalmente contemplaba un techo completamente retráctil, característica raramente implementada en estadios futbolísticos. Presiones económicas degradaron esta ambición a un techo parcialmente retráctil. Aún así, se convirtió en "uno de los estadios más costosos jamás construidos".
El estadio es un caso de cómo se cambió el mecanismo planeado para reducir costos.(Federico Cangiano/Getty Images)
La edificación modular representa un extremo de esta tendencia, “con toda personalización significativa esencialmente eliminada para que las fábricas puedan producir edificios rápida y económicamente", explica el documento.
El precio de recortar sustentabilidad
Los sistemas sustentables y, principalmente relacionados con la energía, son eliminados para poder encajar en los recursos disponibles.
"Tienen que elegir entre indicadores de sustentabilidad o ajustarse al presupuesto. Esto resulta en edificios que no califican para certificaciones ambientales como LEED, potencialmente afectando su valor a largo plazo y el bienestar de los ocupantes", advierte el documento.
De acuerdo a la inmobiliaria JLL, en México el sector de oficinas valora especialmente este tipo de certificaciones, lo que hace la diferencia en que sean alquilados a precios convenientes por empresas que tienen políticas “verdes” o que se unan a la cuarta parte de metros cuadrados vacíos que hay en el país.
Además, los edificios que cumplen apenas requisitos básicos de códigos energéticos generan mayores costos operativos durante su vida útil. La elección de sistemas HVAC estándar en lugar de alternativas eficientes puede reducir gastos iniciales, pero resulta en facturas energéticas significativamente mayores para propietarios y ocupantes.
Para aminorar costos se utilizan sistemas de ventilación tradicionales que consumen más energía.(alacatr/Getty Images)
Un reporte sobre costos durante el ciclo de vida del edificio destaca que "invertir en sistemas energéticamente eficientes puede parecer costoso inicialmente, pero reduce significativamente costos operativos a largo plazo".
La Institución Real de Topógrafos Colegiados encontró que "propiedades comerciales con certificación ambiental valen más cuando son verdes". Su estudio documentó que "edificios con certificación verde pueden traducirse en un aumento del 31% en valores de venta, 23% en tasas de ocupación más altas y un incremento del 8% en ingresos por alquiler".
Sin estas características, los edificios enfrentan retos para atraer inquilinos conscientes del medio ambiente o pueden experimentar tasas de vacancia más altas, impactando su desempeño financiero general.
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Casos emblemáticos
Algunos desarrollos ejemplares demuestran cómo superar el desafío económico sin comprometer calidad o sustentabilidad.
El proyecto Crown Sydney's One Barangaroo, un rascacielos analizado por Harvard, enfrentó costos crecientes que llevaron a romper compromisos en sustentabilidad. Originalmente diseñado con acero reciclado y madera certificada sustentable, las disrupciones en cadenas de suministro resultaron en uso de materiales convencionales para algunos elementos.
Compromisos de sustentabilidad del rascacielos fueron rotos por incremento en sus costos.(ai_yoshi/Getty Images)
Sin embargo, mantuvo características eficientes energéticamente como iluminación LED, fachadas optimizadas para reducir ganancia térmica y sistemas avanzados de gestión de edificios.
En contraste, el Desarrollo de Energía Cero de Beddington (BedZED) en Reino Unido sigue como modelo global para eco-villas. Durante su construcción, el incremento en costos de materiales provocó la sustitución de algunos materiales biosustentables, como madera certificada FSC, por alternativas locales.
No obstante, sistemas de energía solar, paneles fotovoltaicos y ventilación pasiva aseguraron ahorros energéticos significativos a largo plazo para residentes.
El Centro Bullitt en Seattle, completado en 2013, superó altos costos iniciales para características sustentables como madera certificada FSC, ventanas de triple acristalamiento y sistemas de compostaje.
Mediante financiamiento innovador y estrategias de ingeniería de valor, mantuvo sus metas de energía neta cero y agua. La inclusión de sistemas fotovoltaicos y recolección de agua pluvial minimizaron costos operativos a largo plazo.
"Al aprovechar asociaciones públicas y privadas y justificar inversiones iniciales con ahorros de costo durante el ciclo de vida, el Centro Bullitt se ha convertido en referente global para edificios comerciales sustentables", destaca el informe.
La industria evoluciona hacia nuevas soluciones para contrarrestar la presión financiera sin sacrificar calidad. Ingenieros del MIT (Instituto Tecnológico de Massachusetts, por sus siglas en inglés) desarrollan "mampostería reconfigurable fabricada con vidrio reciclado impreso en 3D".
Los incentivos fiscales gubernamentales emergen como factor crucial para equilibrar viabilidad financiera con sustentabilidad. Los subsidios pueden hacer factible incluir características previamente inviables financieramente y fomentar elementos socialmente beneficiosos como diseños sustentables.
"Este balance no es meramente aspiracional, resulta esencial para crear edificios que perduren como espacios funcionales, sustentables y estéticamente inspiradores", concluye el análisis.
La industria enfrenta una decisión definitoria. La presión de costos crecientes continuará moldeando decisiones, pero el reto consistirá en reconciliar realidades económicas con principios de calidad, innovación y responsabilidad ambiental.
