Imagina pagar un 50% más por tu vivienda y recibir casi la mitad del espacio. Esta no es una ficción, sino la realidad que enfrentan los compradores de vivienda en la Zona Metropolitana de Monterrey (ZMM), donde el mercado inmobiliario está experimentando un fenómeno que experimentan las ciudades más grandes de México: viviendas más caras y significativamente más pequeñas.
Las viviendas en Monterrey son el doble de caras y con menos metros cuadrados
Durante la última década, el precio de la vivienda en Monterrey se ha disparado y se espera que continúe la tendencia en el futuro.
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Según un reciente informe de Tasvalúo, compañía mexicana especializada en consultoría y valuación inmobiliaria, los precios de la vivienda en Monterrey han dado un salto en los últimos años.
"Los precios totales han pasado de 2.4 millones en 2018 a 3.6 millones de pesos en 2024", revela el documento. Pero este incremento no ha llegado solo. Está acompañado de una drástica reducción en el tamaño de las propiedades.
En el segmento residencial plus, por ejemplo, el tamaño promedio de las viviendas ha disminuido de 321 metros cuadrados en 2018 a 184 metros cuadrados en 2024.
Esta tendencia de compactación se observa en diversos segmentos del mercado, planteando interrogantes sobre la calidad de vida y el espacio disponible para las familias.
El fenómeno no es uniforme en toda la zona metropolitana. El estudio detalla que los precios por metro cuadrado varían significativamente según la ubicación y el tipo de propiedad.
En el segmento de vivienda vertical, por ejemplo, los precios oscilan entre 20,000 pesos y 90,000 pesos por metro cuadrado. Sin embargo, en desarrollos de lujo como Roble 700 en San Pedro Garza García, el precio máximo por metro cuadrado alcanza los 156,250 pesos estableciendo nuevos récords en el mercado local.
¿Qué impulsa este crecimiento vertiginoso de precios y reducción de espacios? La respuesta está en una combinación de factores. Por un lado, la ZMM se ha convertido en un imán para inversionistas nacionales y extranjeros, consolidándose como la segunda región más atractiva para el capital internacional en México.
Según datos de la Secretaría de Economía, Nuevo León atrajo más de 2,805 millones de dólares en Inversión Extranjera Directa tan solo en el tercer trimestre de 2023.
Además, la proyección demográfica indica que la población de la ZMM alcanzará los 5.9 millones de habitantes en 2024, con un crecimiento esperado hacia los 6.9 millones para 2030. Este aumento poblacional viene acompañado de una expansión en la oferta de vivienda, que se prevé pasará de aproximadamente 1,270,021 unidades en 2015 a 2,188,034 para 2030, de acuerdo a Tasvalúo.
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La estructura urbana de Monterrey también juega un papel crucial en esta dinámica. La ciudad se caracteriza por corredores estratégicamente desarrollados que potencian tanto la vivienda como el comercio y los espacios corporativos. Los corredores residenciales se concentran principalmente en el área poniente-centro, mientras que los comerciales y corporativos se expanden desde el centro hacia el norte, en direcciones nororiente y norponiente.
Esta configuración no solo facilita la movilidad urbana sino que también estimula el crecimiento económico en distintos sectores, creando un círculo virtuoso que atrae más inversión y demanda de vivienda. Sin embargo, también ha llevado a una intensificación del uso del suelo, resultando en propiedades más pequeñas, pero más caras.
El análisis de Tasvalúo, basado en 302 proyectos inmobiliarios en la zona, identifica una oferta total de 75,004 viviendas nuevas, distribuidas casi equitativamente entre vivienda horizontal con 51% y vertical 49%.
Esta diversidad en la oferta refleja la capacidad del mercado para adaptarse a diferentes preferencias y necesidades de los compradores, pero también sugiere una tendencia hacia la densificación, especialmente en áreas centrales y de alto valor.
La absorción mensual promedio de 3.6 unidades, con picos máximos alcanzando hasta 31.5 unidades por mes en proyectos populares de vivienda horizontal, sugiere que la demanda sigue siendo robusta a pesar de la reducción en los tamaños y el aumento de precios.
Sin embargo, el mercado muestra signos de segmentación, con un promedio del 1.7% en absorciones exitosas, siendo los segmentos medios y residenciales los más dinámicos.
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