Las menciones que tuvieron las colonias Roma, Condesa, Juárez y Del Valle en 2023, pocas veces no estuvieron acompañadas de las palabras “encarecimiento” o "gentrificación”, ya que durante este año, los pobladores de la Ciudad de México observaron de cerca el aumento del valor de las propiedades a gran escala.
Zonas de la CDMX en donde la vivienda se encarecerá durante 2024
El efecto de aumento de precio de colonias como la Roma, Condesa y Del Valle contagiará a sus aledañas, pero se mantendrán todavía con valores más bajos.
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En nueve colonias de la capital del país, el precio del alquiler mensual durante el año pasado creció hasta 118% respecto al precio promedio de su alcaldía, de acuerdo con un análisis realizado por la plataforma Propiedades.com.
Pero este 2024 la atención estará puesta en las colonias vecinas. “Lo que pasa con los precios es parecido a si aventamos una piedra en un lago. Cuando la avientas, cae en colonias que son las líderes, pero el efecto en las zonas de alrededor es inmenso”, explica Jorge Combe, CEO y cofundador de DD360, empresa de servicios a desarrolladores inmobiliarios con tecnología.
Este efecto se presentará también en la venta en los siguientes 12 meses en las colonias aledañas a la Del Valle, Condesa, Roma, Hipódromo, Azcapotzalco Centro y Juárez, principalmente. “Por ejemplo, en la Roma-Condesa los precios por metro cuadrado se fueron de los 30,000 y 40,000 pesos a los 110,000 y 120,000 pesos. Conforme suben los precios, los espacios se hacen más pequeños para que el valor total sea parecido, y empieza a pasar el efecto de lado, en donde colonias como la Doctores comienzan a ser más demandadas por un tema de poder adquisitivo” comenta.
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En esta colonia, el precio puede bajar entre 40,000 y 50,000 pesos, casi la mitad que la colonia vecina que está a sólo unas calles, por lo que se convierte en un imán de atracción a los inversionistas, lo que a su vez incrementa los precios.
“Los salarios han crecido sustancialmente menos que los precios de la vivienda, por lo que estas colonias se vuelven muy buenas alternativas, ya que es céntrico, cerca de donde las personas quieren vivir y los precios son más bajos. En 2024 y 2025 estas serán las ganadoras”, agrega el directivo.
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Los tres polos
Del Valle: Las colonias aledañas que podrían encarecerse son Portales, Letrán Valle, Niños Héroes, Xoco.
Corredor Roma-Condesa-Juárez: Las colonias aledañas que podrían encarecerse son Doctores, Cuauhtémoc, San Rafael, Escandón y algunas partes de la Roma Sur.
Azcapotzalco: Las colonias aledañas que podrían encarecerse son Clavería, Nextengo y Vallejo.
Fuera de la Ciudad de México
No solo en la capital del país se verá aumento del precio de vivienda en ciertas zonas. A nivel nacional, el norte también experimenta un incremento en la demanda de inmuebles habitacionales que seguirá con el crecimiento del nearshoring. “Hay mucha demanda de mano de obra y no hay suficientes bienes industriales ni trabajadores para llenarlo, por toda la migración del sur al norte buscará un lugar en dónde vivir”, dice Jorge Combe.
Aunque no todas las ciudades se apreciarán de la misma manera. Tijuana y Monterrey serán las de mayor aumento en el valor de las propiedades. En el primer caso, por la cercanía con Estados Unidos y la escasez de tierra, y en el segundo será perceptible sobre todo en colonias periféricas.
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Tendencias que llegan
Aunque desde 2020 la vivienda en México se ha visto impactada por las rentas de corta estancia, como las ofrecidas por las plataforma como Airbnb, su influencia comenzará a perder fuerza, de acuerdo con el experto.
A pesar de que es una opción con mucha presencia y que están tomando como alternativa propietarios e inversionistas, a corto plazo las rentabilidades y ocupaciones no se mantendrán, “es un negocio en donde hay muy bajas barreras de entrada, cualquiera que tenga un departamento puede rentarlo”, apunta el directivo co-creador de Monopolio, proptech que muestra el precio de inmuebles de todas las plataformas de anuncios web.
Lo que comenzará a recobrar fuerza son las construcciones de edificios de menores dimensiones ya que las desarrolladoras buscan que el cargo negativo de las tasas de interés, que crecieron el año pasado, sea lo menor posible. Incluso, algunos desarrollos buscarán financiar sus proyectos con preventa para utilizar deuda de manera más moderada.
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También, la apuesta por la intervención de edificios antiguos y la reconversión de edificios se está haciendo más atractiva, ya que además mantiene los ciclos de construcción y resultados mucho más cortos.
Adiós 2023
Jorge Combe describe a 2023 como un mal año, debido al acumulado de fenómenos que se acumularon desde 2018: el cambio de gobierno que paralizó las obras en la Ciudad de México, la pandemia, la inflación y el aumento de las tasas de interés. Lo que ocasionó que la construcción de vivienda se contrajera.
Datos del Registro Único de Vivienda (RUV) muestran que mientras en 2017 se produjeron 217,196 unidades en todo el país, en 2023 la cifra llegó a 131,048. “Pero fue uno de los últimos años en donde estamos viviendo esto. Me parece que el 2024 podría ser el primer año en que vemos un crecimiento en el número de nuevas viviendas”, dice.
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