Los primeros reportes de este año a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) de las Fibras (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) mostraron a las ganadoras: las enfocadas en el desarrollo y administración de naves industriales.
Fibras vencen al aumento de la tasa de interés y empiezan 2023 con ganancias
Los fideicomisos enfocados en el segmento industrial fueron los que registraron mejores resultados en el primer trimestre de 2023.
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El nearshoring, fenómeno que comenzó a tener relevancia en el desarrollo inmobiliario el año pasado, continúa dando buenas noticias este 2023. De acuerdo a Eduardo López, analista del Sector Financiero y Fibras del Banco BX+, este sector es el que mantuvo los niveles de ocupación más altos, además de ser el que registró mayores ingresos.
El experto dice que este fenómeno se dio por el incremento en la demanda de espacios en el país, principalmente de empresas extranjeras, así como porque la mayoría de las transacciones de este sector se realizan en dólares, por lo que la caída de su valor frente al peso impactó muy poco.
En general, el resto de las ramas inmobiliarias también tuvieron buenos resultados. Las oficinas, a pesar de mantener niveles de desocupación altos, comenzaron a ver una disminución debido a la pausa de inauguración de proyectos y a mejores niveles de absorción.
Los centros comerciales siguen mostrando mejoría, aunque de forma lenta. A nivel general todavía no se ha llegado a los niveles pre pandemia de ocupación, aunque hay fideicomisos que sí superaron lo registrado en 2019.
El gran reto que vivieron las Fibras a inicio de este año fue el aumento de las tasas de interés, comenta el experto, principalmente para las empresas que tienen más proporción de deuda a tasa variable, lo que mantiene bajo presión el flujo.
Para el resto de 2023 se prevé que no haya grandes variaciones en estas tendencias, de acuerdo a Eduardo López, principalmente en el sector industrial; “veremos ocupaciones muy altas e ingresos en dólares. Se verá el impacto de la buena demanda principalmente en renovaciones en contratos. La forma de crecer será incorporar más metros cuadrados de inventario, desarrollando o comprando”, detalla.
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Los fideicomisos
De manera particular, Funo mantuvo los niveles de ocupación de todo su portafolio operativo con 93.8%, un incremento de 10 puntos bases respecto al trimestre anterior. El segmento industrial fue el que más aportó a esta cifra positiva, ya que registró 97.9% de sus espacios ocupados. El comercial tuvo 90.3%, mientras que el de oficinas se mantiene rezagado con 77.7%.
Estos resultados, combinados con gastos de operación de -11.5% en comparación con el cuarto trimestre de 2022, hicieron que el Ingreso Neto Operativo creciera 2.6% al llegar a los 128.1 millones de pesos.
Fibra Monterrey inició el año con la noticia de la consolidación de la adquisición de portafolio Zeus, compuesto por 46 naves industriales que suman un área bruta rentable de 882,723 metros cuadrados, lo que refuerza su apuesta por el sector. Con la transacción, el fideicomiso se hizo de 103 propiedades en total, que cerraron el primer trimestre del año con una ocupación de 94.6%.
El ingreso operativo neto llegó a 330.6 millones de pesos, que representa un crecimiento de 2.7% respecto a 2022. La Fibra puntualiza que el crecimiento reducido se debe a la depreciación del dólar frente al peso, “pero que fue compensado casi en su totalidad por los incrementos contractuales de precios de renta y por los tres días de operación del portafolio Zeus”, reportó la compañía. El UAFIDA cayó 4.6% respecto al primer trimestre de 2022 debido a este efecto cambiario.
Fibra Macquaire anunció en su reporte entregado a la BMV que durante el primer trimestre de 2023 lograron niveles récord de ingresos por arrendamiento industrial, así como ocupación con 98.2%. En su portafolio industrial la ocupación al cierre del periodo fue de 91%, 124 puntos base más que el año pasado.
Tomando en cuenta todas las propiedades (industriales y comerciales) hubo un incremento de 2.2% de de Ingreso Neto Operativo (NOI) al comparar el rimer trimestre de este año y el de 2022.
Fibra Danhos, principalmente enfocado en inmuebles comerciales y de oficinas, tuvo una tasa de ocupación de 85.3%, nueve puntos base más que durante el primer trimestre del 2022. También reportaron ingresos de 1,448 millones de pesos contra 1,302 del año anterior. Así como una utilidad de operación de 930 millones de pesos.
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