El financiamiento hipotecario vive una evolución forzada

Otra modalidad fue la reducción del pago mensual a un monto fijo por un tiempo determinado, lo cual proporciona alivio a las personas que no pueden pagar la totalidad de la mensualidad. Para Margain, director ejecutivo de Crédito Hipotecario en HSBC, ahora existe un anaquel de soluciones que está siendo más efectivo que en el pasado, con una implementación muy pronta y alta efectividad.

“Esta reacción rápida, con portafolios integrales, ha sido muy benéfica. Ahora el reto será el regreso postcontingencia para iniciar la asociación de crédito nuevo, pero la industria está evolucionando positivamente”, opina Carlos Lomelí, director de ION Financiera.

Lomelí asegura que ve una gran oportunidad para desarrolladores medios en zonas urbanas, así como en el sector informal. “Existe un gap de vivienda y una gran necesidad de hacerse de vivienda incluso en esta época.”

20 años de transición

La historia del sector hipotecario es de resiliencia. En el año 2000 había una cartera vencida superior a 18%, con tasas variables que posteriormente cambiaron a fijas. Luego comenzaron a crearse productos de cofinanciamiento con organismos de vivienda. En la crisis subprime e influenza H1N1 (2008-2009) se desarrollaron productos de apoyo que hoy se siguen instrumentando, momento en el que la cartera vencida no creció más de 5%. Luego, en el sismo de 2017, se perfeccionaron los seguros de daños.

Así, la evolución de los productos hipotecarios para atender distintas necesidades muestran que el sector ha aprendido y creado programas de apoyo, como esquemas de diferimiento y reducción de mensualidades por un periodo determinado.

“Esos aprendizajes han permitido llegar a esta crisis con una banca fortalecida, capitalizada, con liquidez, donde la llave del crédito está abierta, con ofertas nuevas y acercamiento con los clientes”, acota Margain.

Nuevos desafíos

Sin embargo, Covid-19 trae consigo una realidad que cambiará desde hábitos hasta formas de trabajar y conceptualizar la vivienda. En esta coyuntura, “la banca ha sido muy dinámica para apoyar a sus clientes a proteger su patrimonio, generar confianza y reducir la posibilidad de una cartera vencida”, anota Roberto Gándara, director ejecutivo hipotecario en Grupo Financiero Banorte.

Si bien ya empiezan a verse signos de desempleo y la recuperación económica no será tan rápida, “los bancos no cerraremos la llave a los créditos hipotecarios; tomaremos ciertas medidas de precaución para verificar que los acreditados están trabajando, pero el financiamiento no se va a frenar”, insiste el directivo de Banorte.

Por su parte, el directivo de ION indica que la empresa tiene un buen número de desarrolladores que están por iniciar la construcción de vivienda y solicitan crédito puente. El tema de preventa será muy importante para ver cómo se reactiva el mercado.

En cuanto al crédito individual, hay muchas industrias que resultarán más afectadas, pero otras que se recuperarán más rápido, agrega.

Entre los focos de atención en el otorgamiento de financiamiento estarán un posible aumento en el monto del enganche y la verificación del nivel de endeudamiento. Sin embargo, cada institución tendrá sus lineamientos.

En este contexto, “el financiamiento es la ‘gasolina” que permite que el sector hipotecario se potencie y crezca, es la ‘palanca’ que permite a los clientes comprar una vivienda y aprovechar su potencial de compra para conformar un patrimonio”, define Gene Towle, director de Softec.

De acuerdo con estimaciones de esta firma de consultoría, antes de la crisis por Covid-19, la industria tenía perspectivas de contracción como consecuencia de los pocos inicios de proyectos y la reducida inversión en los últimos cinco años, mismas que se verán acentuadas en todos los segmentos.

Proyección de ventas por tipo de vivienda

	2017	2018	2019	2020 (precrisis)	2020 (postcrisis)	Variación
Económica	10,235	4,485	3,951	2,160	1,728	-20%
Popular	157,867	145,262	100,336	70,317	56,254	-20%
Tradicional	54,642	59,665	45,504	41,011	32,809	-20%
Medio	51,604	50,978	46,360	44,086	26,452	-40%
Residencial	24,009	25,142	24,737	23,270	11,635	-50%
Residencial plus	10,074	12,106	11,328	7,017	2,807	-60%
Vacacional	6,927	8,986	12,270	12,500	5,000	-60%
Total	315,358	306,624	242,136	200,361	136,684	-31.8%

Fuente: Softec