El diagnóstico de las Fibras en 2023 se puede definir con una palabra: crecimiento. Después de haber pasado un periodo en el que buscaron la estabilización ante un panorama económico de incertidumbre con la pandemia y los conflictos geopolíticos mundiales, los Fideicomisos en Bienes Raíces entraron a una etapa próspera con resultados alentadores, principalmente en ingresos.
Expansión en el sector industrial, la meta de las Fibras este 2024
Los Fideicomisos de Bienes Raíces buscan sacarle jugo al 'nearshoring' y aprovechar un 2023 con ocupaciones superiores al 80%.
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Fibra Uno, Danhos, Monterrey y Macquire, sumaron durante 2023 ingresos por 42,398 millones de pesos.
Las ganancias, por otro lado, han dependido de las estrategias de ahorro y gastos particulares de cada compañía y han causado evoluciones negativas, a pesar de que todas tienen tasas de ocupación por arriba del 80%.
Los mejores desempeños se los llevan los inmuebles industriales, cuya disponibilidad es de menos del 2% en todas las Fibras. El sector comercial también arroja resultados positivos, y las oficinas, las que más sufrieron por la llegada del teletrabajo, han vuelto a la jugada.
Con este entorno favorable, las Fibras alcanzaron metas y se aventuraron por iniciar nuevas estrategias inmobiliarias.
FUNO con su portafolio casi prácticamente lleno con una mención especial al industrial, de más de 6 millones de metros cuadrados al 98.5%; Fibra Danhos, que estableció las bases para incursionar en este mismo ramo y aprovechar en nearshoring; Fibra Macquire, que logró tener una retención de 89.6% sus inquilinos en el sector comercial en todo el año; y Fibra Monterrey, con la adquisición y consolidación de Zeus.
FUNO
En 2023 Fibra Uno tuvo resultados positivos en ingresos, con un portafolio abarrotado, principalmente en el segmento industrial, pero con ganancias negativas.
Sus cifras mostraron 8.8% de crecimiento en sus ingresos en el cuarto trimestre del año, y llegaron a 29,969 millones de pesos, mientras la utilidad neta tuvo una pérdida al pasar de 24,096 millones en 2022 y cerrar 2023 con 18,344 millones.
Su portafolio comercial, en el que tienen propiedades como La Isla Cancún y Patio Universidad, tuvo en 2023 un aumento de superficie bruta alquilable de 3,019 millones de metros cuadrados, 0.7% más que en 2022. La ocupación también mejoró y llegó a 91.8% contra 90% del año pasado.
El segmento de oficinas también ha tenido una mejora sostenida después de largos periodos con alta desocupación en los que tuvieron que recurrir a la estrategia de reconversión de edificios —de espacios corporativos a hospitales y viviendas—.
Al cierre del 2023 hubo un incremento de 0.95 en los espacios para rentar con 11 millones de metros cuadrados, y un aumento en la ocupación de 4.9% para llegar a 81.7%, cifra que aunque se aleja del resto de los segmentos de los que tiene inmuebles FUNO, muestra recuperación.
El portafolio “Otros”, en los que se incluyen Mitikah y Gayosso Lomas con 854,000 metros cuadrados, no tuvo agregados en metros cuadrados, pero sí un ligero crecimiento de ocupación de 0.1% logrando 99.2%.
La joya de la corona de Funo ha sido, últimamente, el sector industrial. En la búsqueda de tener una tajada del pastel del desarrollo que ha traído el nearshoring, en 2023 registraron un área bruta de 6 millones de metros cuadrados, 0.7% más que en 2022. Y una ocupación 0.5% mayor, de 98.5%.
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Fibra Danhos
El 2023 fue para Fibra Danhos un año de sentar bases para su expansión e incursión en nuevos mercados.
En su reporte a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) sobre el 2023, el director general, Daniel Kabbaz Zaga, informó a los inversionistas que comenzarán operaciones en el sector industrial con un proyecto de 100,000 metros cuadrados de área rentable bruta, “para atender las necesidades de logística y distribución de productos en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México”, informó.
También comenzará con un hotel de lujo a través de un Joint Venture (unión de dos Fibras con un mismo objetivo) con Fibra Hotel de 50-50 en la Península de Yucatán.
En cuanto a sus resultados, se llegó a 6,188 millones de pesos en ingresos, un incremento de 9.9% respecto a 2022 y una utilidad neta de 3,460 millones contra 3,219 millones del año anterior.
Las cifras son positivas, a pesar de que su tasa de ocupación —que consiste en inmuebles comerciales, oficinas y desarrollos de usos mixtos— está por debajo del 90%. De los 982,000 metros cuadrados de área bruta rentable, 0.2% menos que en 2022, tienen ocupado 86.3%, mientras que al cierre del año anterior fue de 85.1%.
Los negocios que más aportan a la ocupación y renta del portafolio son las tiendas departamentales, moda y ropa, con 7% del total; en segundo lugar moda y ropa, con 5.5%; y en tercero, entretenimiento con 5.3%.
La Fibra se compone de 18 inmuebles, los más relevantes por la cantidad de ingreso neto operativo que aportan son Parque Delta, con 171 millones de pesos en el 4T23, Torre Virreyes con 145 millones y Parque Tezontle con 124 millones de pesos.
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Fibra Macquire
La combinación de edificios industriales y corporativos de Fibra Macquire le dieron un 2023 con resultados sanos. El fideicomiso informó ingresos por 4,089 millones de pesos, contra 4,077 millones del año anterior.
El crecimiento de la utilidad neta tuvo una mejor evolución, al pasar de 2,839 millones de pesos en 2022 a 4,021 millones al cierre de 2023. Simon Hanna, director general de la empresa, dice que la clave del año pasado fue la ubicación.
“Con un portafolio de inmuebles estratégicamente ubicados en los mercados principales para la reubicación de producción a territorio mexicano (nearshoring), estamos satisfechos de continuar fortaleciendo nuestra capacidad para mantener una alta retención de inquilinos”, dijo en el reporte a la BMV.
Este año continuarán por la misma senda con la apuesta por el crecimiento de su portafolio en el norte del país.
Su portafolio total tuvo una ocupación de 97.3%, 0.5% más que el año anterior, mientras que el industrial tuvo una ocupación al cierre del 2023 de 98.1%, 4.7% más que un año antes. El segmento comercial tuvo 92% de sus espacios ocupados, mostrando la misma tendencia positiva en la demanda de espacios.
En este último sector, conformado por inmuebles como Tecamac Power Central a Fibra explica que se vieron beneficiados por 89.6% de retención de clientes en todo el año.
Fibra Monterrey
El gran hito del fideicomiso durante 2023 fue la adquisición del portafolio Zeus con naves industriales, lo que les permitió aumentar su participación en la captación de empresas que llegan del extranjero por el nearshoring. Cerró el 2023 con 106 propiedades, de las que 19 son para oficinas, 81 para industrial y seis comerciales. Para 2024, tienen en la mira más propiedades para continuar con desarrollos hechos a la medida.
“A la fecha del presente reporte, tenemos identificados y están siendo evaluados portafolios industriales estabilizados en exceso de 1,000 millones de dólares, con rentas mayormente dolarizadas y ubicados principalmente en las zonas norte y del Bajío del país”, dijo Jorge Avalos Carpinteyro, director general de Fibra Monterrey.
Al cierre del año pasado, su estrategia dio como resultado ingresos por 2,152 millones de pesos, contra 1,501 millones de un año atrás. El fideicomiso tuvo un trago agridulce ya que, a pesar de haber captado más dinero, las ganancias no siguieron el mismo ritmo, ya que registraron una utilidad de 912 millones, lo que representa una pérdida en comparación con 2022, cuando se registraron 1,508 millones.
Fibra Monterrey acumula un área bruta rentable de 1.6 millones de metros cuadrados, con una tasa de ocupación de 96.3%. El segmento mejor posicionado fue el industrial, con 99.7%, 0.8% más que un año anterior.
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